试析新建商品房买卖合同网签及监管

高丽梅

【摘要】随着人民生活水平的提高，人们对住房需求由原来的满足生活需要逐渐转变到了更高层次的需求，各个房地产开发企业看到市场供给存在很大的空间，他们为了追求更大的利润，就会尽力地占有市场，并加大力度投资房地产市场开发，这种局面极大地推动了我国经济的快速增长，同时购房人购买了商品房后，房地产企业因种种原因不能及时给买受人出具网签合同，导致买受人与房地产开发企业的矛盾升级。政府为了保障购房人的合法权益，制定了相关的制度及监管措施来规范房地产开发企业的行为。

【关键词】网签;监管;注意问题

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.15.019

1、房地产开发企业售房时存在问题

随着房地产行业的快速发展，许多房地产企业为了追求超额利润或由于企业不具备出具网签合同的条件违规售房，导致买受人购房后不能及时进行商品房网签，引发了购房人和房地产企业的许多矛盾，房地产企业这种违规行为严重扰乱了当地房地产市场的稳定发展，再加上所售房屋未按合同约定条件交付等引发的一系列问题更加导致了矛盾的升级，尤其是所售房屋不能及时网签导致房地产开发企业“一房二卖”甚至“一房多卖”事件时有发生 ，购房人利益受到嚴重损害，作为普通老百姓，首先想到要依靠政府来维护自己的合法权益，政府未及时出台相关的政策规定，对企业的违规行为无法制止更没有处罚措施，这更加剧了近年来房地产信访案件数量逐年上升。今年，中央“六保六稳”政策的出台，各级政府更加重视民生工程，各地也相继出台了一系列政策规范房地产开发企业的种种违规行为。如：购房时候要求房地产企业即时为买受人办理网签等，这一规定是为了更好的约定双方之间的权利和义务，保护当事人的合法权益。交易双方在签订网签合同后，所售房屋即公布在网上，用户可以通过网签号在网上进行查询所购房屋的状态，并将房地产开发企业的已售房源情况公开、透明，能很好地防止房地产开发企业将开发的房屋"一房二卖"甚至“一房多卖”。

2、规范房地产开发企业行为

（1）新建商品房网签范围

①《住房城乡建设部关于进一步规范和加强房屋网签备案工作的指导意见》规定，在城市规划区国有土地范围内新建商品房实行房屋网签备案。

②《意见》规定，购房者在签订购合同时，应采用的是房地产管理部门统一印制的标准房屋买卖合同，并且文本合同应当选择建设部和国家工商行政管理总局制订的《商品房买卖合同示范文本》，不得采用开发商自行拟定的合同。这一规定从源头上制止了开发企业人为的制定相对于购房人的不平等条款，能很好地保障购房人的权益。

（2）办理房屋网签备案的房屋交易当事人，应具备相应的交易主体资格，不具备交易主体资格的购房人不得办理网签合同。

（3）开发企业在销售新建商品房时必须取得商品房预售许可证，方可办理房屋网签备案，未取得商品房预售许可证的房地产企业不得有销售行为，主管部门不得使其登录网签系统。

3、对房地产开发企业工作流程的监管措施

3.1完善房屋网签备案系统

房地产企业主管部门应要求房地产开发企业建立和完善详细的楼盘表，作为实行房屋网签备案的业务基础。并通过预测或实测报告作为基础信息，建立房屋楼盘表，并将批准预售许可或可现房销售备案的标注为可销售房屋，其余的标注为不可销售房屋，在醒目位置公示，做到明明白白售房。

3.2房屋网签备案基本流程

（1）购买商品房的买方在办理购房的前期手续后，就可以进行网签。由开发企业的网签操作人员登录商品房网签备案系统，录入所售房源情况的相关信息，由买卖双方确认无误后，将网签合同信息提交到网签系统申请合同备案，网签系统将对买卖双方确认提交的合同电子文本中的房屋自然状况和他项权利限制状况进行查验，符合备案条件的，记载入登记薄，完成网上备案，生成合同编号，不符合备案条件的，说明原因。备案后网签系统中的商品房楼盘表中该套房屋状态由未售变更为已售的信息。

（2）备案后即可打印网签合同文本，买卖双方签字盖章后生效。购房人可以向主管网签的部门凭身份证明查询房屋现有状况，极大的保护了购房者的合法权益。

（3）网签合同一经打印就不可退回。如合同录入错误，需要房地产开发企业操作人员向主管部门提交录入错误的证明材料，经主管部门认为确属录入错误的，主管部门可以“退回申请”，将业务提交至审核步骤，经审核同意，合同撤销，该套房屋恢复至可销售状态。

4、对房地产开发企业工作行为的监管要求

（1）房地产开发企业在房屋网签备案系统中进行系统注册，企业必须专人实名负责用户名，不相关人员不得随意登录企业用户名进行操作。

（2）在房屋网签备案时应如实填写并打印《商品房买卖合同》，要求买卖双方在签字盖章后5个工作日内完成提交备案。

（3）房地产企业在网签中如有违规操作，主管部门将限制企业登录账号，限制其所有操作，直至企业整改完毕。

5、买受人网签购房合同应注意事项

（1）购买商品房签订合同时一定要审查开发商是否具有商品房预售许可证，审查企业的这些证件首先要去售楼部咨询，然后可以去相关的主管部门去求证，也可以上官方的网站查询企业办理五证的情况 。

（2）签订合同时一定要用建设部和国家工商行政管理总局统一印制的标准房屋买卖合同文本，不得采用开发商自行拟定的合同，以免开发企业拟定不利于购房人的条款。

（3）签订合同时一定要注意合同条款中双方所填写内容中权利与义务是否对等，如果有质疑或认为不平等条款的，可以当场提出，解决后再签订。

（4）对于购买面积和实测面积不符的，应对面积确认及面积差异处理达成共识，如若出现差异时，应当在“面积差异处理”条款中约定面积发生误差时的具体处理方式。

（5）签订合同时要确定交房的具体日期，因大部分房地产开发企业都存在资金短缺，不能按预期竣工，造成延期交房，开发企业为了自己的利益，往往会在预售合同上做文章，只标明竣工日期，而不注明交付使用日期，所以在签订合同时一定要将交房日期明白无误地规定为“某年某月某日”，并注明开发商不能按时交房所需承担的违约责任。

（6）房地产企业和购房者签署合同后，可能会存在房屋面积、产权办理、付款方式、付款期限、免责条款等细节问题的变更或细化，这时卖房者会要求购房者签订补充协议，该协议是主合同的补充或变更，房地产企业常常会在此为购房者的权利设定限制或者为购房者设置更多的义务，购房者对于补充协议这一部分也应该认真琢磨，避免自己的利益受损。

结语：

综上所述，这些就是购买新建商品房签订网签合同时需了解的事项和需注意的细节。

参考文献：

[1]《住房城乡建设部关于进一步规范和加强房屋网签备案工作的指导意见》（建房〔2018〕128号）

[2]《关于进一步加强和商品房买卖合同网签的通知》（呼和浩特市房地产产权交易中心2020年8月25发布）

[3]《关于进一步规范新建商品房合同、商品房网签备案业务的通知》（呼和浩特市房地产产权交易中心2020年8月25发布）

[4]《房屋交易与产权管理工作导则》（建办房〔2015〕45号）