我国商业地产轻资产运营模式转型浅析

张文静

本文探究商业地产行业在选择转型轻资产运营模式时该如何抉择和转型过程中应该注意哪些方面。除此之外，本文总结中国商业地产究竟该如何选择适用模式，明确核心竞争力，完善融资渠道，发展地产金融。

一、绪论

自从21世纪到现在，我国在房地产开发方面做了许多措施以促进房地产行业获得更好的发展，取得更好的成绩。比如说针对不同房地产企业特点进行成本管理、制定成本计划、执行全过程成本管理等等。国务院总理李克强在2018年3月15日中的工作报告中提出，我国现在对住房需求有着明显的改善和更深层的政策，使人们对房地产回归的概念根深蒂固。随着经济更加发达，我国的房地产开发政策也有着显而易见的改变，尽管如此，我国的政策依然要保持稳定的节奏。过去的房地产没有明确房子的定位，混淆了房子的投资属性与消费属性。中外研究和实践表明，房子尽管既有消费属性，也有投资属性，但主要功能是用于居住，不是用于投资。长期以来，由于我们背离了这个常识，产生了各种问题、矛盾和风险，由此形成的房地产泡沫化、经济泡沫化将会对社会发展产生巨大的破坏作用，所以难见成效，更有一些房地产开始转型。

二、相关理论概述

（一）重资产理论

从土地购买的筹资到最后的运营管理是传统的我国房地产企业的运营模式，这种模式全部都由一家开发商独立完成，是一种比较集中的开发运营模式，我们所熟悉的重资产运营模式就是这种模式。企业首先从银行取得贷款购买土地是企业重资产经营模式的基本流程，然后在实施建造房屋的同时，还要向社会进行房屋预售，因为在拥有足够的现金流量之后再利用这些资金进行新一轮土地的购买开发。

（二）轻资产理论

Amit在1993年指出，轻资产资源中包含运营者的能力、企业之中的文化、客户之间的关系、专利产权和人力资源等。Stewartcmvers指出，为了促进企业经营管理的一个重要原因是轻资产的运营模式。主要因为，轻资产在降低企业成本的同时，还会增强企业之间的竞争力，使得双方得到更好的发展，将主要发展放在优势资源上，以此来提高利益，并且获得更高的回报。

三、商业地产转型的背景

（一）商业地产行业背景

地产业务的成功能够更好地促进金融行业。在社会的影响中，金融是地产成熟度和财产方面的决定因素。当社会经济状况良好时，不仅会让整个行业经济水平有所提升，而且能使利润不断上涨。与此同时库存货物和资金链都能保持正常状态。并且房地产的市场也比较好，在这样的大趋势下，会使公司财政进入回暖趋势。但是当社会经济状况不太好时，会有很多的负面影响，比如房屋大量积攒、楼盘市场冷淡等。在这样的情况下，如果资金链和产业链无法一致时，公司就会进入困境。我国的监管机制对市场要求增高的同时也会限制地产业的发展，这样就会波及到房产市场。在我国地产业务快速发展的同时，相关部门会用一系列的手段来监制地产行业，受管理人员也涉及了各行业，除了土地、财政、税收、其他行业也有所涉及。最初地产行业良好，政府制定了许多优惠政策来鼓舞地产业。但是为了防止地产发展过快，政府的压制过程中也出现了很多弊端，比如房价暴涨。为了解决目前存在的问题，政府用合理引导，避免规划，库存调控等方法来调整。根据Wind表示，我国2018年82家拥有A股的地产公司现金流比2014年减少了68.2%利息的成分也越来越高，因此可发现国家的宏观调控影响着行业的发展，而地产行业的经济也依然需要改善。

（二）商业地产轻资产运营的动因

1.融资渠道单一

地产行业要想稳定发展必须要报账资金源源不断的流入，而我国商业地产现阶段融资渠道单一，严重阻碍了其发展。企业资金占比比较多的还是国内贷款。对地产行业而言，融资的方式过于简单，其主要集资来源就是银行贷款，这样给企业本身带来的风险就比较大，一旦融资出现问题就会给企业造成损失。

2.现金流运转不畅

地产行业的发展必须要有足够的土地和资金，在竞争时，要想脱颖而出，就必须要有足够的资金和设备，这样才能保证工程顺利实施，设备跟上发展。第一，资金问题。公司卖房要经历很多步骤，首先是土地的准备，其次是土地的开发，然后就是招商工作，這些都是需要大量的资金作为保障的，因此地产行业的资金储备量是最大的。第二，周期时间问题，地产公司及时建造出房屋也无法立即卖出，在正在出售和或出租的时间中没有短暂性的收益，只能在出售完成或出租过程已经完结后得到相应的资金，这样一个长时间的运转之后，企业才能得到利润，这就造成了公司资金周转时间长的特点。

3.行业竞争日益激烈

自我国于2001年加入WTO以后，使我国与世界的交流更加广泛，这样一些国外的大量地产企业涌入国内，侵占我国地产市场。又因为国外企业大多资金充足，设备先进国，这样不太成熟的市场当中充分的发挥自我优势，严重损害国内企业的利益，所以我国的地产行业竞争日益激烈，挑战性越来越大。

（三）商业地产轻资产的实施路径

1.售后回租

售后回租是一种销售方法，其实质是一种融资方式。甲乙两方用协议来完成融资，其主要的模式就是将自己的房屋、设备等给对方，自己得到资金。若要继续使用需再向对方租回该资产并支付租金。

2.房地产信托投资基金

国外商业地产公司在使用轻资产模式时，通常会选择REITS。REITS就是通俗意义上的房地产信托投资基金，是信托公司投资者、地产商等相互联合的方式，它的运营方式就是先由信托公司发起投资计划，大多数是股份有限公司或信托计划的方式，用凭证或股权等方式购买，然后直接投资或贷款。

3.商业信托

商业信托是一种融资工具，它是资本主义，为了实现地产项目资金融集的产物，主要地区在新加坡。相较于REITS来说，商业信托有一个极大的优势，就是可以将所有未完成的项目，以不低于90%的租金支付给投资人。虽然信托融资有流动推广的缺点和问题，但是比起其他方式来说管理检制较为松梳。

4.合作开发

合作开发能快速的减少项目开发需求，这对于地产商来说是一种很好的方式。第一，对于一些大型公司在經历了社会的洗礼，风雨的磨难之后，已经有了完善的设备、专业的人才、足够的资金、有效的销售方式，这样已经很难被打败了。但是有一个很大的缺点，由于各种原因无法在全国各地增大范围。第二，有很多其他领域的企业，想要涉足地产业，但是没有足够的经验，人才设备等，这样两家企业相互联合优势互补，达到共赢。

四、我国商业地产轻资产运营模式优化对策

（一）结合实际情况，选择运营模式

“轻”和“重”两种不同的运营模式对商业地产企业来说各有特点，面对外部经营环境和内部竞争优势，每个企业都要理智抉择。重资产经营模式适宜在房价不断爬升、外部市场活跃，开发房地产项目收益远大于资金成本时选择，这样可以使企业快速发展，并且大量融资借款利用杠杆可以获得大规模的收益。相反，轻资产运营模式适宜在外部市场热度降低、成本上升或者房价趋于稳定时，整个市场频繁波动时选择，这样商业地产企业不仅可以躲避风险谋求稳定，甚至还可以快速发展。目前，因很多因素的影响，我国金融工具与日俱进，房地产市场频繁波动，这都提供了条件给向轻资产运营模式转型。

（二）商业信息化，保证运营模式顺利推进

商业地产企业就算选择了相应的轻资产运营模式，确定了实现途径，也不一定能成功的向轻资产运营模式转变，只有再加上更进一步的策略探讨，才能成功转型。地产公司因为合理的选择了实现途径，并且结合了其他的实施策略，才能顺利转型，甚至提前达到了转型目标。

（三）适合的轻资产运营模式能深塑核心竞争优势

经过几十年的发展，地产公司在国内积聚了较高的信誉，也在市场中积攒了无数良好口碑，已经形成了一定的运营管理能力和品牌实力。将利润率较低的业务剥离出去，保留其核心业务是地产公司向轻资产运营模式转型的本质。对部分资产进行剥离要根据国家政策和企业的未来发展战略，维持企业核心竞争力，为了提高品牌的长久竞争能力，及时应对市场的快速变化，要保持品牌的持续创新。在适当时机对资产进行理性剥离，不仅有利于企业整体经营绩效的提高，还对企业的长期发展起到促进作用。地产公司在向轻资产运营模式成功转型之后，应该加大力度塑造核心竞争力，并且集中精力发展“轻资产”。轻资产运营模式更能加快“轻资产”的输出，因为在这种模式下可以让业务的规模翻倍扩大。

（作者单位：河南省巩义市郑州商学院）