房地产开发项目投资测算探思

陈凌 任冠卉 王凯

【摘要】房地产作为我国经济结构的重要组成部分，对于推动我国国民经济的快速发展发挥着不可替代的作用。在新时期背景下，房地产产能过剩与房地产开发投资项目不合理的问题越来越突出，如果不能及时解决上述问题，很容易对房地产开发项目投资造成不利的影响，不仅会阻碍房地产经济的快速增长，而且还会对我国国民经济造成一定的冲击。为此，本文针对房地产开发项目投资测算进行分析和研究，阐述了具体的测算模型和影响因素，仅供大家参考。

【关键词】房地产开发项目;投资测算;影响因素

近年来，在供给侧结构改革的影响下，房地产市场得到了有效的整顿，但是房地产开发项目供大于求的问题仍没有得到解决，长此以往，不仅会影响房地产经济的健康发展，而且还会阻碍我国国民经济的快速增长。为此，相关研究人员必须要加强对房地产开发项目投资测算工作的重视，不断提高预算评估的合理性与科学性，争取在为房地产开发项目投资提供参考依据的同时，也能促进房地产经济的稳定发展，从而营造良好的房地产市场环境。

1、房地產开发投资规模测算

本文房地产开发投资规模用的是房地产开发投资与全社会固定资产投资比率。包海利运用假设开发法，根据实际工作中积累的项目数据、经验，对房地产开发项目投资测算分析的方法、模型进行研究，最后确立投资测算分析模型。[1]据悉，2016年一季度商品房价格稳中略升，但仍然不能完全改善房地产行业大量商品房积压和滞销这一情况，大量的商品房被闲置，不仅加剧了房地产产能过剩的问题，而且还连累了相关产业。据相关统计数据显示，房地产产量过程首先波及到的行业就是建筑业，在过去的几年里，我国建筑业生产量不断下降，实际收入也明显缩水，归根究底，还是房地产库存过大导致的。仿真实验结果反映采用HT模型，可以更精准呈现房地产去库存压力下建筑行业的收入情况。目前，建筑业总体情况虽有所好转，但房地产行业和与其相关行业产能过剩这一情况仍然存在，这就要求相关研究人员必须要全面掌握房地产开发项目投资的影响因素，以便将其作为测算房地产开发投资规模的有效依据，这样不仅能够提高测算结果的合理性与准确性，而且还能为国家宏观调控政策的制定提供可靠的保障。

2、房地产开发项目投资的影响因素

2.1通货膨胀

所谓通货膨胀是指在供小于求的情况下，市场上流通的货币增多，人们为了购买到心仪的商品，总是在不停的观望，而商品价格会持续上涨。在这种情况下，货币将会大幅度贬值，人们为了减少损失，通常会通过购买固定商品来进行等价交换，而房产作为典型的固定商品，不仅不会贬值，在未来的一段时间内还有增值的可能。[2]因此，在通货膨胀的影响下，房地产的销售量将会大大提升。值得注意的是，由于房产属于稀缺类资源，房产持有者往往会将房产囤积在自己的手中，导致房产开发得不到满足，最终影响了房地产开发规模。与此同时，在通货膨胀的影响下，人们对于房产的需求不断上涨，在供应不足的前提下，需求量的增多只会加剧房产资源紧张的状况，久而久之，便会导致供求关系失衡。在这种情况下，房产的价格会不断上涨，最终影响了房地产开发项目的投资规模。

2.2城市化进程

城市化进程决定着整个城市的经济发展水平，而经济发展水平又反映出了城市人口的数量，也从一定程度上反映了房地产的需求量。具体来说，城市化程度越高，人口数量越多，对于房地产的需求量也就越大，反之则越小。从城市性能上来说，大城市的房地产的硬件设备都比较完善，比如物业、公园等设施，价值决定价格，同时大城市的房地产价格水平也普遍比小城市的房地产水平较高，如此又促进了房地产的投资规模。当然，还有其他部分的原因，比如随着城市化进程的不断推进，城市的土地面积有限，不够城市的建设使用，因此，城市只好向周边地区不断推进，不断利用周边农村的土地资源，导致居住在农村的农民失去了土地，政府和开发商为了安抚农民需要支付安置费用或者一些用来安置农民住处的安置房，如此又使房地产投资开发的成本不断地上升，最后影响了房地产投资开发规模。[3]还有另外一个原因，与农村相比，城市的工资水平相对较高，许多农民为了谋求发展，大批量涌入城市，导致房产需求量不断上升，从而影响了投资规模。

2.3财务现状

房地产企业建设的费用主要包括销售、财务、管理三个方面，虽然费用在总体投入的额度中占有的比重不是最大的，但是因为销售以及管理两种费用极其容易因为一些不确定外在的原因所影响，因此费用也是极其需重视的一个支出。对于房地产企业来说，其开发的费用产生于前期资金融资而需要支付给银行的利息，所以要引起注意的是，对成本费用进行控制，就是对融资的额度规模进行控制。如此，可以从根源上对财务的成本费用进行更好地控制，财务的良好控制现状，可以促进对房地产的投资规模的改善。房地产企业的资金究竟运用到哪些领域，每个环节分别占用多少的份额，因此房地产企业建筑开发需要加强其财务资金成本的使用范围的准控。

2.4第三产业的发展水平

第三产业是服务产业，需要一大堆的劳动力，其发展水平能代表一个区域或者一个国家的经济发展水平。第三产业发展较好的地区都是劳动密集型地区，其对劳动力有极大的需求，因此第三产业是影响我国房地产投资与规模的极其重要因素。第一、第二产业的劳动力很容易被大机器、科学技术所代替，而第三产业主要依靠的是人力劳动，在短期之内并不会被科学技术所取代，这不仅是由产业性质决定的，而且还与第三产业的投资成本息息相关。只要第三产业发展水平高的地方，其商业化水平和交通水平也是很高的，这无疑给房地产投资规模的变动带来了深刻的影响。

结语：

综上所述，房地产开发项目投资的影响因素众多，任何影响因素的变动都会对我国房地产市场造成一定的影响。这就要求相关投资人员必须要掌握房地产开发项目投资的影响因素，结合当地实际情况做好房地产开发项目的预算和评估，争取在改善当前房地产供求关系的同时，也能推动相关产业的全面发展，从而更好地实现供给侧改革的根本目标。

参考文献：

[1]房艳杰.对房地产开发项目投资测算分析[J].贸易投资，2019（10）.

[2]柯俊君.房地产项目的投资收益测算[J].经贸实践，2017（23）.

[3]向为民，王霜.我国房地产开发投资规模测算及影响因素研究[J].重庆理工大学学报，2016（07）.