优化房地产金融发展的路径探析

杨翩

摘要：随着我国房地产行业的发展，逐渐成为国民经济的支柱产业，改善人们的生活水平和生活质量。而房地产不断商业化，也使得房地产行业需要大量资金，更需要金融行业的大力支持。在市场经济条件下，房地产行业与金融行业相互促进、共同繁荣，形成了相对独立的房地产金融业，对于房地产的发展提供了有利的支持和保障，也促进了国家金融体制的不断改革。本文主要结合我国房地产金融发展现状和问题，提出了优化房地产金融发展的有效路径。

关键词：房地产 金融 路径

改革开放以来，我国房地产市场为国家经济发展做出了较大贡献，但土地财政、房价上涨等问题也日趋明显。房地产的开发、流动以及消费需要金融保障，房地产的发展与金融行业的支持密不可分。保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性，利用“因城施策”政策保证房地产发展的长效管理机制，保证房地产行业的稳定运行，使得房地产可以长期稳定健康地发展。

一、我国房地产金融发展现状及存在的问题

（一）房贷仍是住户部门杠杆率攀升的主要原因

据调查，截至2019年6月，我国个人住房贷款较年初增长1.7万亿元，在26家上市银行中，有25家上市银行住房贷款余额较年初有所上升，有13家银行的增幅超过了10%。当住户部门杠杆率低于10%时，其债务增加有利于经济的增长，而杠杆率高于30%时，会对经济中期的增长产生不利影响，如果杠杆率超过65%会影响金融稳定。据中国人民银行发布的城镇居民家庭资产负债情况调查，个人房贷成为一个家庭最大的负债构成，在大部分的负债家庭都有住房贷款，并且住房贷款占比大，对生活质量有一定影响。

（二）融资结构单一，融资效率低

在融资结构中，房地产信贷占有非常重要的地位。很多中小型企业还未达到上市资格，因此也难以通过股票、债券等方式进行融资。比如，房地产企业在制定融资标准过程中，可以把企业连续三年是否盈利，每年的收益是否可以超过10%等作为标准。《公司法》对可以获得发行债券资格的公司有严格要求，这在一定程度上限制了中小企业的融资渠道，阻碍了中小企业的发展。房地产信托基金存在一定的滞后性，而信托公司对于房地产项目的投资也非常谨慎，这些对企业融资都造成了一定的阻碍。房地产信托规模发展缓慢，2020年发布的《信托公司资金信托管理暂行办法（征求意见稿）》进一步对信托投资进行了限制，使得房地产信托融资渠道不断压缩，这也导致房地产金融融资方式单一，不能有效形成多元化的房地产金融产品体系。首先，房地产金融产品大多都借鉴了国外的先进经验，并且这类金融产品没有体现出地域特色，导致同质化比较严重。其次，房地产金融产品存在着期限错配的风险。从行业开发到销售，一般来说周期比较长，当前存在的金融创新产品大多都在三年内，缺乏长期的金融投资机制和产品。比如，我国房地产信托产品，期限一般在两年左右，很少有超过3年的信托产品，导致企业的资金情况不能得到解决，从而造成一系列的风险隐患。

（三）蕴含着较高的系统性风险

由于房地产企业资金来源的单一性，融资效率不高等因素的影响，会导致房地产金融存在着较高的系统性风险，在银行体系中有非常显著的表现。在房地产资金供给中，大部分都来源于商业银行贷款，这对于银行和企业来说都具有较高的风险，主要集中在以下三个方面：第一，容易导致银行出现巨额不良资产，房地产“泡沫”对于后续房地产的发展影响较大，银行面临着同样的问题，这是房地产行业长期积累产生的风险，在银行的资产组合中逐渐表现出来。第二，房地产供需失衡也容易造成房地产金融风险。由于房地产发展迅速，虽然房地产的需求量在逐年上升，却与房地产开发量不成正比，导致很多地区出现商品房控制率不断上升。这样很容易造成房地产企业资金链断裂，产生金融风险。第三，个人住房信贷违约风险。有信贷就存在违约风险，而我国商业个人住房贷款及公积金的不良贷款率较低，使得银行资产质量得到了改善，商业银行也将个人购房贷款作为优质的贷款不断发展。一般情况下个人住房信贷风险会在5到8年之间暴露。但部分银行在商业贷款发展中忽视了其中的风险，个人住房信贷很多问题正在逐渐暴露。在未来房地产发展中，房价的波动、利率的不断变化，会使得很多人可能出现信用风险，还有一些商业银行可能会面临着违约风险。

（四）房地产金融宏观审慎管理有待完善

几年前，我国推出了房地产金融宏观审慎管理框架，对房地产金融宏观审慎管理数据、监测体系、评估体系以及宏观审慎等政策内容进行了规定，从而通过MPA评估等方式对个人住房贷款首付比例以及利率水平进行指导，并建立长期的审慎调控机制。然而，从目前的效果来看，还没有形成因地制宜的房地产金融宏观审慎管理体系，房地产审慎基础数据、宏观监测体系以及评估体系等还没有得到推广，还需要以首付的支付比例、贷款利率等进行调控，短期内可以控制房价，但是持久性不强。

（五）行业管理不规范，房地产金融从业人员素质不高

由于我国房地产金融起步较晚，行业规范有待提升，随着个人住房市场化，国家鼓励银行进行个人住房按揭贷款，使得商业银行将住房贷款作为一种优良资产进行发展。其中部分业务经营中存在短视现象，如部分商业银行擅自将客户资质等级进行评定，简化手续，使得审查速度效率加快，造成的隐患比较多。另外，从当前我国房地产金融行业从业人员的整体素质来看，房地产开发业务，还需要大量精通法律法规、业务经验丰富的实干型人才。比如，房地产律师、经纪人、估价师等，而我国当前这些人才的数量和质量还远远不够，房地产从业人员素质不高，制约着房地产整体水平，对于我国房地产金融行业的发展不利。

二、优化我国房地产金融发展路径

（一）维持适度的住户部门杠杆率

在房地产开发过程中，适度的住户部门杠杆可以有效地刺激消费，使得经济不断转型升级。通过个人住房贷款债务有利于短期激发家庭成员的就业、资产升职等，但是長久以来的家庭债务会对经济产生影响，如果住户部门杠杆率超过一定水平，就可能引发金融风险。因此，对于个人住房贷款差异化政策要不断落实，根据不同的住户杠杆率的实际情况进行调控，使其可以保持在一定的范围与合适的水平，尤其是在发达地区更要进行合理的控制。建议出台一些居民消费信贷指导，控制过高的杠杆率，激发年轻人的买房热情，实现房地产金融符合地区、收入结构以及购买人员的年龄。

（二）促进融资渠道多元化，提高融资效率

首先，要拓宽融资渠道，通过不同的融资渠道，适应不同的房地产发展。根据当前我国房地产金融发展的状况，主要可以通过银行信贷、融资、债券以及境外融资等方式进行。比如，可以通过信托与银行贷款结合的方式进行融资，这样更加灵活，并且可以有效地提高融资效率。还可以通过抵押贷款以及债券等方式，降低信贷的风险。其次，可以加强房地产融资的创新，通过现代大数据、金融科技等方式，使得房地产开发所需要的金融产品得到开发，使得更多的投资基金、债券、指数化等金融工具得以利用，在降低金融风险，规范金融模式的前提下，丰富金融产品的种类。在房地产金融创新过程中，应该秉持安全、适度的原则，使得这种金融产品的风险在可控的范围内。

（三）加强宏观调控，防范房地产金融风险

房地产金融面临着较大风险，对于房地产金融的发展有一定的阻碍作用。因此，应该适当进行宏观调控，使得这种系统性的风险可以得到防范，主要可以通过以下几点进行：第一，政府部门应该发布相关的管理制度和政策，对房地产相关金融给予优惠，使得房地产金融可以健康地发展。第二，金融主管部门加大监管力度，对于个人住房贷款审计手续严格，可降低金融风险，对不具备开发资格的企业和项目进行控制，对不能达到规定标准的个人贷款进行限制，从而有效地降低在操作中的金融风险。第三，房地产金融机构应该提高认识，重视存在的金融风险，并制定有效的防范措施，要对个人贷款以及房地产项目进行支持，也要防止出现房地产泡沫，防范存在的风险。第四，对于企业和个人的贷款加强管理，在整个审核过程中要实现动态化监控和管理，对企业贷款设立独立账户，并根据工程实际情况分期拨付，防止工程中出现烂尾的情况，对于个人住房贷款，可以提高购房首付，这样可以防止开发商通过假按揭套贷，也可以让消费者理性购房。第五，可以通过利率杠杆对住房利率进行调整，防止出现房地产泡沫。第六，完善房地产抵押贷款风险，将风险不断化解，对违法违纪问题严肃处理，使得房地产风险管理效率可以得到提升。使得房地产诚信管理体系可以建立，还需要建立警报体系、信息纰漏制度等，来加强金融监管力度，建立有效的金融监管体系。

（四）優化房地产金融宏观审慎管理

在房地产金融发展过程中，要保证金融的稳定和预期，在此前提下结合国内外实践经验进行金融宏观调控，对房地产金融审慎管理进行完善，建立风险预警体系。这样可以使得信贷政策不断细化，不断完善。或者，可以通过购房人所在的区域、收入、购房动机等，对购房人的首付比例进行确定，使其可以灵活性更强，实现多种方式的调控。比如，可以将首付比例以及债务比例有效地结合起来，从而使得首付比例存在的问题可以得到解决，将房地产资本要求与首付比例结合起来，进行反向使用，可以有效地避免出现房价大幅度波动，有效地完善房地产金融监测技术，建立长期的交流与互换机制，并制定房地产金融数据风险评估模型，对不同的贷款企业和个人贷款，采取不同的信贷政策，使其可以在贷款集中度、偿还能力等方面有效地控制风险，加强房地产金融的风险管理。

（五）提升房地产金融人才素质，促进行业发展

在房地产金融发展过程中，从业人员的整体素质对整个行业的影响较大。首先，应该加强对信贷人员的业务培训，使其工作效率不断提升。随着我国经济的发展，房地产金融越来越复杂，还需要从业人员掌握外语，掌握先进的计算机技术，还需要掌握房屋的投资管理、评估以及国际金融等方面的知识。对于银行而言，也需要不断加强对信贷人员的培训和学习，鼓励员工进行自学、进修，从而提升员工的业务素质。在服务理念方面也要不断改革，提高整体的服务水平。其次，还要学习和借鉴优秀的管理经验，提升房地产的营销理念和手段，加大创新力度，并不断推出更多新的信贷产品，满足不同消费者的需求。如可以推出按揭贷款、住房储蓄、房地产合作中介、住房保险等，使得市场多样化发展，迎接新挑战。再次，提升从业人员的意识，使其树立正确的金融发展观念，在房地产发展过程中难免出现新旧的思想理念产生矛盾、碰撞，为了更好地推动房地产金融的发展，还需要从业人员从思想意识上与时俱进，树立正确的思想观念，摆正自己的位置，不断创新与发展，使得房地产金融可以在改革中不断发展，通过不断解决各种问题，提出各种新的方法，使得房地产金融实现长久健康的发展。

三、结束语

总而言之，我国房地产金融起步晚，从建立之初已经形成了住房公积金、商业贷款等方式，从而使得房地产金融获得不断发展。然而，无论是在住房金融的设计还是组织上都还存在一些问题，还需要不断完善制度和法规，结合当前我国房地产发展的现状不断探索，促进我国房地产金融的长久稳定的发展。

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作者单位：珠海华发物业管理服务有限公司