警惕“公寓楼”陷阱

张宏羽

（图/IC photo）

最近，想买房的许小姐无意中在某房产网站上看见一个令人心动的消息：某处49.5平方米的“商住公寓”售价仅为69万元，折合下来每平方米不到1.4万元，而且宣称不限购、不限贷，而周边的房价普遍在每平方米3万元以上。以为“捡漏”的许小姐立刻联系房产中介商谈购房事宜，并约定好了看房时间。

随后，她将“捡漏”的消息告诉了自己的好友，好友却给她浇了一盆冷水。原来，好友听到这一消息后觉得“事出反常必有妖”，在网上核实房产信息后发现，这个“商住公寓”实则为工业用地上建造的类住宅楼，相关的权益很可能得不到保障。听完好友的一席话，许小姐的心中充满了疑惑：既然是工业用地，中介公司宣称是商住公寓，这算不算欺瞒呢？若真是工业用地上的类住宅楼，能不能像普通住宅一样正常交易呢，会不会有风险呢？

记者注意到，近年来，大城市的住房问题受到关注，“买房焦虑”成为了压在一些人身上的稻草。一部分人抱着和许小姐类似的想法，希望能够“捡漏置业”，一不小心就会掉进“坑”中。于是，记者对许小姐打算买下的“公寓楼”进行了调查，试图一探“公寓楼”中的乱象和陷阱。

乱象一：此“商住”非彼商住

记者首先向多个房产中介了解了该“公寓楼”的相关信息，中介均表示“这是商住公寓，不会有什么问题的”。记者查阅当地政府发布的公开信息后发现，该区域并非是房产中介口中的商住公寓，而是在工业用地上建造的类住宅楼。相关信息显示，该区域是2004年由当地政府出让给开发商，建设成为类住宅楼，建筑面积为95000平方米。该区域建筑形态目前为居民楼，套内面积约100平方米，实际用途为人才公寓和住宅，土地性质为工业用地，共有小产权房705套，产证性质为厂房。可见，该区域明显存在实际用途与土地性质不符的情况。

这里需明确的是，商住用地一般是指兼容商业和住宅的综合用地。工业用地则是指独立设置的工厂、车间、手工业作坊、建筑安装的生产场地、排渣（灰）场地等用地。

记者咨询一位律师后得知，目前，我国实行严格的土地用途管理制度，土地用途一旦确定，不可擅自改变。国家也严禁在工业用地上开发建设除工业厂房、工业办公用房、工业配套用房之外的任何形式的“公寓住房”。若工业用地要改变为住宅用途或商业用途，按照现行土地出让办法的规定，其出让应当通过招标、拍卖或挂牌等方式公开进行，工业用地原使用人和买受人不得自行进行买卖。

经记者查询，该区域从未通过“招拍挂”程序变更过用途。也就是说，中介公司称该区域为商住用地的行为未尽到忠实义务。根据我国的法律法规，中介公司作为中间介绍方应当如实告知购房者订立《房屋买卖合同》的有关事项和其他相关信息。若故意隐瞒与订立《房屋买卖合同》有关的重要事项或者提供虚假情况，损害购房者的利益的，购房者可以拒绝向中介公司支付中介费，已经提前支付的，可以要求中介公司返还;同时，购房者可以与中介公司协商，要求中介公司承担由此造成的损失。此外，购房者还可以到当地住建部门或者房地产中介行业协会投诉中介公司提供虚假信息的欺瞒行为。

既然该区域是工业用地，那么能不能像普通住宅一样正常交易呢，会不会有风险呢？律师告诉记者，因为工业用地上不可以建设住宅，所以，工业用地上的住宅无法像普通住宅一样正常交易。若购房者购买了工业用地上建设的住宅，即使双方签订的《房屋买卖合同》合法有效，也办不了产权手续、过不了户，无法按照住宅取得其相应合法权利。此外，若原房东有债务的话，也有可能执行拍卖该房屋等。

乱象二：一度成为监管盲区

记者在调查时发现，该“公寓楼”不仅实际用途与土地性質不符，还一度存在管理属性不明确、开发商和物业管理缺位、安全隐患等问题。

当地政府公开的一份文件中提到，由于该区域土地性质为工业用地，实际用途为居住，政府对该区域进行行政审批、监管和社会管理时，存在操作手续不清、参照标准不明等难题，造成一定的监管盲区。该区域内小作坊、小商铺、公寓各种业态混杂，相关整治和社会管理无法常态化落实。并且，开发商已名存实亡，无法承担任何开发商应尽的责任，其委托的物业管理公司对现场缺乏基本的管理，导致小区基础设施设备老化，环境脏乱差，存在重大消防安全隐患等问题。据了解，该区域还曾被列为区级政府挂牌督办的10大火灾隐患单位及2020年度市级重大火灾隐患政府挂牌督办项目。

此外，由于该区域土地性质为工业用地，原电表水表采用工业收费标准，整个区域只有一个电表和一个水表。由于电费水费收缴不到位，该小区长期拖欠电费和水费，电力公司多次发出停电通知。

记者注意到，当地政府已经为此开展了一系列综合整治，包括整治楼道堆物、违法搭建、破坏绿化、电瓶车违规接线等现象，加大消防整改力度，完成雨污水混排改造工程和水电分表到户整改工程等。

土地性质与实际用途不符，是造成该“公寓楼”现状混乱的根本症结所在。是根据土地和房屋性质按照工业厂房进行管理，还是根据房屋形态和实际用途参照住宅进行管理，关系到其中3000余名入住者的生活问题，成为摆在监管面前的“两难命题”。

乱象三：工业用地“变戏法”

据记者了解，此前，湖北某工贸有限公司竞得位于浠水县某工业园的国有建设用地使用权，该地块为工业用地。随后，该公司将原规划的辅助车间、办公楼、科研中心改建为住宅，改变了原审批规划用途。当地政府决定没收上述违法建筑，并处建设工程造价百分之十的罚款。此类事例并非个案，邓州市某公司就曾在邓州市古城办事处南一环路南侧占用880平方米的工业用地建住宅。因违反了《土地管理法》相关规定，当地自然资源和规划局责令其交还土地，并处以罚款。

面对火热的楼市，近年来，部分企业不惜违反相关规定，在工业用地上“变起戏法”。企业常见的手法是将工业用地上房屋分割出售、将无产权权属证明的房屋转让，从而获取利益。要知道，工业用地上的住宅因其土地工业用途的限制，小区消防、采光、通风设计没有规划部门把关，质量安全和交易安全都没有保障。非法用地的行为不仅侵害着购房者的权利，也扰乱了国家土地与房地产管理秩序，甚至还会对社会的长治久安产生负面影响。

对此，政府应该予以重视，进一步强化监管工作，明确操作原则和监管标准，对于违反规定擅自改变房屋实际用途并销售的行为从严查处，加大惩罚力度，增加违法成本，使非法用地者无利可图。设立“黑名单”，将违反规定的相关责任单位或人员拉入“黑名单”中。同时也要加强清理的力度，提高清理的频率，尤其是在各类工业园区中，对于实际用途与土地性质不符的建筑，应及时整改及收回，以免形成历史遗留问题。

此外，记者注意到，在工业用地违规改变土地用途的情况下，以住宅形式对外出售的《房屋买卖合同》的效力，现行的法律并没有明确的规定。这就导致了对法律理解适用的不同，裁判标准也并不统一。

多数学者认为应肯定合同效力。《土地管理法》与《土地管理法实施条例》中，不得擅自改变土地用途的相关规定属于管理性强制性规定，而非效力性强制性规定。违反该规定，仅导致相关行政管理机关对其进行行政处罚的法律后果，不必然导致改变工业用途的买卖合同无效。有少数学者认为应否定合同效力，认为不得擅自改变土地用途的相关规定属于效力性强制性规定，其目的在于否定改变土地用途的行为在民商法上的效力，以引导民商事主体遵循我国土地用途管制的基本原则，按照既定土地用途合理使用土地，否则，土地用途管制将形同虚设。一位业界人士向记者表示，解决合同效力认定的分歧，亟须完善立法，对该类买卖合同的效力作出明确规定，避免出现裁判混乱的情形。