蛋壳公寓 退市启示录

刘旷

蛋壳公寓不得不退市

在上市的那一天，是蛋壳公寓的“高光时刻”，但是从那之后，蛋壳公寓的规模虽然在整体上呈现出持续扩张趋势，但是也一步一步将自己推向了破产的边缘。

实际上，早在2020年11月18日，蛋壳公寓北京总部现场相关负责人接受采访时就表示，“现在蛋壳公寓确实出现了资金缺口，高层每天晚上都在开会商讨解决办法，资金缺口的规模其实我们是掌握的，但目前不适合对外公布”“我们也一个月没有领到工资了，我们知道蛋壳公寓是遇到了危机”。

根据蛋壳公寓公布的数据可知，截至2019年9月30日，蛋壳公寓已进入北京、深圳、上海和杭州等13地市场，共运营406 746间房间，与成立的第一年相比房间数增长166倍，而且2015到2018年的3年复合增长率也高达360%。

而同样飞速增长的还有蛋壳公寓的亏损。根据财报显示，2017年、2018年和2019年，蛋壳公寓的净亏损额分别是2.72亿元、13.69亿元和34.37亿元，有息负债也从2017年的9.37亿元增至2019年的52.23亿元，年复合增长率同样高达229%。但是连年的亏损并不是导致蛋壳公寓最终退市的最根本原因，自身如履薄冰的商业模式才是最根本的原因。

蛋壳公寓采用的是“高进低出”“长收短付”的运营模式，因为要抢夺房源所以租给房东的租金会更高，而为了吸引租户则需要降低自己的租金，另外再加上统一的房屋装修费用，也都会为蛋壳公寓带来不小的资金压力。

这种模式也是其他长租公寓平台所采用的，而为了盘活资金，这些平台几乎都会选择通过更大的优惠政策来吸引租户采用年付的方式支付租金，而向房东按月支付租金，利用时间差来盘活资金链并扩大自身规模。

按照这种模式，随着规模的扩大蛋壳公寓可以获得长期的“造血”能力，但是房源数量的限制使得蛋壳公寓的这种模式难以长久。长租公寓一般都在一 二线城市中，但是这些地区的房源很是紧俏，也就限制了这种模式的长期发展。

被“嫌弃”的蛋壳公寓

从上市至今，蛋壳公寓在短短四百多天就从“神坛跌落”，退市已成定局的现状也就并不令人意外了。

只不过，走上退市之路的蛋壳公寓依旧会造成很多的不良影响，引得多方的“嫌弃”。

首先，自然是来自房东和租客层面的不满。对于房东和租客来说，自从蛋壳公寓首次出现暴雷状况之后，他们的心就没有一天不是“冰着的”。房东收不到租金，租户要不回租金，维权和官司卻也一拖再拖难有结果，房东和租客心里的火气只能越积越多。

其次是与蛋壳公寓合作的银行。因为对于大部分租客来说，很难一次性拿出那么多租金，于是蛋壳公寓就会鼓励租客使用合作方微众银行的租金贷来垫付租金，从而让蛋壳公寓在短期内获较多资金。

根据蛋壳公寓的历年财报可知，在2017年和2018年，蛋壳公寓通过租金贷模式获取的租金预付款在总的租金收入中占比分别高达90%、88%。而在2017～2019年，蛋壳公寓中选择租金贷的租户比例分别为91.3%、75.8%和65.9%。

不过，暴雷之后，被赶走的租户自然不想继续还贷，微众银行的处境很是难堪，虽然之后微众银行表示租户所欠租金贷由蛋壳公寓负责偿还，但是深陷亏损的蛋壳公寓却同样难以支撑这高昂的贷款费用。

最后是长租公寓行业的其他从业者。蛋壳公寓暴雷之后又退市，已经成为长租公寓行业的警钟，也让外界对长租公寓充满了戒备。而对于同样采用蛋壳公寓这种模式的长租公寓平台来说，能否继续获得消费者以及市场和投资方的信任，也成了很大的问题。

实际上，近年频繁出现的长租公寓“爆雷”事件，大大提高了行业的警惕性，也引发监管部门的高度重视。

目前，深圳、杭州和重庆等城市已经提出了相关的规定，要求设置专项监管账户，规范住房租赁企业经营行为，遏制企业“跑路”等行为。比如重庆和成都均要求，承租人向住房租赁企业支付租金周期超过三个月的，住房租赁企业收到的租金和以房屋租赁贷款方式获得的资金均应纳入监管账户。此外，深圳还提出企业应慎重选择租金收取模式，要求房东不得通过停水、停电、停气等方式驱赶租客；西安拟对住房租赁企业实行信用分级。

不想被拉下水的“蛋壳公寓们”

不论是维权难的“蛋壳公寓难民”，还是摘牌退市这件事情，都让蛋壳公寓成为整个行业的“失败样板”。

这自然对其他长租公寓玩家带来了很大的负面影响，严重者甚至影响到了自身的稳定发展，然而这些从业者却并不想就这样被蛋壳公寓拉下水。

比如作为“长租公寓第一股”的青客公寓，和蛋壳公寓一样深陷连年的亏损之中，根据青客公寓的2020年年报可知，截至2020年9月30日，青客公寓的累计亏损金额已经达到38.1亿元，处于一种失控的状态。

而且青客公寓同样也因为相类似的“高进低出”经营模式，在租金贷和资金周转的压力之下存活。于是为了摆脱现状，青客公寓也在逐渐向更轻模式的服务商转型，让自己的业务更加多元，从而探索更大的增长空间。

再比如也经常因为租客投诉而被动处于风口浪尖的自如，虽然自身发展因为舆论压力而受到了一定的限制，但是扩张的脚步却也从未停下。

前不久自如宣布，将自身旗下的豪宅业务与住宅公寓服务商“曼舍”战略合并，准备实现自己在分散式公寓、集中式公寓、大型租赁社区、高端豪宅公寓和短租市场等多领域中实现全品类的租住产品覆盖，试图通过多元业务的布局来实现自身的长久发展目标。

还有一些表现不错的长租公寓品牌，依靠背后的房产巨头，为自身发展消除影响。比如万科旗下的泊寓，根据年报可知，2020年万科的租赁业务营收为25.4亿元，同比增长72.33%，泊寓也在2020年新开业3.3万间，累计开业14.24万间。

另外根据龙湖的2020年年报可知，旗下长租公寓品牌冠寓在2020年营收18.12亿元，同比增长了54.13%，并且首次实现盈利，而且冠寓在2020年新开业1.5萬间，累计开业超过9万间，整体出租率也达到88.5%。

蛋壳公寓没机会，但长租公寓还有

不难看出，不论是退市中的蛋壳公寓，还是险中求变的青客公寓和自如，甚至是背靠大树好乘凉的泊寓和冠寓，它们的发展和现状都从各个方面说明了想要在长租公寓这一领域中平稳地走下去，从业者深厚的内功是必备的。

蛋壳公寓的退市对于整个长租公寓来说是一个教训和警醒，虽然利用“高进低出”的经营模式以及“短付长收”的资金运作手段可以在短期内帮助平台在规模上有所突破，但是这种如履薄冰的商业模式却不是可以长期依赖的，稳健且长期的盈利模式才是决胜关键。

而如今退市程序的启动也意味着蛋壳公寓未来的机会已经渺茫，但这不意味着整个长租公寓领域没有机会。

因为社会现状以及年轻群体对住房的需求，长租公寓在可见的未来中还有比较稳定的发展前景。另外根据《2020中国青年租住生活蓝皮书》显示，在“90后”和“00后”中，有超过六成的消费者将长租机构作为租房时的首选，年轻群体的进入也保证了整个行业新鲜血液的注入。

而且可以预见的是，长租公寓这片市场之前的火热也将会趋于冷静，资本方也同样如此，整个行业也将会迎来更冷静且健康的发展步调，未来也将会有更大的想象空间。

只不过，在长租公寓这片市场中或许已经见不到蛋壳公寓的身影了。