浅析住宅项目全装修交付的核心工作

田雷

【摘要】随着房地产市场的发展及全装修交付政策的实施，住宅全装修交付已日益普遍。然而现阶段，房地产开发商全装修管理經验相对缺乏，尤其是交付工作，同时对全装修交房的复杂性预估不足，重视程度不够，以致部分项目发生交房即维权的现象，严重损害了企业的品牌和声誉，影响企业的后续发展。笔者结合项目实际，探讨全装修交付的核心工作，旨在提高房地产开发商交付工作的管理水平，通过加强对交付核心工作的管理，从而降低交付风险，提高交付品质。

【关键词】全装修;交付管理

1、引言

住宅全装修是住宅产业化的长期发展方向，不仅可以满足业主美好住房的愿望，同时可以节约资源，避免二次浪费，有良好的社会及经济效益。笔者本人于2014年进入房地产开发商工作，至今已7年，一直从事房地产开发管理工作，期间参与多个住宅全装修项目的交付。以笔者经验，住宅全装修的交付的核心工作依次为：①工地开放日;②专项验收及竣工备案;③交付小组的成立;④物业前期介入;⑤包装推广及物料准备;⑥交付培训及模拟交付;⑦维修的组织。

2、工地开放日

住宅不同于一般的商品，从施工蓝图到实体的呈现及交付周期很长，业主常常怀着美好的期望焦急的等待。一旦住宅交付不符合业主的期望，通常就会爆发大量维权。而工地开放日可以让业主提前接触住宅实体，感受最终交付成果，将业主的期望降低至合理水平，是规避风险、提高交付满意度的核心工作。通过工地开放日，房地产开发商可以展示工艺工法、材料设备、室内及公区装修效果及部分园林景观效果，让业主见证营造细节，建立业主信任，与业主产生良性互动。同时，积极收集并研究业主反馈的问题，及时进行整改及优化，最大化满足业主的需求。

工地开放日一般选取在实体样板间完成后，大面积精装修开始前。营销部负责牵头组织，工程部、客服部及研发部进行配合。各部门首先确定活动方案，重点确定活动构架及流程，明确时间控制节点、开放范围、展示动线及展示内容。然后，根据最终确定的方案，各部门组织各参建单位实施。最后，各部门组织进行验收并整改，整改完成后进行开放。

3、专项验收及竣工备案

竣工备案是合同约定的交房的必要条件，是交付的重要核心工作，必须给予充分的重视。专项验收是取得竣工备案的前提，也代表项目各功能基本完善，满足入住条件。笔者所在地区的专项验收主要如下：电梯验收、人防验收、节能验收、环保备案、通信验收、消防验收、规划验收、档案验收，全国其他地区基本相似，主要注意不要漏项。

为顺利取得专项验收及竣工备案，房地产开发商必须提前筹划。前期证件办理过程中涉及到数据、材质等内容填写的表格必须要经过工程、研发部等部门会审后提交，避免由于各部门的不闭合造成验收的延误，这一点经常被忽视。房地产开发商应根据交付时间倒排竣工备案及专项验收节点，明确责任部门及责任人，提前了解验收流程及前置条件，并结合项目实际情况梳理验收风险点，采取措施加以规避，尤其应重点关注消防验收及规划验收。同时，验收责任人应与各验收主管单位经办人保持积极良好的工作关系，以利于验收的推进。

4、交付小组的成立

住宅全装修交付是一项系统复杂的工作，需要各部门相互配合通力协作，必须成立交付小组统一协调，避免各自为战。交付小组应在合同约定的交付日期前至少60天成立，由营销部负责组建，工程、物业、研发、财务配合参加，召开第一次交付小组会，指定总负责人及各部门联络人，同时明确各部门人员及职责。

交付小组应定期召开会议，通常交付日期前30天及前7天进行第二次及第三次交付小组会。总负责人跟踪各计划的拟定、修正及实施，通报计划执行情况及重要的底限时间节点，各部门配合。

5、物业前期介入

随着房地产行业的发展，物业前期介入越来越受到房地产开发商的青睐。有别于传统模式，物业在规划设计阶段就参与介入，从物业管理运作和业主使用角度对项目的功能规划、环境布局、配套设施、材料选用、设备选型等方面提供建议，规避业主在交付时可能提出的问题，同时，通过对施工过程中建造质量的监督和房屋移交的承接查验，可有效减少返修量和户均问题，提升房屋质量，为顺利交付奠定良好的基础。

6、包装推广及物料准备

精美的包装推广能够增强业主愉悦的感受，烘托交付现场的热烈气氛，是顺利交付的重要推手。营销部负责包装推广，整合相应资源，对媒体告知、交房现场、流程提示、礼品等凡是与业主产生接触的进行设计包装，体现房地产开发商的用心。同时，营销部负责，工程部与物业部配合，参照合同配置标准，准备两书一表、房屋附图、入户门钥匙、设备使用说明书、水电气卡等物料，保证交付的顺利进行。

7、交付培训及模拟交付

总负责人负责交付培训，组织营销部、工程部、研发部、物业部，对项目产品基础知识、专业工程知识、验收标准及流程、物业知识、交付流程等进行培训，确保交付人员掌握项目各方面知识，便于交付时熟练解答业主咨询的问题，增强业主对项目的好感和信任。

模拟交付应在所有工作准备就绪，交付前一周内进行。总负责人组织具有丰富交付经验的相关人员参加，采取现场讲解、现场配合的方式进行交付全过程模拟，重点注意迎接、业主接房资格的甄别与处理、验房、签字确认等手续办理环节。模拟完成后立即召开总结会，业主模拟人员点评，总负责人做出调整并指定专人监督整改。

8、维修的组织

维修的速度与质量严重影响业主的口碑，房地产开发商要充分重视。总负责人组织，工程部配合，交付前组织各专业工种配备足够的维修人员和备品备件，交付当天快速解决业主提出的大部分问题。对于其他问题，必须明确责任人和维修时限，高标准的完成维修，给业主一个满意的产品。

结语：

综上所述，住宅全装修交付是复杂的综合管理工作，需要强大的统筹协调能力。房地产开发商必须调动所有人力及资源，充分重视每一个交付管理的核心工作并将之做到做好，才能真正提升项目产品的交付质量，赢得业主的信任，为自身树立良好的品牌及口碑。

参考文献：

[1]叶颖.住宅项目批量精装修设计管理的要点探讨[J].建材与装饰，2019（24）：71-72.

[2]高冬军.精装修住宅项目验收、交付及售后服务管理[J].建材与装饰，2012（12）：151-153.