中梁金华地下室坍塌或影响交房项目频现问题或与高周转模式有关

熊颖

4月30日，位于浙江金华芳华路的“中梁壹号院”在建项目發生地下室坍塌，坍塌面积约300平方米。港股上市公司中梁控股（02772.HK）是该项目的地产开发商。

据《红周刊》了解，中梁壹号院的施工事故并非个案。在此之前，中梁控股旗下多个项目曾发生施工事故。此外，因漏水、开裂等质量问题，中梁控股旗下多个楼盘在交房之际也曾遭到业主维权。一位研究房地产多年的专业人士告诉《红周刊》记者，自2016年，中梁控股开始高周转，地产项目就频频出现质量问题。

对于中梁控股相关情况，本刊也会持续跟踪。

金华项目地下室坍塌或影响交房时间

4月30日下午，一则来源于“武义县融媒体中心”的一则中梁控股的中梁壹号院“ 在建工地发生地下室坍塌”的新闻开始被各家媒体转载。

“中梁壹号院”是中梁控股旗下的“御系”国风产品，在全国多地都有同名项目。《红周刊》根据地图APP进行确认，此次发生坍塌事故的“中梁壹号院”原名为“武义中梁华董壹号院”。

早在2018年8月15日，中梁控股拿下位于武义北岭新区湖滨路以北、建设路以西的一宗约105亩的涉宅用地，即中梁华董壹号院的前身地块，当时的成交楼面价为4025元/平方米。公开信息显示，中梁华董壹号院于2018年12月29日首期开盘，预计于2021年10月交房。

一位金华地产界人士对《红周刊》表示，据其了解的情况，4月30日下午，中梁华董壹号院在做园林填土时，可能因为承重不够，大型挖机在开上土方后，发生了塌陷。当然，这个也只是其个人分析，相关的结论还要等最终的调查结果。

5月6日，一位中梁控股相关工作人员告诉《红周刊》记者，“目前，还在等待权威机构出具检测报告。由于牵扯面涉及各方，事故原因究竟是施工问题，还是管理问题，谁的责任更大，还需要进一步检测，来界定清楚。”据该工作人员介绍，项目处于停工状态。

值得一提的是，截至目前，距离中梁华董壹号原定的交房时间仅剩不到半年时间，而停工整改势必会一定程度上延缓项目的施工进度，中梁华董壹号能够如期赶在2021年10月之前实现交付吗？公司工作人员告诉《红周刊》记者，若影响交付，会和业主沟通，按合同协商解决。

此外，前述金华地产人士向《红周刊》表示，2016年中梁控股开始进入金华房地产市场，不过金华对中梁的整体评价较差，特别是漏水、墙体开裂这一类的质量通病比较多。

高周转模式下施工事故多发

中梁控股起家于浙江温州，2016年将总部从温州迁至上海，也由此开始走出浙江、布局全国之路。中梁地产运营副总裁陆天曾在2020年介绍，中梁确实对标过某家以高周转出名的头部房企。据第一财经报道中梁内部提出了“456”模式，即4个月开盘、5个月现金流回正、6个月资金进行第二次投入。

高周转模式下，中梁控股销售额增长迅速。2016年，中梁控股合约销售额刚刚到190亿元，而在随后的2017年、2018年、2019年，公司分别实现合约销售额649亿元、1015亿元、1525亿元;分别同比增速241.58%、56.39%、50.25%。

上述不愿具名的研究金华房地产多年的专业人士告诉《红周刊》，中梁控股频频出现质量问题，也是自2016 年的高周转开始的。

近年来中梁控股旗下项目施工事故频发。据《红周刊》不完全统计，仅2020年就多达4起。

2020年2月27日，湖南一建园林景观有限公司在衡阳中梁壹号院项目一期1-2号楼进行排水管沟施工时，发生一起坍塌事故，造成1人死亡;4月28日，合肥中梁美好花园（后更名为合肥中梁美好时代）发生一起生产安全事故，造成1 人死亡。合肥中梁美好时代背后开发商为合肥中梁筑信置业有限公司，虽然穿透股权难以发现其和中梁控股之间的关系，但房产平台介绍，中梁美好时代是中梁和金鹏的联合开发项目;2020年5月3日，芜湖县湾沚镇中梁·龙玺台项目工地发生一起高处坠落事故，造成1人死亡;2020年6月1日，芜湖县湾沚镇中梁·龙玺台项目再次发生一起高处坠落事故，造成一人死亡。

此外，2020年，柳州市中梁百悦公馆8#楼及地下室、北海市合浦县中梁国宾一号（7#）楼、南宁市高新技术产业开发区中梁柏仕公馆等中梁控股旗下项目还上榜了广西“ 严管工程”项目名单。据悉，发生死亡、重伤生产安全事故的工程，发生社会影响大、舆论关注度高的生产安全事故的工程，建筑施工中存在重大危险源且管理不到位的工程，才会被纳入“严管工程”名单。

中房商学院副院长邓明政告诉《红周刊》记者：“出现施工事故是有偶然性的，但施工事故频发，那值得深思了。事故原因无外乎是过度高周转和材料问题。”

知名地产分析师严跃进也向《红周刊》记者分析表示，中梁接二连三出现问题并非偶然现象。房企把销售规模作为最核心的考核指标是有问题的。而伴随着房企规模的快速扩张，问题就会越来越明显。

施工事故之外，中梁控股的质量问题也不在少数。多位业主在微博等互联网平台对质量问题进行曝光。如，商丘中梁壹号存在入户毛坯大白墙、公摊施工劣质、外立面破损、墙体倾斜等问题;银川中梁御府新小区漏渗严重;高周中梁国宾壹号存在漏筋、楼板裂缝渗透水等问题。投诉的中梁小区多位于三、四线城市，其中漏水、开裂等质量问题高发。

中梁相關工作人员向《红周刊》记者表示，近两年来，不光中梁控股，整个行业大部分都会发生这些问题。这些问题（项目），它的拿地以及正常开始施工时间多在两三年前。当时，房地产处于野蛮发展时期，步子迈大了，容易出现问题。但是自2019年年末开始，房企开始强调精细化管理，近一两年的新项目，过程管控会好很多，问题也会小很多。

销售增速放缓或属无奈之举

中梁控股的销售高增长并未在2020年得到延续。亿翰智库研究报告指出，2020年，E50房企合计实现合约销售金额98214.1亿元，同比增速为13.0%;合计实现销售面积71776.3万平米，同比增长13.6%。而中梁控股2020年合约销售额1688亿元，同比增长10.69%;合约销售面积约1350.6万平方米，出现负增长，同比下降9.06%。

严跃进表示，“中梁控股的销售放缓，和其重仓三四线城市关系密切。”2020年年报显示，中梁控股的合约销售额中过半来自三四线城市，其中，三线城市贡献合约销售额740.56亿元，占销售额的43.9%;四线城市贡献合约销售额171.82亿元，占销售额的10.2%。而在土储布局上同样如此，截至2020年末，中梁控股土储总量为6514.34万平方米，其中，三线城市土储量为3288.64万平方米，占总土储的50.5%;四线城市土储量为1174.41万平方米，占总土储备的18%。在中梁控股的土地储备中，三、四线城市合计占比近7成。

亿翰智库研究报告显示，三四线城市方面，由于经历了一波2017年至2018年的大热行情后，供给已近乎饱和，且随着棚改的进行，还房政策使得居民刚需下降，部分三四线房地产市场已经面临存销比过高的情况。

严跃进也指出，疫情问题缓解后，三四线城市楼市已经很少出现火爆现象。再加之，中梁控股在三四线城市的项目频频出现质量问题，也会一定程度上影响它的项目销售定价以及去库存速度。

而到了2021年，中梁控股更是进一步放慢速度。在业绩发布会上，中梁控股将其2021年业绩目标定为1800亿元，较2020年的合约销售额1688亿元，仅增长6.64%。在此之前，中梁控股曾抛出“小目标”，到2021年实现3000亿元销售目标。

邓明政分析表示，中梁地产仅用三年左右时间就完成从百亿到千亿的跨越，成为中国地产界的黑马，制胜法宝就是高杠杆和高周转。但随着调控政策的不断加码，中梁放慢脚步实属无奈之举。

自2020年以来，“三道红线”、房地产贷款集中度管理、供地“两集中”等政策先后出台，调控大背景下，中梁控股的高周转、高杠杆秘诀再无用武之地。

截至2020年末，中梁控股净负债比率为65.8%，现金短债比为1.4，剔除预付款后的资产负债率为79.9%，尚踩一条“红线”。此时，相比扩规模，如何降负债和融资对于中梁控股来说更为重要。

业绩发布会上，中梁管理层表示，预计在两到三年以内可以将剔除预付款后的资产负债率逐步改善到70%左右。

附表 2020年7月全区“严管工程”项目名单