房地产泡沫、金融危机与中国宏观经济政策的调整探析

摘 要：2003—2013年的10年间，中国经济发展最快的城市住房价格的上涨幅度是每年15.9%。2011—2014年，中国的建筑面积达到了1065亿平方英尺[1]。然而，也有人认为，中国正面临房地产泡沫和金融危机的大爆发。文章分析了房地产泡沫的形成原因以及其中蕴藏的金融危机，并从中国宏观经济的角度提出相应的调整策略。

关键词：房地产泡沫 金融危机 中国宏观经济政策 调整

中图分类号：F290

文献标识码：A

文章编号：1004-4914（2021）05-043-02

20世纪90年代，日本泡沫经济崩溃;2006年开始，美国面临次贷危机。从发达国家的金融危机可以看出，房地产泡沫的形成与崩溃对实体经济造成了巨大打击，甚至给国家乃至全球金融体系都造成严重影响。近年来，我国的建筑行业、房地产行业飞速发展，为了更好地应对房地产泡沫与金融危机，我国政府采取了适度宽松的货币政策，为房地产市场营造了相对稳定、良好的宏观经济环境，但不可否认的是，房地产泡沫的产生仍然给中国的经济发展造成威胁。

一、房地产泡沫浅析

房地产泡沫指的是房价脱离了市场基础而呈现出持续、异常上涨的趋势，造成这一现象的主要原因是房地产投机[2]，通俗而言，就是指土地与房价远远高出了人们的承受范围与实际价值，尽管账面上价值增长极快，但因为与市场基础不相符，所以很难实现价值，只是呈现一种表面繁荣的虚假景象。房地产泡沫是一种以房地产为载体的泡沫经济类型，作为泡沫经济的载体，房地产的主要特点是稀缺性，很难在短期内达到供求平衡，因此容易成为投机对象。房地产价值严重背离了其本身的价格是房地产泡沫的重要表现，正是因为房价在短时间内急剧、持续上升，才导致房地产市场的投机现象严重，短期内，房地产投资严重膨胀，很多房屋闲置，失去实际价值。

二、房地产泡沫的形成原因

（一）过度的金融支持

房屋建筑的施工周期长、资金投入多且周转慢，房地产的开发和建设需要大量的资金支持，开发商仅凭自身的资金实力是无法满足房地产投资的，因此需要从金融机构贷款。房地产的价值越大，普通百姓全款买房的难度就越高，越需要通过抵押贷款的方式来购房。所以房地产行业的发展，金融机构起着至关重要的作用。在房价持续上升的情况下，银行拥有的房地产价值也大幅度上升，降低了银行资产的负债率，提高了银行的盈利能力，扩大了银行的信贷规模，在房地产中的投资会更多。与此同时，房价的上升和过度乐观的市场预期极大地刺激了投机性需求，很多投资者不惜借钱购房，银行放宽了借贷条件，流入房地产市场的资金更多，房价进一步上涨。在“信贷—价格”效应的影响下，产生了房地产泡沫。

（二）金融的市场化

信用的极度膨胀刺激了房地产投机行为，金融机构的大量资金流入房地产市场，促进了房地产泡沫的形成。与此同时，金融的市场化也加快了资本的国际流动速度，提高了资源配置效率。国际游资快速流入股市与房地产市场，催生了价格泡沫。而且我国的金融风险监管机制还不成熟，监管不到位助长了房地产投机行为。

三、房地产泡沫背后隐藏的金融危机

银行高负债的经营特点决定了其本身的脆弱性，很容易引发房地产泡沫，银行信贷风险和房地产泡沫的相互结合使商业银行体系成为金融危机发生的主体。

房地产市场的发展对银行体系的依赖程度，通常决定了房地产泡沫对国家经济危害的严重程度。在金融体系、房地产市场成熟而完善的国家，有很多渠道可以进行房地产融资，除了最常见的银行贷款，还有企业上市融资、房地产信托投资基金、企业债券等多元化的融资方式，通过银行贷款的融资金额被控制在房地产融资总额的40%以内。然而，在以下一些国家的金融体系中，商业银行体系始终处于主导地位，比如经济大萧条之前的美国，银行持有一半以上的金融资产;日本和东南亚国家，银行持有的金融资产更多，达到了75%以上，因此房地产泡沫的发生和崩溃对这些国家的经济发展所造成的危害也更大。

作为发展中国家，我国的金融改革具有滞后性，房地产融资途径非常单一，主要以银行信贷为主，股权融资十分有限。无论是开发资金、物业抵押，还是购房消费、建筑企业垫付的工程资金全部依赖于银行体系。在银行的大部分资金都涌入房地产市场的情况下，房地产的开发就容易变得盲目，房地产投资异常火爆，严重打破了市场正常的供求关系。而且我国银行体系涉足房地产信贷是在金融基础设施不完善、抗风险能力较弱情况下的一种行为，我国的房地产步入市场化的时间很短，还未经历过市场经济大起大落的考验。当房地产经济严重波动时，企业面临的经营风险本质上更是一种银行风险，信贷资金无法按时收回，会形成大量的银行呆账和坏账，为金融危机的爆发埋下了隐患。

四、中国宏观经济政策的调整策略

（一）深化公共财政体制改革，完善土地管理制度，降低地方政府对土地财政的依赖性

现阶段，我国面临一个现实的、备受关注的民生问题——失地农民的生存与发展、房地产泡沫。这些问题都和地方政府推行的土地财政政策有直接关系，因此，要想从根本上解决问题，地方政府必须放弃对土地一级市场的控制权与土地财政，世界上任何有实力的大国，财政支出都不是依靠土地财政的，只有采取产业振兴和税收等措施，维持良好的公共财政运作，才能彻底摆脱地方政府与土地财政的依赖关系。

1.加快国家公共财政体制的改革，完善土地收益分配制度：地方政府之所以对土地财政过度依赖，最重要的原因是财权上收、“政績逼人”、事权下放。因此，应通过多元化的城市公共投资机制来降低地方政府想要获取预算外收入的机会，地方政府无法成为主导城市投资的决策者，转而成为社会公共物品与服务的提供者。中央政府要酌情增加事权，为地方政府减轻财政负担，比如可以由中央政府来提供义务教育的经费，减少地方因经济水平的差异而造成的教育投入差异。

2.采取综合性配套改革，降低地方政府经营土地财政的激励：纠正以往将GDP与财政收入作为主要政绩指标的考核体制，积极引入土地财产税来补充地方政府的财源，有效解决地方政府财力、事权不平衡的问题。

3.规范土地管理制度，降低土地融资风险：如果地方政府通过政府性公司抵押土地获得贷款，用于城市建设，因为抵押的土地主要是政府储备土地，所以政府出现财政风险和金融危机的可能性很高。为此，应该把政府储备土地界定为存量土地，严格禁止在土地储备范围内纳入农村集体土地，同时还要科学评估用来抵押的土地，根据土地价值拨款。

通过改革土地出让制度，将土地出让转变为开征土地财产税，共包括三个税种，分别是土地交易税、土地使用税、土地保有税，这三个税种应该贯穿于土地交易、使用和保有的全过程。土地使用者在“使用”与“保有”两个环节不需要一次性的付清费用[3]，而是根据土地所在的地段、土地面积、土地用途来进行综合评估，然后地方税务部门以年为单位进行征税，地方政府的主要税源也来自于此。通过完善土地出让制度，可以抑制过高的房价，房地产开发商不需要支付高昂的土地出让金，有购房需求的普通百姓也不需要一次性付清土地使用费，极大的减轻了购房压力。

（二）严格控制资产价格膨胀

从美国金融危机中总结经验教训：在房地产市场进入繁盛时期之前，采取严格的货币政策，能够有效抑制房地产市场的过度繁荣，同时还要采取强有力的措施制止过于放松的抵押贷款标准，尤其是在已经出现房地产泡沫的前兆或迹象的情况下。此时，中央银行并未采取从紧的货币政策，很大一部分原因是中央银行把货币政策目标主要用来控制普通的通货膨胀，但是缺乏对资产价格膨胀危害性的正确认知。虽然金融危机发生之前一部分中央银行建议关注资产价格，但关注方法、标准程度并不明确。

通过总结美国金融危机的教训，中国应该重新审视传统货币政策目标与实现途径，以更加从容地应对国内外金融形势的风云变幻。

立足于我国国情，中国货币政策的重要目标应该是控制资产价格的膨胀，因为资产价格不稳定会对实体经济造成巨大冲击，尤其是房地产价格从膨胀到崩溃，造成的后果很可能是长时间的通货紧缩与经济萧条。所以，中央银行不仅要控制物价水平过度上涨，还要在宏观经济调控目标中纳入对资产价格膨胀的控制。也就是提前采取措施预防、阻止资产价格泡沫破灭，一味地在事后采取被动的货币政策所投入的成本过高，是不可取的。

（三）开征物业税与住宅空置税，有效抑制房地产市场的投机行为

旺盛的房地产投资型需求是造成房价飞速上涨的重要因素，而自住型需求的房地产投资却很难获得满足。所以房地产市场税收政策的调控应该以降低住宅闲置率为目标，抑制过度投机的房地产市场乱象，增加住宅房屋的供给。可通过开征物业税和住宅空置税的方式来保障自住型需求得到满足，住宅流转环节税的调控效果远达不到住宅空置税和物业税，在住宅总需求中，自住需求所占的比例越低，说明住宅流转环节税的调控效果越好。尽管物业税对住宅价格的调控作用比住宅空置税更大，但也容易抑制普通百姓的住宅需求。所以征收物业税时，应仔细甄别出自住用户和其他参与者，并且区别对待，住宅空置税的税率控制在5%以内，可以有效减少逃税行为[4]。

结束语

综上所述，房地产投机行为促进了房地产泡沫的形成，为金融危机的爆发埋下了潜在隐患。中国政府对此应高度重视，采取有效的经济政策维持房地产市场秩序，抑制房價的持续上涨，保障社会经济的稳定发展。

参考文献：

[1] 丁升.房地产泡沫与中国[J].农村科学实验，2017（9）：54.

[2] 张靖伟.历次金融危机共性对中国启示——从房地产泡沫角度分析[J].河北企业，2019（2）：75-76.

[3] 孟庆斌，荣晨.中国房地产价格泡沫研究——基于马氏域变模型的实证分析[J].金融研究，2017（2）：101-116.

[4] 王洁.从美国次贷危机看我国金融高杠杆催生的房地产泡沫与地方政府债务扩张的风险[J].盐城工学院学报（社会科学版），2016，29（2）：26-31.

（作者单位：深圳供电局有限公司 广州深圳 518001）

[作者简介：杨双源（1990—），男，汉族，四川人，硕士研究生，中级经济师，研究方向：宏观经济政策研究，金融银行业研究。]

（责编：芝荣）