房地产企业财务报表分析-以T公司为例

封雨倩

摘 要：房地产行业涉及我国民生、经济等方面，保障房地产企业健康发展一直以来都是国家关注的重点问题。由于房地产企业的高杠杆经营模式，因此传统的财务报表分析适应性较差，本文以T公司为例，在传统财务报表分析基础上加入针对性设计指标分析，希望给类似企业带来思考。

关键词：房地产企业;财务报表;T公司

一、引言

近年来，随着“房住不炒”方针全面落实、“三线四档”政策的正式实施，在全新的市场竞争环境中，房地产企业如何守好自己的阵地，在稳定的前提下实现增长，识别并降低企业的财务风险就起着关键性的作用。财务报表分析是判断一家公司真实经营情况的基本手段，本文从管理者角度出发，对T公司财务报表进行重点分析，在传统报表分析方法基础上加入相关设计指标以期使分析过程更具针对性。并对其经营管理作出经验总结，希望能给同类型企业带来参考。

二、T公司基本情况

1、公司简介

YT股份有限公司（下文简称：T公司）成立于1979年4月，主营商住类型住宅开发，是国家一级房产开发企业，业务范围主要集中在国内的广州、北京、淮南、海口、深圳、河南三门峡、江门、湖南郴州以及柬埔寨的金边。T公司的前身是广州D股份有限公司（以下简称：D公司），于2001年3月19日在上海证券交易所挂牌上市。2003年8月，D公司原控股股东将所持全部11000万国有股转让给YT集团，其由此成为D公司第一大股东。由于D公司相较于广东其他房地产企业资产规模较小，抗风险能力较弱，无法在市场中占据优势竞争地位，控股股东YT集团计划向上市公司注入自身拥有的销售前景良好、盈利能力较强的全部优质房地产开发资产，该重组计划于2016年4月1日宣告完成。2016年5月12曰，证券简称由“D公司”正式更名为“YT股份公司”。

2、财务报表主要项目分析

（1）货币资金质量分析

通过对比T公司2016年-2020年资产负债表及现金流量表数据发现其货币资金余额和期末现金及等价物品余额存在较大差异，五年平均差异额9089万，其差异代表货币资金中不可随时付现的资金。从2016年-2020年其受限资金占货币资金比例分别为13.72%、10.77%、20.79%、36.68%、25.32%，总体呈现上升趋势，再结合2016-2020五年经营活动产生现金流量净额分别为-320190万，-86315万、93095万、383796万、27248万。反映出企业产生的现金净额和当年货币资金额余额不成配比，总体而言T公司现金管理质量较差，企业面临可能面临较大偿债压力。

（2）应收账款质量分析

由T公司2016-2020资产负债表和利润表相关数据可知，其应收账款在五年内增长率分别为144.6%、52.76%、-56.38%、-74.16%;资产增长率分别为49.23%、6.64%、-15.55%、-17.12%;营业收入增长率分别为487.1%、-41.52%、39.95%、-34.12%。其应收账款与资产总额变化趋势一致，但增减幅度都远远大于资产增减幅度，因此反映出其应收账款规模较为合理。但结合其营业收入变化趋势来看，在2017年与2018年呈现出相反的变动，除了受市场大环境的不良影响外也反映出其应收账款管理能力较好。

三、财务指标分析

1、偿债能力

对于T公司偿债能力分析，本文主要选取了资产负债率、产权比率以及现金比率三个指标进行分析。从2016年到2018年，T公司资产负债率和产权比率都呈上升趋势。其中资产负债率从2016年处于最低值57.74%，到2018年达到最大值67.67%。并且其从2017年开始其资产负债率都在60%以上，而其产权比率更是大于150%。分析结果反映出T公司采用的是高杠杆经营模式，这点与房地产开发企业特点相符，但资产负债率与产权比率较高并不一定意味着给企业带来不利影响，对比行业标杆企业万科和保利的数据来看，万科和保利五年平均资产负债率分别为84%与78%;产权比例分别为517%与362%。 T公司的杠杆显然低于这两家行业标杆企业，因此其偿债能力的分析还需进一步结合现金比率来评价。

T公司现金比率，在2018年达到最低值3.41%，在2017到2019三年间，T公司现金比率不到5%，对比万科和保利的平均现金比率分别为13%和21%，可以看出其很可能存在较大偿债风险。

2、營运能力

对T公司营运能力分析主要选取了应收账款周转天数、存货周转天数两个指标。该企业应收账款周转率从2016年到2020年波动较大，在2018年达周转速度最慢为89.03天，在2017年周转最快为29.02天。对比行业标杆企业万科2016-2020应收账款周转天数数据结果：3.43、2.60、1.83、1.75、2.14差异较大，这可能与综合实力有关，也说明其对资金的主导力不强，这也是其后续现金流难以抵债的重要原因之一。

对于存货周转率，由于房地产行业的特殊性，传统的存货周转率并不能为管理者提供多少有价值的信息，因为存货周转率用来分析企业的存货管理水平，必须基于两个前提：首先，存货的变动与当年营业成本的发生具有关联性，然而房地产企业存货开发周期长，基本都在一年以上，当期发生的成本和当期的存货关联性不大，所以根据当年数据计算的存货周转率等指标会失真。本文认为采用修正后的存货周转率更合理，即修正存货周转率=当年的营业成本/两年前存货。修正后的存货周转天数从2016-2020年分别为1388.98天、269天、892.53天、1266.65天、1904.32天。其中周转最快在2017年约3.38年，而在2016年周转最慢约5年。综合上述两个指标来看，T公司营运能力处于较低水平。

3、盈利能力

盈利能力的分析本文选择了总资产利润率、成本费用利润率、营业利润率、三个指标。T公司在近五年间，其总资产利润率除了在2017年达到最大值7.5%之外，其余年份总资产利润率水平相对偏低，最高不超过1.5%，对比行业标杆企业万科五年平均总资产利润率约为3.2%可以看出其盈利水平处于行业低水平。同时结合成本利润率与营业利润率对比分析，2016年成本费用利润率为16.86%而营业利润率为13.48%;2017年这两项指标分别为40.55%和28.77%说明这两年企业成本费用都高于营业收入，尤其是2017年差异更加明显。随后才逐渐恢复正常。这也是造成其业绩疲乏的重要因素之一。

4、设计指标分析

（1）在建面积负债率

该指标设计思路是虽然合同负债不需用现金偿还，但需要用房产还。如果卖的是现房，偿债风险相对较小。如果卖的是期房，还要投入大量资金把房子建好。如果资金链断裂，项目烂尾，不管是对房企本身还是交易市场都会产生恶劣影响。因此该指标可以评价企业建房压力以及未来偿债风险。（其中单位在建面积负债率=在建建筑面积/合同负债）

表格1反映的是T公司2020年第二季度和第三季度单位在建面积偿付率，可以看出T公司接近每15万平方米在建土地所承担的合同负债1万元，即在建土地中大部分面积是要用于偿还合同负债的，如果开发进度跟不上很可能债务违约，造成烂尾楼。

（2）存货跌价利润比

企业计提存货跌价准备影响企业营业利润进而影响企业的净利润，房地产企业的存货主要是建造的房屋，该指标越大，说明很可能是存货跌价金额过高影响了当期营业利润水平不佳，进而反映出其房产质量的好坏。本文设计该指标计算公式为：存货跌价利润比=存货跌价准备/营业利润。

由上表可知T公司从2017-2019年该指标成倍增长，到2020年由于营业利润为负，暂不纳入考核范围。尤其在2019年该指标接近占比营业利润50%，说明其存货质量的确较差，管理层应该重视提高存货质量进而改善利润水平。

四、企业问题分析

1、资金管理水平不高

一场债务危机让T公司经营陷入困境，通过前面章节的分析结果反映出该企业最根本的问题就是现金流的短缺。现金流是维持企业持续经营的基本保障，对房地产企业而言，对现金流的合理把控则更加重要。T公司并没有在发展进程中加强资金流管理，盲目扩张，大量举债。2014年以来，T公司将发展重心放在核心业务房地产上，疯狂举债加杠杆，公司股权大量质押以此借得资金用于规模扩张，一时间倒是在省内拿了不少项目。但是其经营缺乏一套系统的运作机制，即一套识别、分析、预警、解决问题的方法，在持续高杠杆经营模式下，没有立即警报公司可能发生财务风险，并提出有效的解决措施，结果是销售回款跟不上，现金流无法覆盖到期债务。

2、盈利水平较低

前文对T公司盈利能力的分析结果表明该企业多年来业绩水平低下，除了2017年由于才完成重组上市表现出彩外，之后盈利水平一直跟不上公司整体发展需求。对于房地产行业而言，公司的业绩水平是外部投资者以及债权人关注的重点，也是其现金流的主要来源，然而T公司似乎并没有重视提升企业盈利水平，不管是对于合理把控成本还是提高收入等问题都没有得到解决。

五、公司治理经验总结

由于在本节内容撰写期间T公司即将面临破产清算，因此讨论其后續治理建议已经无意义，本文从管理者角度对案例进行经验总结。

1、优成本管理模式

如前文所述，T公司的确存在成本费用高于收入的情况，长此以往严重影响企业盈利水平。房地产企业前期资金投入大，项目周期长，合理把控成本在运营各个环节都十分关键。因此本文建议房地产企业针对每个项目从在开工前，建设期，运营期分环节进行成本费用管控，不仅对成本管理部门进行成本考核，对参与项目的各级人员也要采取成本控制激励措施。调动项目组各级人员降低成本的积极性，促进成本管理模式的不断创新。

2、完善财务风险预警机制

T公司自重组上市后一直采取激进扩张战略，大规模举债，最后陷入资不抵债的困境。其实这一局面早有征兆，但公司并未采取措施积极应对，缺乏有效的风险预警机制。所以本文建议房地产企业建立现金流财务风险预警体系。具体而言，以预算为基础建立现金流监管体系，实时监控公司现金流量，并成立专项小组进行全面把控，一旦超出预警值，及时采取措施予以应对。针对不同类型的现金流风险建立完整的应对方案。

3、提升品牌影响力

作为广东本土企业，T公司并没有利用好自身地理优势在广东站稳脚跟，曾经能与恒大，富力等大型房企齐名的T公司后期发展逐渐落后，不管是收入还是现金回款情况都呈现疲软态势。

因此作为中小型房企，虽然在规模、管理方法等方面不能与大型企业相提并论，但其可以利用好区域优势，提升品牌影响力，从服务，配套设施，外形设计各个方面建立企业独有的特色，才能在激烈的市场竞争中站稳脚跟。

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