“炒房生态链”破灭地产何时去金融化？

张书琛

假结婚、套路贷……炒房团的真面目

“本来想靠炒房让下一代起点更高，结果把自己也搭进去了。”小蛮回想自己深陷债务的源头，只是缘于一次好奇。

来自湖北的小蛮是一名单亲妈妈，偶然刷微博刷到房产金V“深房理”，被“深圳买房包赚”“房价年涨幅10%～15%”等内容打动。在跟“深房理”私信交流的过程中，小蛮被推荐加入一个更私密的房产理财解答群，为了得到一手的房产咨询和服务，她花3980元成了一名最低级的“摇篮会员”。

她不知道的是，理财知识付费平台只是“深房理”的保护色，真正目的在于推广其背后一条龙的炒房服务。

资料显示，“深房理”创始人名为李雪峰，粉丝尊称一声“理总”，著名线上房产专家，微博账号注册十年、粉丝达到144万，也是房理信息科技（深圳）有限公司创始人，主要线上活动平台除微博外，还有多个微信群组以及“房理”小程序（已关停）。

在会员群里，经常会有内部人士分享一些视频，在这些视频中，李雪峰化身知心大哥，讲述自己如何凭着借来的5万元白手起家，“第一套房上车后从来没亏损过，今年40岁名下在深圳超过20套房产”的开挂经历，并向所有会员保证，通过他的帮助绝对可以“买到包赚，少走弯路”。

可惜等待小蛮的并不是什么财富密码。事实上，“到深圳去”对于小蛮们来说，不仅是弯路，更是个布满深坑的不归路。

为了买下内部人员推荐的一套价值750万元的房子，小蛮在专人指导下，拿到了更保险的专供“婚票”（假结婚獲取购房资格）。当然，这是在她又多交了9800元成为高级摇篮会员之后的服务了。

假结婚拿到购房资格后，小蛮听取建议准备按“房抵经营贷”的套路购下整套房子。“房抵经营贷”的购房套路具体操作为，购房者通过“深房理”指定小额贷款公司全款买房，实际只需拿出房子价值的约三成作为首付款后，再通过高利息金融垫资公司抵押，拿到房子价值的七成贷款，然后再注册公司办理经营贷，最后用经营贷款来还给垫资公司。

“实质就是以贷养贷，用银行的钱买房。”但这条资金链经不起一点风声，据另一位“深房理”会员爆料，去年4月份深圳严查房产抵押经营贷款的资金流向，很多摇篮会员都被告知无法获得银行经营抵押贷款，这使其之前向垫资公司借款偿还压力陡增，许多人都面临着要么继续借贷，要么资金链断裂，房产被拍卖、自己背上债务的结局。

炒房金融化，赢家仍是少数派

像小蛮一样，因为“财富自由”“跨越阶层”等诱饵深陷炒房迷局的人还有很多。

打开闲鱼、小红书等平台，都可以轻易找到“理总”一类的炒房大师，以投资理财知识付费为名，用财务自由的都市传说拉客引流，再走上会员制学习、提供贷款渠道、打新上车的路子，获取收益，“深房理”只是其中之一。

不管“理总”们讲了多少成功案例，赢家永远是少数派。

除了会员费、高额借贷中介费和服务费之外，“深房理”还有一大杀器：众筹入股房产，通俗点说就是合伙买房。

“‘合伙买房，就是几个人合伙凑首付，找一个有购房资格的代持人，代持人可以不出资金，按5%来代持股份。以500万元的房子为例，一共5人，凑齐150万元首付，每人出30万元就能拿下一套房子。剩下的钱，半年后可以去银行申请装修贷、抵押贷、创业贷，然后以贷养贷，等房价涨后出手。”一位曾经参与“千人购房计划”的摇篮会员表示，在合伙买房中，没有资格、凑不到首付都不成问题，“只要敢借贷，谁都能上车。”

甚至直接在内部将炒房证券化，比如，A花20万元“买”了一套价值1000万元的房子，因资金问题想脱手，“深房理”内部交易所就可以直接挂牌交易。当然，平台依旧会雁过拔毛，收取不菲的手续费。

但众筹买房就好比蒙眼赌博，一不留神就满盘皆输。“一人代持、内部投资股权转让同样存在代持人负债房屋被查封、共同投资人因支付能力变化而不能如约追加投资款、内部投资股权转让无人接手的风险。”经济学博士周勇解释其中风险时提示，一旦深圳房价停止上涨或下跌，合伙买房的资金链就会在瞬间断裂。

在经历了假结婚、高利贷垫资、“房抵经营贷”受阻等一系列操作后，小蛮终因杠杆过高、房贷压力过大而深陷资金链断裂泥潭不能自拔，房产被低价拍卖后，背上近200万元债务的小蛮决定报警自救。

房企回归实业属性，“向制造业学习”

长久以来，中国房地产行业都普遍存在购房支付能力低和房价连年上涨的反差，背后都离不开“杠杆”的影子。像“深房理”这样的炒房团，猖獗地利用经营贷和房贷利率的利息差炒房，则进一步加大了市场的杠杆率，推动房价持续走高。

实际上，在炒房团疯狂加杠杆之时，中国的房企们也没有落后。

房地产行业一直属于资金密集型行业，仅仅凭借开发商和消费者自身的经济实力大多难以实现房产梦，这也是为什么供需双方都离不开金融业的扶持。

万科董事会主席郁亮表示房企应向制造业学习

这也导致高周转、高毛利、高杠杆的“三高”模式一直是中国房企的盈利套路。开发商利用杠杆资金拿地，销售获得回款，继而再加杠杆投入新项目，房企规模也由此越滚越大，房价也在双方不断加杠杆的哄抬下水涨船高。

2017年以来，随着“房住不炒”的理念被反复重申，房地产行业回归实业的呼声也越来越高。

万科董事会主席郁亮在2020年度业绩推介会上表示，房地产回归实业属性是一个不可逆转的趋势。“回归实业属性，意味着行业的回报水平也会逐渐向社会平均水平靠拢，意味着房地产企业不能再靠囤积原材料、赚土地升值的钱了，不能再靠加杠杆赚金融杠杆的钱了。”

那房地产行业的出路在哪里？只有一条，“踏踏实实向制造业学习，通过我们的劳动挣加工制造和服务的钱”。

但房企们是否能做到这一目标，仍然有待验证。

监管趋严，削弱房地产金融属性

在被举报大量涉嫌教唆违规套取经营贷、众筹、代持炒房等问题后，“深房理”仍然可以在接受媒体采访时进行否认，“我真搞不清楚他那些所谓的证据是哪儿来的，爆料严重不实，我已经找律师起诉他了”，并重申自己“只是几年前就实现了财务自由的深圳老汉，闲来无事才开了微博賬号变成大V，带人炒房只是好心”。

这种对政策反复的投机思维在近年的反复调控中也应该濒临破灭。2020年开始，金融监管部门在需求端再下重拳，“围剿”经营贷、抵押贷等信贷资金违规流入楼市，震慑“炒房团”现象。

此外，备受瞩目的房产税再一次提上日程。财政部税政司司长王建凡在4月7日国新办发布会上表示，将积极稳妥推进房地产税立法和改革。

而房产税一旦推出，按市场推测，会直接增加炒房客养房的成本。一位房地产市场从业人士分析，为了避免这笔“额外支出”导致自己资金链出问题，炒房客一般会想办法套现离场。

房产税一旦推出，将会增加炒房客养房的成本，从而降低需求端热度

总而言之，不管是个人还是企业，楼市降杠杆都退无可退。

2020年8月，旨在压降房企信贷杠杆的“三道红线”监管新规落下，直指房地产行业长期存在的高负债问题，依靠大举并购、高杠杆扩张来实现弯道超车的时代自此终结。

除了“三道红线”，在去年底，央行和银保监会还联合发文，分五档设置了各类型银行的房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比“两个上限”;今年3月，22个重点城市实施“两集中”的供地新政，即集中发布出让公告，集中组织出让活动，一年内发布住宅用地公告不得超过三次。

正如融创中国董事会主席孙宏斌所概括，“三道红线”管企业、“两个上限”管银行、土地“两集中”管政府。有形的手能否让复杂虬结的房地产市场回归正常还未可知，但经验表明控制房价，扬汤止沸无济于事，唯有态度明确、釜底抽薪才能实现，需要做的事还有很多。