环滇池地产整改进行时

南方周末记者　杨凯奇发自云南昆明

“艺展中心”外，对着鲜花草地比“耶”自拍的游客、明媚的滇池与正在施工的黄色挖掘机，共同构成奇妙一景。南方周末❘　杨凯奇　❘　摄

★朱波已经在长腰山顶“云岭”小区买了一套住宅。见证山脚下宏大的整改场面后，他站在自家小区，兴奋地向看房团成员宣布，“要涨价了，得抓紧。”他的逻辑是，“云岭”二期应该不会拆，未来昆明不会再有离滇池这么近的楼盘。

旅游大省云南一直重点打造康养、文旅产业，而昆明市也希望通过引进一批文旅项目，摆脱“云南旅游中转站”的尴尬身份。有风景、有土地的滇池周边最适合布局。

昆明市委副书记、市长刘佳晨表示，将深入推进“湖泊革命”，彻底改变“环湖开发”“环湖造城”格局。

面对满目疮痍的整改场面，一个温州看房团却在盘算楼盘的升值前景：“前面的别墅被推平，以后种上树，后面的住宅视野变得更好了，这对住宅是利好呀！”

2021年5月17日，看房团来到了位于云南昆明滇池东南岸的长腰山。这座曾经郁郁葱葱的小山包上，兴建了一个叫“古滇名城”的地产项目，被中央环保督察组点名批评，媒体形容为“滇池的腰没了”。

5月6日，中央第八生态环境保护督察组通报，滇池“环湖开发”“贴线开发”现象突出。随后，昆明开始对滇池周边一些房地产项目、违章建筑大规模整改。

有人感到绝望，有人看到商机。被拆除的别墅业主在焦急等待理赔，看房者则想趁机入手那些“幸免于难”的“绝版”湖景房。不过，房产销售已被叫停，看房团暂时只能“持币观望”。

滇池污染治理绵亘几十年，正逐年转好。督察组通报直指当地党委、政府“只算小账、不算大账，只算眼前账、不算长远账”。“环湖开发”曾一直是昆明市的重要战略，滇池边究竟能不能建房子？　督察组通报后，昆明市委副书记、市长刘佳晨表示，将深入推进“湖泊革命”，彻底改变“环湖开发”“环湖造城”格局。

温州看房团：“要涨价了，得抓紧”

沿着盘山公路，温州看房团的商务车直达长腰山顶。公路南侧是一大片暂时停工的高层住宅，塔吊孤零零地悬在半空中；公路北侧，面向滇池的山坡上，挖掘机和推土机正干得热火朝天，联手推倒了一座座别墅。

督察组通报，长腰山变成了“水泥山”，基本丧失了生态涵养功能。通报后仅半月，曾经被别墅和混凝土填满的长腰山北坡，已经被整齐地种上近30万株松树苗，从山顶直达滇池畔，但低矮稀松的树苗，挡不住大面积裸露的黄土。

温州看房团有5个人，30岁到50岁之间，穿着普通。领队朱波（化名）是温州人，在昆明定居，自称与古滇名城开发商——昆明诺仕达集团高层相熟。

朱波已经在长腰山顶“云岭”小区买了一套住宅。见证山脚下宏大的整改场面后，他站在自家小区，兴奋地向看房团成员宣布，“要涨价了，得抓紧。”他的逻辑是，“云岭”二期应该不会拆，未来昆明不会再有离滇池这么近的楼盘，“所以是稀缺资源。而且别墅被拆除、恢复植被，对云岭（这样的高层楼盘）业主无疑是利好。”团员们纷纷表示信服。

由北向南，细长型的滇池宛如一轮弯月，滇池沿岸，有的是海拔不高的小山头，有的一马平川。

按照《云南省滇池保护条例》，距离滇池水面100米为一级保护区，禁止新建、改建、扩建建筑物和构筑物；山头面向滇池的这一侧为二级保护区，只能开发建设健康养老、健身休闲等生态旅游、文化等建设项目，禁止开发建设其他房地产项目；一、二级保护区以外，滇池流域分水岭以内的区域为三级保护区，不得建设严重污染环境的生产项目。

位于滇池东南岸的长腰山属于二级保护区，督察组查证，长腰山上的别墅的不动产权证为“市场化商品房”，并非对外宣称的健康养老项目，实际是以健康养老产业之名，行房地产开发之实。

根据昆明市政府的最新消息，截至5月25日，长腰山滇池二级保护区内山脊线以北（面滇区域）已批在建的47栋建筑已拆除，已建成的36栋建筑正在拆除。长腰山滇池三级保护区内所有项目已全部停建、停售，根据评估意见，分门别类提出整改意见。

朱波看好的“云岭”二期位于山脊线和南坡上，刚好卡在二级和三级保护区的交界处，会不会拆除，还没有准确消息。看房团到了售楼部确定买房意向时，房产销售直言，整改期间长腰山上的楼盘一律不得销售，何时恢复销售有待通知。这让朱波不免有些尴尬。

摩拳擦掌准备迎接“整改红利”的不只是朱波。多处楼盘销售人员都表示，房价未来很可能迎来上涨。

老年旅行团的免费景点

对于拆除的别墅业主怎么赔偿，古滇名城的一名销售告诉南方周末记者，目前还在与别墅业主协商赔偿方案。

虽然被中央环保督察组点名的只有古滇名城，但滇池边正在整改的不只这一处楼盘。

5月18日，距离古滇名城16公里，滇池南岸的“南湾未来城”楼盘，在此买下一栋别墅的郑先生一家人站在正午酷烈的阳光下，等待一辆观光车接他们前往该楼盘的“艺展中心”。他们听说“南湾未来城”要拆除部分别墅，联系不上当时的销售，只得专程来此“看看情况，讨个说法”。

停车场的保安对郑先生一家解释，现在售楼部已经取消，只有“艺展中心”才有人接待。

“艺展中心”离楼盘入口一公里，是一栋纯白色的现代建筑。明亮的落地窗外，无边际泳池正对着浩渺滇池；窗内，几十张白色皮椅三三两两坐着人，却寻不见一位销售人员。

聚集此地的人群，多如郑先生般“讨说法”的业主，也有戴着红色旅游帽的老年游客——这片正在整改拆除的楼盘因为俯瞰滇池的视野不错，近来被廉价的一日游旅行团列为免费景点之一。

“艺展中心”外，对着鲜花草地比“耶”自拍的游客、明媚的滇池与正在施工的黄色挖掘机，共同构成奇妙一景。一部分别墅已被拆除，施工人员正推平地基，栽种树苗。对于拆除进展，他们一概缄口不语。

“艺展中心”里有一个“南湾未来城”的全景沙盘，沙盘旁边的告示写道，访客对整改现场、沙盘一律不得拍照，也不得使用无人机，不听劝阻者，工作人员有权检查并删除有关照片。

留守在“艺展中心”的工作人员称，“南湾未来城”正在整改，已经停止销售，所以销售人员都撤走了。“临走前他们说，这次赔进去了。”

一位工作人员也告诉南方周末记者，因为公司尚未确定具体如何赔偿，他们只能对前来“讨说法”的业主进行安抚。

建在商业用地，不敢叫“别墅”

5月14日-18日，南方周末记者探访了环滇池布局的4个楼盘，发现其中距滇池最近的是湖滨半岛·山海荟，站在别墅的庭院里就能看到滇池。该楼盘一工作人员也坦言，“离滇池最近距离在一百多米”。但这个由云南省属国企云南城投建设的楼盘，尚未开始整改。

这只是冰山一角。微信公众号“水木在昆明”梳理了滇池周边的“贴线开发”楼盘，共有14个之多。

未整改的大多是因为处于三级保护区——一马平川没有山头的滇池沿岸，滇池保护条例对于三级保护区地产没有明确规定。

“以后这样靠近滇池的别墅基本不会有了。”湖滨半岛·山海荟的工作人员介绍，湖滨半岛别墅一期一共120套，有十多户已经入住，四十多户正在装修。

在湖滨半岛·山海荟看房并不容易。上述工作人员称不接待散客，看房必须预约。因为“这里是商业用地，比较特殊，所以对外不说是住宅，只说是酒店”。他介绍，该楼盘的别墅都只有40年产权，却能卖到5万元/平的高价。

别墅建在商业地块上，这是滇池沿岸地产开发的公开秘密。一方面，部分业主确实将别墅当作商业用途使用，如买作办公地点或民宿，对民宿“开发商会相应提供一系列服务”。另一方面，这些别墅并未禁止自住，从而吸引有自住需求的买家。

长腰山别墅也存在类似打擦边球的行径。已经拆除的别墅的环评报告书中，都叫“会所”，属于商业用地，产权40年。1995年以来国家出台一系列政策，禁止别墅类高档房地产的土地供应，俗称“限墅令”。然而在真实市场上，就演变成了“合院”、“花园洋房”这种文字游戏。

康老地产的发展思路

老昆明人印象中，20年前滇池边主要是村庄和工厂，周边的土地很多是上世纪围湖造田填充而来，地基松软，且配套差，不太认可环滇地段的居住价值。

环滇池为何忽然涌现出这么多楼盘？

督察组通报称，2018年云南人大常委会修订《滇池保护条例》，规定在滇池二级保护区限制建设区可以建设健康养老、健身休闲等生态旅游、文化项目。这使得诺仕达集团“借坡下驴”，肆无忌惮，打着健康养老产业的幌子建设别墅。

一位云南本地前媒体人郭子航（化名）向南方周末记者分析，旅游大省云南一直重点打造康养、文旅产业，而昆明市也希望通过引进一批文旅项目，摆脱“云南旅游中转站”的尴尬身份。有风景、有土地的滇池周边最适合布局。

“康养”、“文旅”、“旅居”等概念异常火热，但谁都没能为这条“康庄大道”画上明确的边界。

2020年9月一篇对“古滇名城”的采访中披露，“古滇名城”是昆明市政府先立项，再找开发商投资。“当时政府找我来投建古滇名城项目，说实话心里一点底都没有。我当时思考了很久，项目所在地我都记不清去考察过多少次，当时这片地垃圾成堆、荒草丛生，能不能做起来是个未知数。”诺仕达董事长任怀灿在上述采访中说。

“开发商在城市里拿地，必须走招拍挂流程，价格透明。换言之就是拿地成本高，并且拿不到大块土地。”中山大学旅游学院教授何莽告诉南方周末记者，当开发商用康养、文旅概念拿地时，这些地往往位于郊区等偏远地带，地方政府会指望开发商解决土地周边一系列配套建设，出让大片廉价土地。

南方周末记者走访发现，这些楼盘有着类似的模式：一部分地块建设文旅项目，最靠近滇池的地块盖起40年产权的别墅，最远的地块建起70年产权的中高层住宅。

融创文旅城的一位销售对南方周末记者介绍，融创文旅城项目的配套文旅综合体“滇池后海小镇”，拉动了当地经济和就业。“这个小镇也是我们积极配合政府打造的。”类似的文旅项目还有融创为“南湾未来城”配套的五渔邨小镇；古滇名城的欢乐世界、古滇博物馆等。

随着“四退三还”工程、环湖路建设、工业搬走、基础设施逐渐变好，滇池周边可利用土地越来越多。昆明市随之提出“东方日内瓦”、“一湖四片”、“昆明南进”等概念。

“四退三还”工程，即“退田退塘退房退人”+“还湖还林还湿地”。昆明还出台了湿地公园管理办法，意图在滇池畔打造6万亩湿地公园，美化城市景观。这些湿地公园有的由财政投资，但政府也很欢迎开发商出钱，如诺仕达投资的“古滇精品湿地公园”（紧靠长腰山别墅），云南城投负责实施的星海半岛滨湖生态湿地（紧靠滨湖半岛·山海荟）、融创文旅城正在建设的2000亩湿地公园等。

何莽认为，文旅、康养项目有天然驱动力去靠近景区，为此，一些开发商甘冒风险打擦边球，“贴线开发”。“这些项目中，踩红线的肯定会被清理掉，但红线外的缓冲区能不能建大体量的建筑，业内尚有争议。应该说，如果严格按照国家的现有规划和范围来做，是可以规避这个问题的。”

“但现在房地产的盈利空间也在缩小，如果康养和文旅长期依靠反哺，这种模式是不可持续的。行业正在摸索和培育新的业态。”何莽称。

▶下转第14版

南方周末记者　杨凯奇发自云南昆明

◀上接第13版

滇池边能不能建房子？

在昆明，为拆除别墅叫好者有之，惋惜者亦不乏其人。多位市民表示，盖得好好的别墅，能否不拆除，转做公益性质的用途？

曾在欧洲居住过的朱波认为，湖泊与地产并非完全不相容。他举例，瑞士的日内瓦湖与滇池同样属于高原湖泊，但日内瓦城区基本属于沿湖开发，“湖水依旧清澈湛蓝”。

在中国，环湖开发的城市也不罕见。武汉东湖、杭州西湖都是典型的“城市湖泊”，安徽巢湖市更“因湖立市”，湖泊周围人口密集。郭子航回忆，本世纪初昆明也曾有过是否将滇池视为城市湖泊的讨论。

云南省政协委员、云南大学生态学与环境学院原院长段昌群对南方周末记者表示，云南是高原山地省份，山地多、平原少的地理格局，生产生活对水资源的索求，决定了山间盆地及湖泊周边的湖盆区自古以来就是最适宜人类居住和发展的地带。“但城市发展，特别是现在的诸多产业如房地产如何布局，既满足人的需要，又满足滇池保护的需要，需要科学规划，全面考量。”

段昌群认为，滇池作为高原湖泊，与东湖、太湖、巢湖这些“洪泛型”湖泊有所不同。洪泛型湖泊每年都会有洪水补充，水体更新周期很快，自净功能较强。而高原湖泊只能依靠汇水区内的降雨和有限的地表径流，水资源量相对较少，自净能力有限，也更容易受到生产生活污水的影响。

1950年代以来，随着昆明人口膨胀及工农业发展，滇池水质一路转差。经过30年治理，滇池水质向好，但地产开发随之而来。

段昌群表示，欧美、日本等发达国家的城市的环湖开发往往也是历史原因形成的，现在也在严管、严控，大多数在发展中进行调整，迁走不合理、负面影响大的产业。因为随着人口和城市规模的不断增长，对湖泊的影响会越来越大，即便用最先进的技术和管理制度，也不可能实现零污染。

他介绍，滇池与周边的森林、草地、湿地共同形成一个整体的生态系统，经过这些自然系统拦截补充给滇池的水是清水、好水，而如果湖滨地带都被硬化，则不具备涵养、净化水源的功能。“要留足湖泊进行水陆交换的缓冲带。我一直倡导远湖布局、离湖发展、借湖观景、人湖协同。”

经过整改教训后，昆明市民纷纷猜测滇池保护区的红线可能进一步扩大，有消息称限制房地产开发的区域将拓展至滇池边500米范围内。段昌群亦认为原有的滇池保护条例有其局限性——提出条例时是在滇池的“救命”阶段，首要目标是把滇池周围的污染源去掉。现在滇池进入“养病”阶段，要腾出给湖泊养病的空间。“就像一个刚从ICU里出来的病人，要让他有地方散散步、透透气。”