如何挑选一只好的物业股

严跃进

在房地产投资理财领域，近两年需要重点关注一类新的投资机会，即物业股的崛起。尤其是在2020年疫情特殊期间，很多物业股的价格上涨幅度很大，受到机构和个人投资者的关注。何为一只优秀的物业股呢？又该如何挑选呢？要回答此类问题，就需要对物业企业或物业股的基本面有更深的了解。

物业股所处怎样的时代

若是从房地产角度看，大家对房地产开发企业的股票应该并不陌生，这也是股票市场投资的重点所在。但是对物业股投资的提法还是比较少的，后续此类股票的投资自然也会更受关注。无论是机构投资者还是个人投资者，都需要对此类物业股的崛起给予足够的重视。尤其是2020年物业股的快速发展，更是资本市场应该给予重点关注的。

从物业股上市的情况看，较早的企业为彩生活，其于2014年6月上市，首日市值为46亿港元。但随后几年，虽然有各类企业陆续上市，包括2016年的绿城服务上市，但实际上资本市场和投资者并没有给予太多的重视。物业股真正受关注其实是在2020年。这一年物业企业上市发生了三个变化：第一，疫情的状况下，物业企业扮演了非常重要的角色，其被中央认为构筑了防疫工作的第二道防线，即社区管理的功能。第二，大小物业企业争相上市，如通过分拆上市的方式，这和过去是有区别的。过去上市的企业普遍都是大企业，但是近期上市的企业很多是小企业。第三，上市目的地普遍为港交所，这说明港交所对于此类物业公司上市的认可和鼓励。

在这个过程中，资本市场和社会对于物业股的投资价值也逐渐给予了重视。从行业地位看，其地位明显在上升，中央各类政策频频出台，都明确对这个行业的支持，这一趋势不会改变。但是从投资的角度看，却形成了很多问题和困惑。一方面，2020年很多物业公司上市的时候，出现了破发的现象，投资者就很困惑，是不是物业股也存在很多泡沫，若是这样，那物业股的价值应如何判断。另一方面，部分上市物业股的估值甚至超过了母公司开发业务的估值，大家对如此高估值也存在很多困惑。

此类问题的提出，实际上也和整个时代的环境变化等有关。后疫情时代，存量市场等管理确实是一个关键，物业企业自然在社区经营和管理方面会扮演角色，尤其是大型物业企业。但是物业行业也存在硬伤，很多物业企业看似可以不断去收购物业项目，但是其收入来源依然是狭窄的。所以在肯定行业发展空间的同时，物业股是否值得投资依然是存在疑虑的。

物业股的经营来源是什么

讲到物业股投资价值的时候，其实我们就应该回归到一个很务实的问题，即物业企业的收入来源是什么。该问题分为两个新问题：第一，物业费收入是否存在可调整的空间。第二，物业企业的业务范围是否可以拓展。

针對物业费收入是否可以调整的问题，其实近期政策面已经有了一些新提法。2021年1月，住房和城乡建设部等部门发布了《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》。此次政策明确，完善物业服务价格形成机制。物业服务价格主要通过市场竞争形成，由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定服务价格，可根据服务标准和物价指数等因素动态调整。提倡酬金制计费方式。从这个规定可以看出，物业服务的价格是有动态调整空间的。当然，虽然政策层面如此提，但就物业管理行业当前的实际情况看，类似调整阻力较多。现实中，若是涉及上调物业费的内容，业主方面施加的压力是很大的。不过，若是从上市物业股的角度看，其若是收购了很多物业小区，且形成了比较强的定价能力，那么物业费上调的空间会较大，这是利好其经营收入的。

第二个问题，其实就是物业企业后续增值业务的开拓问题。还是在上面提及的《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》中，利好政策也是明确的。政策规定，鼓励有条件的物业服务企业向养老、托幼、家政、文化、健康、房屋经纪、快递收发等领域延伸，探索“物业服务+生活服务”模式，满足居民多样化多层次居住生活需求。引导物业服务企业通过智慧物业管理服务平台，提供定制化产品和个性化服务，实现一键预约、服务上门。物业服务企业开展养老、家政等生活性服务业务，可依规申请相应优惠扶持政策。从这些政策条文可以看出，经营权限是明显放松了，比如说物业企业可以涉足房屋经纪业务。这其实就是赋予物业企业参与类似中介机构的业务，这一点值得肯定。该业务若是开展，那么将确保此类企业获得佣金收入、资产管理服务费收入等，这都具有积极的作用。另外，有部分城市类似青岛已经鼓励房企积极做此类领域的转型。物业股后续若获得此类经营权限，经营收入势必大增。

如何获得价值投资收益

若是从物业股的投资策略角度看，如何选股、何时持股等问题也颇受关注。这些问题包括当前上市的物业股中，应该重点关注哪几只股票；后续股价的变动，何时会强势，其逻辑在哪里等。

从目前已上市的物业股来看，大型和小型的物业股都表现不错。从大型物业股来看，主要包括彩生活、中海物业、绿城服务、雅生活、碧桂园服务等，此类股票背靠大房企支持，且物业经营方面比较成熟，所以往往被认为投资价值较大。从投资的角度看，盯住此类股票，尤其是关注其在管物业项目的规模等指标，是比较稳妥的方式。当然有一个问题值得提示，即这并不意味着小物业股就没有投资机会。一些小的物业股近期也积极和医疗、教育等机构合作。若是品牌影响力做得足够大，那么后续股票投资价值也会比较高。

而从物业股的价格波动形态看，需要关注几个因素对其带来的影响。第一，全球资本市场的波动是重要的变量，尤其是很多物业股都是在香港市场上市的，此时全球股票市场的波动，对于物业股的影响确实是有的。尤其是要关注疫情、疫苗、美国经济政策等变量所产生的影响。第二，物业行业的政策内容。就后续行业发展来看，物业行业获得政策支持的程度明显会增多。尤其是当优惠政策发文后，第二天物业股的价格就容易上涨。这就意味着投资者对于物业行业的政策变动应该有敏锐性。第三，房地产行业的政策变动。比如说房地产政策对于传统的地产开发业务若有较为明显的打压，那么存量市场的发展机会将增多。类似小区改造和物业企业业务的结合程度会更为紧密，此时物业股价值上升的机会将更为明显。

总体上看，物业股价格继续上涨是大概率事件。但在这个过程中，要防范部分物业股被炒作、价格有泡沫的风险。所以在实际投资过程中，要对部分物业股经营一般，但股价短期内快速拉升的现象有足够清醒的认识。此类股票多半存在一些短线操作的主力资金进入，要防范盲目追高的风险。从价值投资的角度看，关注经营稳定、业主评价高、互联网融合程度高的物业股，倒是投资者应该积极去做的。