浅谈铁路房地产开发经营过程中的几点问题与对策研究

殷国珵

【摘要】随着我国社会主义市场经济的不断发展和市场经济体制的不断完善，我国房地产业的结构体系、市场运行机制和政策法规的框架已经逐步形成。

【关键词】铁路房地产开发;经营;项目

但房地产开发经营中也存在着诸多问题，这些问题既有观念的原因，也有体制方面的原因，具体分析主要体现在以下几个方面：房地产开发用地土地使用权的取得、房地产的建设施工、房地产的出售和房地产管理的影响等。

1、房地产开发经营概述

房地产开发经营是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。

铁路房地产开发过程中，土地的取得是最重要的。现阶段土地的取得有两种方式：划拨和出让。划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人使用，划拨出让的土地由于未向国家交纳土地出让金，不允许作开发利用。一般都是划拨给国家机关、学校等单位使用。出让是指与国家签订土地出让合同，交纳土地出让金获得国有土地使用权的方式。目前的房地产开发除经济适用房外，都属于这种方式。同样，要在划拨土地上进行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。出让的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不尽相同。

铁路房地产开发企业自身资金有限，而且需要不断地滚动投入，获取最大的利润。所以，它们不仅需要加大铁路建设资金筹集力度，积极推进铁路投融资体制改革，而且需要加强和改进建设管理，深入推进建设项目标准化管理，大力推进保障性住房建设。

2、铁路房地产开发经营中存在的主要问题

铁路房地产开发经营市场秩序方面存在以下几个问题，具体分析主要有以下几个方面：

（1）土地供用制度不完善。土地供用存在大量的协议出让、意向出让，公开招标或拍卖出让土地的极少。

（2）城市规划执行管理不到位。规划变动、调整频繁，随意性极强。

（3）房地产开发经营的政策、法规执行不严谨，管理不到位。

任何经营管理活动都是有风险的。铁路房地产经营管理的特殊性，决定了房地产经营管理具有更大的风险性。

（1）铁路房地产投资时间的长期性，决定了房地产经营对市场供求变动的不灵活性;房地产位置的不动性或固定性，在地域上决定了房地产对市场供求的不可调剂性;

（2）铁路房地产位置的不动性或固定性，在地域上决定了房地产对市场供求的不可调剂性;

（3）铁路房地产市场信息的分散性，决定了房地产市场的不充分性和变现的困难性;

（4）铁路房地产投资经营的固定性，决定了房地产投资经营的不易变现性;

（5）铁路房地产经营管理风险，在不同阶段有着不同的表现形式和作用。

为了认识铁路房地产经营管理风险的本质和规律，提高对铁路房地产经营管理风险分析的认识水平，加强对铁路房地产风险的管理，根据一定的标准可以把房地产经营管理风险划分为不同的类型。主要有以下几种风险类型：技术风险、市场风险、社会风险和内部风险等。

（1）铁路房地产经营管理的技术风险，是由于科学技术的进步引起的风险。科学技术进步引起了建材的品种、质量和性能的变化，也促使建筑技术的提高、建筑结构的革新等，从而使建筑业和建筑产品科技含量大大提高，不断地使存量房屋等建筑物贬值，由此造成了铁路房地产经营管理的技术风险。所以，在铁路工程建设领域，要加强对建材品种、质量和性能的监管，狠抓合同管理和承诺兑现，完善信用评价体系。

（2）铁路房地产经营管理经济和市场风险，是由房地产市场状况的变动引起的，或者说是由市场运行状况的不确定因素引起的。主要体现国内外社会经济变动、经济政策变动、居民收入水平的变动等几个方面。

（3）铁路房地产经营管理的社会风险，主要体现在两个方面。一是由于集体和个人的不恰当或错误的行为引起的;二是由于政治方面的原因引起的，其中对房地产经营管理影响最大的是国家政治变动和政策法律法规的变动。

（4）铁路房地产的内部风险主要是由于铁路房地产经营管理企业内部管理水平等问题，影响到企业的预期收益，从而形成经营管理风险。比如由于企业财务管理不到位，造成资金周转缓慢;施工管理不善，延误了工期;经营管理水平低下，使房地产出租出售受到影响等。

3、解决问题的对策

3.1解决铁路房地产开发用地问题的对策即完善我国土地供给方式的法律规定

目前我国的土地供给制度仍然是“双轨制”， 即土地行政划拨和土地有偿出让同时并存，且前者约占我国土地供给总量的90%。在土地的有偿出让方式中，法律许可采用协议、招标和拍卖三种方式。但是实践证明，全国绝大部分地区采用的是协议出让方式。而且许多地方没有出让土地的基准地价、协议地价之分，往往主观随意性较大，以至于土地的出让价格远远低于市场价格，严重背离了价值规律。因此，立法必须对该种出让方式做出明确、严格、细致的规定。

3.2解决铁路房地产管理和铁路房地产建设施工的對策

加快实施铁路“十四五”规划，科学有序推进铁路建设

3.2.1统筹推进铁路重点建设项目。对在建重点项目，确保建设资金，集中建设资源，加强施工组织，强化质量安全控制，按进度完成实物工作量。对年内计划开工项目，要抓好收尾工程，精心做好运营准备，保证按期投产。对年内拟新开工项目，加快前期工作，力争尽早开工建设。

3.2.2依法加强和规范铁路建设管理。认真执行铁路建设法律法规，履行建设程序和规定，依法合规组织项目建设。规范铁路建设市场管理，深入推进建设项目标准化管理，开展铁路建设社会稳定风险排查评估活动，营造有利于铁路建设的外部环境。

3.2.3进一步拓宽铁路建设融资渠道。加快实施分类推进、分类投资、分类合作的多元化投资建路机制，鼓励和支持地方政府、企业及民间资本投资铁路建设。全面落实《鼓励和引导民间资本投资铁路的实施意见》，推进铁路投资主体多元化。

3.2.4加大对铁路房地产经营管理项目的成本估算的检查力度。主要包括以下几个方面：

（1）土地征用费用估算或概算。

（2）拆迁安置费。主要包括各种拆迁费用、赔偿费用。

（3）前期工程费用。主要包括勘察设计费用、“三通一平”费用等。

（4）房屋建筑安装费用。由于房屋建筑标准等的不同，应当对不同类型、不同设计、不同等级的房屋分别列出各自的费用。

（5）基础设施建设费。对不同类型的基础设施，分别列出所需要的费用。

（6）公共配套设施建设费用。对于小区内的公共设施配套建设费用，也应当分别列出费用，以便更好地进行核算。

（7）管理费用。

（8）筹资成本与利息的支出。

（9）其他必要的支出。由于铁路房地产建设经营的过程很长，所以应当充分考虑各项费用在项目实施期间可能发生的变化。为了保证成本估算或概算的正确性，在必要的时候，应当进一步按照各项耗费，详细列出成本估算表或概算表。

结语：

为了推动铁路房地产业的持续、快速、健康发展，我们必须对这些问题加以重视和解决。