论房地产企业并购中财务风险防范策略建议

缪琳

经济新常态下，房地产企业要想壮大自身的发展规模，最佳的途径之一便是房地产企业并购。同时房地产企业并购对我国房地产行业以及市场的发展产生了一定影响。房地产企业并购过程中所产生的财务风险不容忽视，也成为了近几年相关学者的研究重点和热点。基于此，本文对房地产企业并购相关的概念和理论进行了论述，对房地产企业并购过程中的财务风险进行了简析，并有针对性的提出了几点防范策略，以此为房地产企业并购中财务风险的有效防范提供相应的支持。

一、房地产企业并购的相关阐述

（一）房地产企业并购的概念分析

房地产并购的实质是吸收被并购房地产企业的开发项目，并购一般包括两种模式，分别为房地产股权收购和房地产资产收购。房地产资产收购是指被收购方所持有的土地、在建的工程、房屋资产的所有权直接被收购方所收购，这是一种商品交易的模式。而房地产股权收购是指目标公司的股权将由收购方以股东的身份所接管，且对目标公司的资产、人员等所有资源进行全面管理，目标公司的收益以及亏损风险由收购方所享受和承担;协同效应的获取以及效率的提升是房地产股权收购的主要目的。

（二）房地产并购的相关理论阐述

1.动因理论

（1）获取更多商品房的市场份额

目前我国房地产市场主要以中小型房地产企业为主，大型房地产企业的数量较少。一些大型房地产企业在房地产行业中占有更多的市场份额，并且随着房地产行业的不断发展，大型房地产企业利用并购的方式可以获取更多且更加优质的资源，可以在第一时间占据新的市场区域。此外，中小型房地产企业在竞争激烈的市场环境中也可以通过并购的方式，为自身争取更多且更加优质的发展机会，可以在竞争激烈的市场环境中占据有利地位。

（2）可以有效降低融资的成本，提高经营效率和质量

房地产企业发展必不可少的因素是资金，资金是房地产企业发展过程中获取土地资源、项目开发的重要支撑。目前我国房地产企业的融资渠道较为单一，融资主要以银行贷款为主，其他渠道的融资并不成熟，并且房地产企业发展所需的资金无法按时到账。所以，房地产企业在竞争激烈的市场环境中要想拓宽自身的融资渠道，可以通过与其他房地产企业的合作，利用出售项目和土地资源的方式不断促进自身融资渠道的拓宽。

2.协同效应理论

（1）财务协同效应

财务协同效应具体指财务方面在房地产企业并购之后所产生的效益，如房地产企业在并购之后可以有效改善以及提高自身的现金流量和资金的有效利用率。房地产企业在发展过程中通过并购可以优化整合自身的内部资源，通过优化整合内部资源以此有效提高房地产企业的财务实力，从而在竞争激烈的市场环境中创造更多的价值，既包括获取更高的经济效益，又包括财务运作能力的有效提升。

（2）经营协同效应

经营协同效应具体指房地产企业通过并购不断改善和优化自身的经营模式和管理模式以此促进规模效益的产生以及经营成本的有效降低。每一个房地产企业在发展过程中都具有自身独特的竞争优势和资源，通过并购房地产企业可以对并购双方所拥有的资源进行有效整合以此获取更多的利润，并且可以有效利用并购双方的竞争优势，在竞争激烈的市场环境中实现优势互补。

二、房地产企业并购中的财务风险

（一）价值评估的风险

房地产企业在发展过程中开展并购工作，要全面且准确的评估并购目标公司的价值。并购价格的确认会受到价值评估的准确性所影响，如果没有准确评估并购目标公司的价值，就会对并购的价格产生不利的影响，从而使得房地产企业在并购过程中存在一定的风险。并购成功的前提是合理估价，并购企业对未来收益的大小以及收益时间的预期决定了目标企业的估价，在评估目标企业价值的过程中会出现一定的偏差，偏差在一定程度上导致了估价风险的产生。而在一定程度上财务信息分布的状况以及质量决定了价值评估的风险。

（1）会计报表不能对所有事项以及期后事项进行准确的反映，而财务报表也仅仅只能将房地产企业某个时间节点的财务状况、经营的效果以及现金流量反映出来，以往交易和事项是财务报表的基础。以稳健性原则为基础的计提准备，历史的经验数据以及税法规定是实际计提比例的基础。从而使得在房地产企业并购的过程中忽略了或者刻意隐瞒了一些重要的或有事项以及期后事项，这对准确评估并购目标公司的价值产生了不利影响。

（2）一些重要资源的真实价值以及相关重要的制度安排不能通过财务报表反映出来，如财务报表并不能全面的反映出被并购公司的人力资源以及特许的经营权等。目前在财务报表中如何全面的反映出人力资源定价模式和相关的激励约束机制是目前房地产企业并购过程中所关注的一个重点和热点话题。

（二）高财务杠杆的风险

房地产企业在并购过程中通常使用的并购模式为利用财务杠杆进行杠杆收购的模式，也就是房地产企业在并购过程中为了弥补自身现金流量的不足利用借贷的方式获取更多的现金流量，利用借贷的方式弥补现金流量的不足可以有效帮助房地产企业在竞争激烈的市场环境中对财务恶化的风险以及损失风险进行有效的防范。但是，房地产企业偿还债务的能力会受到高杠杆的影响，高财务杠杆在一定程度上会降低房地产企业偿还债务的能力，会对房地产企业的健康可持续性发展带来一定的负面风险。

（三）流动性的风险

现金支付是大多数房地产企业在并购过程中所采用的支付方式，而不采用股份支付的方式。房地产企业属于资本密集型的企業，所以房地产企业在并购过程中采用现金支付的方式在一定程度上会导致自身的现金流不足，以此引发了房地产企业的流动性风险。并且，从税收的视角看待房地产企业在并购过程中的现金支付方式，现金支付的方式由于不能对资本利得确认进行推迟，并无法对实现的资本增益进行转移，这在一定程度上使得房地产企业在并购过程中无法享受到纳税延迟所带来的税收优惠。

（四）财务整合所面临的风险

房地产企业在进行并购之后，必须要整合双方企业的财务以及各项资源。其中，房地产企业在整合财务的过程中会面临一定风险，财务整合过程中所产生的风险在一定程度上会增加房地产企业的运营成本，降低经营利润。并且财务整合风险在一定程度上会使得房地产企业面临更高的财务风险，对财务整合的工作产生了不利影响。

三、房地产企业并购中加强财务风险防范的措施

（一）对企业价值进行正确且合理的评估

房地产企业在并购过程中评估被并购企业的价值时，要严格依据并购的目的、价值评估的目的，根据评估工作的实际情况和需要选择相应正确且合理的评估方法。在评估的过程中，房地产企业要严格根据评估的相关程序和流程开展相应的评估工作。此外，房地产企业在并购的过程中要重视目标企业的信息披露，以此为并购的经济决策提供相应客观且有力的支持;并且有利于保证并购对价的合理性和有效性，为并购活动的顺利开展奠定良好的基础。

（二）要加强财务杠杆的控制

房地产企业在并购的过程中要重视自有资金的控制工作，并且要有效提高自有资金的利用率。在并购过程中要对财务杠杆进行科学合理的运用，并根据自身的实际情况和需要在内部设置相应科学有效的杠杆风险预警指标。与此同时，房地产企业要想在并购过程中保证充足的现金流，就要根据自身发展的特点以及实际需要开展相应的融资计划。并且要对并购后的资本结构进行优化和完善，以此有效降低房地产企业在并购过程中所产生的财务风险。

（三）构建健全的资产负债综合管理机制

房地产企业在并购过程中要构建完善的资产负债综合管理机制，以此对并购过程中的流动性风险进行有效的降低和防范。房地产企业在并购过程中降低和防范流动性风险时可以借鉴我国商业银行流动性风险防范的成功经验，在构建完善的资产负债综合管理机制的过程中也可以借鉴商业银行传统的流动性风险管理机制;房地产企业要重视加强资产负债规模、资产负债期限以及资产负债结构之间的契合度。与此同时，房地产企业要想在并购过程中保证充足的现金流，可以采用资产分配法以及资金汇集法等方法为现金准备工作提供良好的支撑，以此为并购工作的顺利开展提供充足的现金。

（四）进一步提高财务整合的力度

房地产企业在并购过程中要重视财务监管体系的完善工作，要进一步提升并购后的财务整合力度。房地产企业在并购完成之后，要提高财务信息的有效利用率，对并购之后的各项财务资源进行合理的配置，提高财务资源的有效利用率;以此有效降低房地产企业的经营成本，在竞争激烈的市场环境中实现并购目标，以获取更多的土地资源和竞争优势。

（五）改善信息不对称的现状

房地产企业在并购过程中由于信息不对称而导致了目标企业价值评估的风险，所以房地产企业在并购过程中要对恶意收购进行有效的防范和规避。在并购之前，要详尽的审查和评价目标公司的各方面情况。在并购过程中并购方可以通过聘请专业的投资银行，严格根据自身发展的实际情况全面策划未来的发展战略，要全面分析目标企业的产业环境，实际的财务状况以及经营能力，以此合理预测目标企业未来的自由现金流量，对目标企业的真实价值进行准确评估。

四、结语

房地产企业在竞争激烈的市场环境中通过并购可以有效提高自身的竞争力以及获取更多的发展资源，并购对房地产行业的发展产生了重大的影响作用。因此，房地产企业要想在竞争激烈的市场环境中高效的实现并购目标，就要重视并购过程中财务风险的有效防范。对并购过程中的价值评估风险、高财务杠杆風险、流动性风险以及财务整合的风险采取相应有效的防范对策，以此促进并购工作的顺利有序开展，高效实现并购目标，在竞争激烈的市场环境中实现健康可持续性的发展目标。

（作者单位：山东大地房地产开发有限公司）