三门峡老城区拆、改、留综合评价研究

潘垚辰

（中国城市建设研究院有限公司，北京 100088）

1 三门峡老城区拆、改、留评价方法

建立一个适合于三门峡老城区拆、改、留的评价体系对于本研究有着重要的实际意义。结合三门峡城市特征与老城区片区情况，按照分级分析的方法，从片区的片区总体使用时间、片区功能使用情况、城市更新美学、片区更新效益以及老城区历史价值5个目标建立三门峡老城区片区拆改留的综合评价体系。

本文所采用的分级分析研究方法是指：

第一，明确在城市更新中至关重要的因子及各个因子下一级的子因子；

第二，确定各因子及子因子的判断准则，并且使用打分方法对各层级因子量化打分；

第三，确定因子层级的权重值，得出因子占比系数；

第四，根据各因子的评价分数及其因子权重系数得出老城区各个片区的总分；

第五，根据因子评价总分分析结果并得出城市更新结论。

2 三门峡老城区拆、改、留综合评价体系

2.1 三门峡老城区片区拆、改、留评价因子与因子评价标准

通过结合三门峡的城市概况，将三门峡老城区改造的因子确定为对现状评价的“片区总体使用时间” “片区功能使用情况” “城市更新美学”3个目标，对城市更新预期效果进行评价的“片区更新效益”与“老城区历史价值”2个评价目标。

通过分级打分法对各因子的子因子进行评分，将各子因子的打分分为4个级别，最高级为5分，中间等级为4分、3分和2分，最低级为1分，评分高的代表该区域进行改造的可能性都相对较低，相反，评分低的代表其进行改造的可能性相对较高。关于分数结果的分析会在后文有详细叙述。

1）因子1——片区总体使用时间的评价：（1）片区建设时代的评价； （2）片区使用情况的评价。

2）因子2——片区功能使用情况的评价：（1）片区平衡度的评价；（2）片区更新可行性的评价。

3）因子3——城市更新美学的评价：（1）老城区的地理位置；（2）环境影响力；（3）城市色彩匹配度；（4）与老城区周边匹配度；（5）片区整体外观把控；（6）片区风貌的适配度；（7）片区的附着物。

4）因子4——片区更新效益的评价：（1）片区发展回报的评价；（2）旧城改造运行平台的评价。

5）因子5——老城区历史价值的评价：（1）资源节约型旧城改造；（2）三门峡城市形象的提升；（3）促进三门峡经济发展；（4）三门峡历史人文资源的评价。

2.2 三门峡老城区旧城改造评价因子权重

2.2.1 权重值与权重系数的确定方法

1）打分确定权重值

本文将因子的权重划为5个等级，采用5分制的打分方法，最重要的权重值为5分，其他因子的打分以此为根本复制。本文确定的评价权重分两个层级，分别为子因子的权重值与因子的权重值，因子的得分是由子因子的权重值确定的，因子的权重值得出片区的综合得分。

2）权重系数的计算方法

将因子的权重值相加，单因子的权重系数即为此单因子的权重值除以总权重值。根据上文权重值的2种层级，本文研究的权重系数为2个层级，分别为子因子层级的权重系数和因子层级的权重系数，子因子的权重系数与子因子打分相乘用以得出因子得分，因子的权重系数与因子得分相乘用以得出片区综合得分。权重系数的计算可用公式表示为：

式中，Sm为权重系数；Qm为所求因子的权重值；Qj为因子的权重值；n为因子数量。

2.2.2 老城区城市更新中评价因子权重值

片区总体使用时间：权重值5；权重系数：0.28。

片区功能使用情况：权重值4；权重系数：0.22。

城市更新美学：权重值4；权重系数：0.22。

片区更新效益：权重值3；权重系数：0.17。

老城区历史价值：权重值2；权重系数：0.11。

片区建设时代：权重值5；权重系数0.625；

片区使用情况：权重值3；权重系数0.375；

片区平衡度：权重值5；权重系数0.625；

片区更新可行性：权重值3；权重系数0.375；

老城区的地理位置：权重值5；权重系数0.19；

环境影响力：权重值3；权重系数0.11；

城市色彩匹配度：权重值4；权重系数0.15；

与老城区周边匹配度：权重值3；权重系数0.11；

片区整体外观把控：权重值5；权重系数0.19；

片区风貌的适配度：权重值3；、权重系数0.11；

片区的附着物：权重值4；权重系数0.15；

片区发展回报的评价：权重值5；权重系数0.625；

旧城改造运行平台的评价：权重值3；权重系数0.375；

资源节约型旧城改造：权重值5；权重系数0.31；

三门峡城市形象的提升：权重值5；权重系数0.31；

促进三门峡经济发展：权重值3；权重系数0.19；

三门峡历史人文资源的评价：权重值3；权重系数0.19。

2.3 三门峡老城区拆、改、留综合评价得分及结果分析

参照物的选取需要具备一定程度的影响力，这种影响力的代表方式是多样的，在本文看来，一切都源于子因子的影响。

2.3.1 城市更新综合得分及结果分析

城市更新片区综合得分通过拼叠评估确定，即该片区各项因子的得分相加，因子得分为该因子的打分与其对应的权重系数乘积所得结果，其表达为：

式中，Z为片区总得分；Pj为因子的打分值；n为因子数量；Qj为因子的权重系数。

2.3.2 老城区城市更新综合得分结果分析

片区综合得分为各因子打分乘以其权重系数并相加而得，之前对标准、因子及权重的判断界定，通过系统得出的片区得分可以判断该片区进行改造的确定性。在评价过程中，通过片区总体使用时间、片区功能使用情况以及城市更新美学3个因子的得分可分析出片区是否有改造的必要性，这3个因子得分高低决定了该片区改造的可能性；这3个因子得分越高的片区说明其问题越多，需要更新改造。在改造预期效果评价中，通过片区更新效益与老城区历史价值2个因子可分析出片区改造的可能性，这2个因子得分的高低决定了该片区改造的可能性。

3 三门峡老城区片区拆、改、留综合评价

3.1 三门峡老城区片区拆、改、留现状风貌问题

1）部分片区年久失修：三门峡老城区部分片区已经接近使用年限，年久失修，其片区空间出现较严重的落后现象，片区风貌与周边环境形成较明显的反差。

2）部分片区外观破败：三门峡的环境是高温高湿的，这样的环境对片区的腐蚀程度大，不利于形成较好的城市风貌。

3）私搭乱建严重，缺乏统一秩序：在老城区常年发展过程中，片区的使用者根据自身使用需求私自搭建房屋、随意布置附着物。

4）部分片区缺乏整体协调：三门峡老城区片区经营者和使用者缺乏对周围环境的统筹安排和对城市设计品位的认识。

5）重要地段的外观一般，与标志性地段不符：片区风貌的塑造需要一个美丽的环境，更需要片区和环境之间的相互协调。

3.2 三门峡老城区片区拆、改、留现状使用问题

1）片区功能与片区的需求不匹配：城市的片区在城市发展中所起的影响力不同，决定了城市使用情况的多样性。

2）原本的片区无法满足片区使用者的功能需求：随着地段的发展，片区的掌控者对片区的需求会不断产生变化，使片区以前的使用功能不能有效地满足现实需求，这就出现了片区使用多样性需求与片区功能单一的局面。

3.3 三门峡老城区片区拆、改、留问题综合研判

1）维持现状类片区主要包括历史文化保护单位、文化遗产、重要的交通枢纽路线、重要的公共服务设施以及新建的片区。为了降低成本、保护城市历史文化脉络的有序发展，这些片区不予拆除或者转移。

2）一般整治类片区主要包括片区质量较好、风貌较好、年代较新、片区功能对老城区发展有意义。这些片区予以微整治、保存原有的肌理与文化。

3）重点整治类片区主要包括需要保留的具有价值的片区，这类片区保存较差、年代久远、形象较差。这些片区需要判断来决定是否予以保留。

4）拆除类片区主要包括年代久远、片区功能移除、城市美学影响城市发展、不符合上位规划空间布局等。这类片区拆除后根据国土空间规划来确定其空间形态及功能。

5）根据对三门峡老城区的充分调研和分析，得到需要拆除的片区比例为65%，重点整治类占比15%，一般整治类占10%左右、维持现状类占15%左右。但是实际更新过程中涉及的拆除问题需要进一步确认核实。得分总结果如下：（1）拆除类，得分 2～2.4，数量 65%；（2）重点整治类，得分 2.5～3.4，数量 15%；（3）一般整治类，得分 3.5～4.4，数量10%；维持现状类，得分4.5～5，数量15%。

4 结语

本文的片区拆、改、留研究通过研究可持续理论与拆、改、留的关系，以及国土空间规划背景下城市更新的相关知识指导拆改留的重要作用与意义，明确了本文对于旧城改造的研究的不同之处，提出三门峡老城区拆、改、留评价体系。本文在对老城区各因子进行充分调研的基础上，通过结合三门峡旧城改造的实际情况，提出了适用于三门峡的城市拆、改、留评价体系。

本文具有一定的广泛性和可用性，希望可以为三门峡老城区的发展提供参考依据，指导城市设计的空间研究。