中国人教美国人写地契也是醉了

黄永明

土地交易过程不需要任何政府部门介入，也不存在房产证。只需要地主写一个地契给我，申明这个地是转让给我了。这份地契只需要地主签名、公证，甚至都不需要受让人签字

“班布里奇先生，您寄来的文件我今天收到了，但是很遗憾，您在错误的文件上签了名……”

这是我不知道第多少次纠正美国人写的地契。想到这个事情，有时候我自己都觉得好笑，一个中国人，天天教美国地主如何写地契。

我是一名房地产投资者，每个月都会直接从美国的地主手上买地。这件事说起来其实是很简单的。

美国60%的土地是私人拥有的，这就好像我们在任何一个二手物品买卖平台上做交易一样，我只需要联系到他们，他们愿意卖的话，我们一手交钱一手交货就行了。

交易过程不需要任何政府部门介入，也不存在房产证。只需要地主写一个地契给我，申明这个地是转让给我了。这份地契只需要地主签名、公证，甚至都不需要受让人签字。而所谓的“公证”，也不是到一个专门的公证处去做。美国的银行、会计师所，乃至快递站都有公证员，地主们只需要拿着地契到这些地方签名，并让公证员作证是他们本人自愿签署的。

签好了文件，地主们把它们邮寄给我即可。我再把这些原件邮寄给县政府去做登记。登记并非地契合法有效的必要步骤，它只是为了昭告天下，某人把土地转让给我了，避免出现地主一地两卖的风险。县政府也不会关心地契内容是怎样写的——地主哪怕在地契上说把那块地转让给外星人，政府也会照登不误。我想美国没有法律禁止地主把土地转让给外星人。

地契本身短则两页纸，长的一般也不超过四页。但是就这几页纸，地主们在签署过程中真的能够花样百出地出错。

该签名的地方没有签名，该写日期的地方没有日期也就罢了，还有把该写地主名字的地方写成公证员名字的。我发现出错的地方往往都在公证员写证言的那部分，可以说四份里面有三份都能出错。看来公证员的职业水准非常堪忧。

我为了避免业主和公证员再写错，在寄给班布里奇夫妇的过户文件包里加了一个“说明书”，“说明书”上在地主该签名和写日期的地方打上了叉叉，意思是你们在这些地方签署。我心想这下万无一失了。

几天之后，我在信箱里收到了地主的回信。拿到信的瞬间，我隐约觉得哪里不对……这封信未免太薄了吧。地契总共有三页，折叠起来放进信封，不应该只有这么薄。

打开一看，我真的是哭笑不得了——业主在我的“说明书”上工工整整签了字，公证员也在这张一页纸的“说明书”上签字盖章。

我万万想不到啊。我文件包里的那三页空白地契你们认为是干什么用的？这张“说明书”我是无法拿去县政府登记的。于是只能再一次联系地主，跟班布里奇先生说文件签错了，要重做一份。

我的交易过程中会出现这些小插曲。由于我们几乎全部是异地交易，起初地主会有所担心：如果我把地契给出去了，那个家伙不给我支票怎么办？　还有人说，支票也有可能是假的。但是一般情况下，只要我跟他们多做沟通，就会取得他们的信任。一部分地主是愿意先把地契寄过来，我再把支票寄给他们的。实在不行，我们就找一个中立的第三方——通常是公证员，我把地契模板和支票都寄给公证员，地主去公证员那里签字、拿支票，然后公证员再把签好地契寄回给我，交易就完成了！

但是，如果寄回来的地契有问题，那就轮到我担心了。那个家伙已经拿到支票了，但是这个地契是无效的，他还会再给我写一份正确的吗？　不过一般来说，地主都会很讲诚信，马上再给我做一份正确的回来。

最麻烦的情况是遇到地主是律师。律师出于职业习惯，往往满眼看到的都是风险。他们可能会这也不同意，那也不同意，以上提到任何一种交易方式都行不通。然而，在商业中，没有风险就意味着没有交易。律师也许是很优秀的专业人士，但往往不是很好的商人。每当我看到地主是律师，我会预感到这笔交易可能要颠簸很多。

（作者系美国职业房地产投资者）