上市房地产公司应收账款风险防御控制研究

王巍

（黑龙江八一农垦大学经济管理学院，大庆 163319）

上市房地产公司投资规模大、资金回收期长、财务风险严峻等固有特征，决定其发展中必须认真吸取2008 年美国“次贷危机”教训，高度重视应收账款积压引发的各种财务风险控制。我国自2015 年开始推行供给侧结构改革，上市房地产公司努力清理库存盘活资金，但始终无法解决大量商业信用销售而产生过多应收账款，迫使其持续高负债经营的困窘。源自债权和债务两端的风险，同时阻塞公司运营力，也随时有拉断公司资金链的财务危机。所以，研究上市房地产公司应税账款风险控制，具有重要的法理意义和应用指导价值。

1 应收账款风险涵义

从传统意义讲，应收账款风险是企业应收账款所引起的坏账损失、资金成本和管理成本增加的可能性[1]。当企业资金和财产被长期占用，不仅会造成无法追回的“坏账损失”，还将产生组织清欠费用和增加筹资成本，这些损失问题是在企业发生应收账款环节必须要做出的预判。因此，古今中外的商事交易和往来中，销售方总会对赊销业务定价较高，其目的就是债权人对未来可能发生应收账款风险损失预估，通过订价手段实施的防范策略。现代社会经济环境下的房地产企业，投资规模和资金占用量十分巨大，而且因建设周期长而资金周转缓慢，回收期长。因此，最担忧的不是坏账损失和清欠费用负担问题，而是销售资金被长期大量占压而影响资金周转需求，并由此可能造成经营陷入困顿而被迫借债的后续危害，从而引发债务风险，产生资金链断裂的严重财务危机。这说明，传统概念已不能反映企业对应收账款风险控制的全面需要，应重新对其定义为：应收账款风险是企业应收账款引起坏账损失、资金成本和管理成本增加、资金周转长期受限并诱发债务风险和财务危机的可能性。该定义从“风险链”维度，进一步延长了由债权到债务的风险链条，丰富了应收账款风险的结构体系，拓宽了上市房地产企业应收账款风险防控的决策思路。

2 应收账款风险控制体系架构

2.1 房地产上市公司应收账款种类及危害2.1.1 应收账款风险类型

结合应收账款风险的新概念，可从多个维度对房地产公司的应收账款进行分类。从实践角度看，上市房地产公司的应收账款风险可按照三类标准划分：

（1）按照主导思想或来源，可分为主观风险和客观风险

主观风险是房地产公司自身制度缺陷和风险管控不力以及债务人人为故意拖欠等因素导致的应收账款风险，如欠款方借故推脱不愿意偿债隐藏的应收账款风险；客观风险系由于房地产公司难于控制或不可控的自然原因、国家政策和政府决策变动影响以及债务人不履行偿债责任等而形成的应收账款风险。凡导源于公司内部因素影响造成的应收账款风险，均可称其为“内源性风险”；否则，即属于“外源性风险”。通常，源自公司内外的应收账款客观风险可控性较强，危害性相对较小，但也因此容易被疏略管理，最终出现被动或失控的局面；外源性的主观风险危害性最大、最深，应成为房地产公司债权风险防御和控制的重中之重。

（2）按应收账款风险危害程度，可分为轻度风险、中度风险和重度风险

一般来说，轻度风险带来的损失较小危害甚微，都能为房地产公司所接受，如债权清理结算中被“抹零”的可能性；重度风险危害性最强，多与财务危机息息相关，多发生在客户商业信誉和金融征信低的客户身上，且数额巨大，可控概率极低，是房地产公司要坚决避免发生的风险类型；相比之下，介于二者之间的中度风险危害性也较大，房地产公司须全面、认真地防控，避免造成重大财务危机。

（3）按应收账款风险成因，可分为总额过量风险、逾期风险、蓄意拖账风险和怠于行使债权风险[2]

这种划分是结合我国上市房地产公司应收账款风险的客观实际进行的理论概括，也是研究客观依据的内容。其中，总额过量风险指房地产公司因账面发生的应收账款余额过大，抵近或超过了预期指标造成难于控制甚至失控局面而引发财务危机的可能性；逾期风险通常指债务人因客观原因如偶发性资金紧张等造成无力按时偿还欠款，导致房地产公司无法回收到期债权而产生催款费用和管理成本增加的可能性；相比之下，蓄意拖账风险则是债务人主观故意拖欠到期应收账款，致使房地产公司发生坏账损失、资金成本和管理成本增加、资金周转长期受限并诱发债务风险和财务危机的可能性；怠于行使到期债权风险，是房地产公司自身消极对待已到期债权造成应收未收、能收不收而形成阻碍企业资金周转等后果的可能性[2]。这是结合多年来经济法学研究和债权债务纠纷案件审理的司法实践整理而成的一种新类型，应成为房地产公司风险管理实践把控的重点目标和内容体系。特别是蓄意拖账风险，涵盖了应收账款风险的全部后果。所以，成为最典型的应收账款风险，其危害性最大，房地产公司往往需通过法律程序维权，才能挽回不必要的经济损失。

2.2 应收账款风险防御控制系统架构

根据系统论思想，上市房地产公司应收账款风险控制应是其财务控制系统的重要组成部分，其自身也是由多种影响要素构成的多类型风险子控制系统。从上市房地产公司实践调查看，其应收账款风险控制系统内，应包括应收账款风险识别与预控系统、应收账款风险影响要素控制与应收账款风险危害控制三个防御控制模块。其中的每个模块，都还寓含着多种防御和控制措施模式。从而，形成前后相互关联、上下之间贯通、左右彼此牵动的房地产公司应收账款防御控制的系统架构，如图1 所示。

图1 显示，应收账款风险控制属于公司财务风险控制体系。实践中并不需单设一套风险管理控制系统。需说明，应收账款风险识别与评价需由房地产公司设立的专门风控组织督促落实；应收账款风险要素控制则是会计机构的专业职责，要求由应收账款会计分类制订具体防御方案，并设立欠款客户的信用档案和分户管理预案；公司顶层应责成总会计师、营销副总经理和人力资源管理机构等，联合制订实施应收账款风险控制长效保障机制，形成一套有组织领导、有预警提示、有防范预案和控制措施、有长效保障机制的功能模块体系，形成上下贯通、横向交互协作的控制系统。这既为上市房地产公司研究制定应收账款政策制度指明了方向，也为其实施具体风险控制行动和落实责任提供了工作指南。

图1 上市房地产公司应收账款风险防御控制系统Fig.1 Risk defense and control system of accounts receivable for listed real estate companies

3 上市房地产公司应收账款风险控制措施

3.1 设立应收账款风险控制组织职责

上市房地产公司应在设立风险管理或控制委员会（以下简称“风控委”），由总经理挂帅，总会计师和销售或项目经理协助，配备专业的风险管理专业人士，行使应收账款风险识别、评估、客户信用档案管理和制订发布风控计划或指令等职能；同时，各项目大区分公司应建立的“风控中心”履行相应职责，并接受集团公司风控委领导或指导。其组织结构与主要职责如图2 所示。

图2 应收账款风险控制部门组织职责Fig.2 Organizational responsibilities of accounts receivable risk control department

上市房地产公司各项目大区公司设立风控中心，抽调风险管理专业人员和销售、财务、法务和事业部等人员，落实应收账款风险控制政策制定实施，并通过公司OA 办公系统，实现与总部风险控制中心的资源共享积极反馈控制信息。其中，销售人员负责客户信息收集、客户动态追踪、应收款催收计划落实和销售政策把握等；财务人员负责应收账款账龄分析、日常管理以及坏账处理；事业部人员承担与政府部门沟通和落实对政府的清欠任务；法务人员专门针对欠款“钉子户”制定追讨欠款的司法诉相关文书和代理诉讼等。需强调，上市房地产公司应要求财务部门通过会计报告等方式，定期发布应收账款风险预警信息，以及中度以上风险警报的处理意见或建议，以提醒公司高层及时发出清理债权和改革营销结算模式的应急指令。

3.2 构建应收账款风险防御体系

上市房地产公司需针对应收账款风险评估级别，由总公司风险控制委员会制定具有政策效力的应收账款风险防御指南，作为相关部门和分公司风控中心制定应收账款风险防御方案的客观依据。

3.2.1 总额过量风险防御

上市房地产公司应分层、分项、分期地设置公司的应收账款总控控制指标。控制指标可用绝对值，也可用相对值。如总公司应收账款上限值为8 000 万元，或分公司应收账款占营收总额上限值为25%；又如某地产项目分期收款额首期不能低于75%，余款不能超过2 期，每期不能超过一个月等。当某个项目或会计期间的预警指标抵近或达到峰值，财务风险预警系统将自动发出警报。如果应收账款总量风险因子层系统发出“总量增速”因子或“总量占营收比”因子的黄色预警或显示中度风险，则应立即启动风险控制预案，包括限制公司信用销售活动，改用新销售政策等；如果发出“应收款总量占流动资产比”超限预警，则需严格落实应收账款责任包干制度，加速回收欠款，并努力改变公司销售政策与经营战略目标。尤其出现重度风险，公司高层应第一时间掌握信息并指令风控委及分直属风控中心，从销售政策、客户信用制度等多方面入手，全面暂停公司信用销售政策，大力开展应收账款催收以及优质应收账款融资，将账面上的应收账款及时转化为公司实际效益，并进行风险密切追踪识别和评估，谨防应收账款风险导致公司现金流全面崩溃。

应说明，应收账款风险级别因应对状况而呈动态变化性。应对策略及时、得当，高风险区的重度和中度风险会逆势而下到低风险区；反之，若风控延迟或控制措施不力，低风险也将顺势而上为中度或重度风险。所以，上市房地产公司对预警的应收账款风险都需及时应对并采取行之有效的举措。即使面对轻度风险，也不可对掉以轻心，财务和营销等机构要高度警惕，对应收账款总量风险各影响因子逐一筛查并谨慎处理；凡发生重度风险和高分值的中度风险，需及时上报风控委或风控中心，共同制定实施有效的止损措施。

3.2.2 逾期风险防御

实践中，房地产公司应允许应收账款风险客观存在，比如按会计准则允许坏账损失处理的轻度风险，都是公司能够接受的，尽管也应努力控制。因为从经营思想上保留适当的逾期风险空间，可使销售政策适当宽松，有利于提升营销业绩。但是，逾期须有“度”，风险须防控。对逾期≤1 年的应收账款，公司应围绕应收账款额度、客户特征和信用等级等，研究制定应收款管理政策，分别设置容许逾期上限值，如1 个月、3 个月或半年等，如老客户中A+级信用的100 万以内分期款可容其拖欠8 个月，A 级的可拖欠6 个月，C 级信用的则宽容期为0；同时，规定谁主办谁负责、谁批准谁包干到底的责任控制措施。这样，为营销等机构开展业务谈判和处理交易事项和加强应收账款的预期风险控制，提供了强有力的政策依据和保障。当然，在预警系统发出中度及以上应收账款逾期风险警报时，财务部门应第一时间通报相关责任机构及人员，并将监控到的应收账款逾期风险因子层级主导要素如周转因子、逾期率因子等进行必要提示，提出财务处理意见警示，以便于相关责任方有针对性地采取欠款催收、检查协议标的、修订格式合同条款、依法追责等有效措施。

3.2.3 蓄意拖账风险防御

因房地产交易额较大，不排除部分客户因资金周转不灵而在明知欠款到期而无力清偿的现象。这种主观并无恶意的不得已而发生的拖账行为，同样潜伏着债权人发生损失的可能性，即蓄意拖账风险，房地产公司可评测其为轻度风险。蓄意拖账风险的最有效防控措施，就是保持密切的友好沟通，关注客户的现金流入量动态，随时发出催款意图信息。实践中，存在部分商业信用差的客户，其有足够支付能力却不践行合同承诺，主观上恶意拖欠款，所潜藏的危害性极大。这种应收账款风险，财务应评估其为重度或中度风险，最应引起房地产公司财务注意。特别是受“新冠疫情”影响，全球经济陷入滞缓发展周期，国际国内的房地产经济都将普遍接受漫长时期的“后疫情时代”考验。羸弱的刚需“消费链”，很难在短期内拉动房地产经济元气快速恢复和增长，这给房地产公司的经营性现金流带来了严峻挑战。如果高危害的蓄意拖账风险频发，必将严重威胁公司的现金流。对此，房地产公司需从顶层设立重要客户、重大项目的非现金交易防线，并要求风控委和二级公司风控中心要与财务部门协同，实施整体联动，形成专组、专人对专项、专户的债权监控和清理，监控和清欠信息要会计按旬报、清欠组逐次报，风控组织要对应收账款责任按人报，以确保化解恶意拖账风险，监控到位，清欠足额，避免应收账款损失和引发债务风险。

3.2.4 怠于行使到期债权坏账风险防御

怠于行使到期债权坏账风险，是房地产公司放任客户等相关债务人拖欠交易和往来资金而不积极采取有力措施主动索要和清理已到期债权，从而给公司造成不应有的经济损失的可能性。可见，怠于行使到期债权属于上市房地产公司的“内源性风险”，而且有主观故意地放任拖欠之嫌，或因严重缺乏债权管理所致。怠于行使到期债权所致坏账风险不容小觑，因其可能纵容债务人产生还款“惰性”，将轻度的延期风险演变成中度甚至重度的恶意拖账风险，形成无法挽回的严重损失。为此，房地产公司需建立严格的债权责任管理办法，明确财务包干、经办人包户、经理包项（区）的债权清理范围，落实严厉的债权风险问责制度。当公司产生债权预期风险预警，财务部应立即与销售部门跟踪欠债客户动态，联手清理到期应收款；对久拖未清的到期债权，要责任划分到位，层层落实到具体部门和人头，提升其追偿责任意识与主观能动性。

3.3 建立客户信用评级与差别管理档案

为控制应收账款风险影响因素中的信用机制缺失问题，上市公司应建立客户信用档案，分类对客户信用等级进行打分，并根据分值确定对应的应收账款政策宽紧程度[3]。通常，上游客户可按业务项目类型分两种，一是产业地产项目对应的政府结算方，二是传统地产项目首付分期购房者。客户（含政府，下同）信用等级评估可设立主营业务收入或财政经常性收入（0～30 分）、政策支持度（依配合度高低0～20分）、商业信用状况（按拖欠时间0～30 分）和项目规模（0～20 分）等四个差额评分项目，再分别设立评分指标和打分值项；按分值确立客户结算信用等级，划分不同地区政府的最长信用期限和授信额度，如表1 所示。

表1 政府结算方客户信用等级标准表Table 1 Standard table of clients credit rating of government settlement party

实践中，授信额度可依照公司项目所处地区、与客户商业关系和业务量规模等，因地、因企、因事制宜地灵活调整确定。对传统地产业务项目中的首付分期销售政策[4]。重点针对经济条件不足以承受全款支付却有商品房刚需的零散客户，评定其年收入水平、职业类型、金融征信记录等要设置较高的权重，并参照表1 设计零散客户或个人购房信用等级标准表。但最长信用期限和授信额度单位，则应分别以“天数”和“万元”为宜。

根据购房客户信用等级评估表及信用等级标准表，可识别和确认各购房客户信用等级类别，据以采取有差别的应收账款催收和跟踪监控策略[5]。例如，营销业务部门将客户分期付款请求呈报风控委（中心），风控委（中心）通过调阅重点客户信用档案，识别出高信用风险客户并进行风险等级评估，提出客户分期期限和授信额度意见，下达营销业务机构执行和财会部存档。从而，便于公司应收账款管理计划落实，并促进公司销售政策与风险控制政策不断改革完善。

3.4 构建并落实应收账款风险控制长效保障机制

3.4.1 财务与会计控制制度体系

首先，应持续加强应收账款核算与坏账准备计提。财会部门应根据风控委（中心）提供的公司应收账款风险评估与客户信用情况，进行应收账款账龄分析和坏账测试，据以调整应收账款核算与坏账准备计提政策。特别是新冠病毒“后疫情”时期将很漫长，各地企业复工困难，订单难接，企业经营获利水平和地方政府税收都降幅很大，居民收入和消费能力下降。这样，上市房地产公司将面临更持久、更严峻的应收账款风险考验。对此，需重新评价应收账款逾期和蓄意拖账客户信用、偿债能力等指标，认真估测和适当调高应收账款坏账准备金率，以降低新冠疫情对应收账款风险的冲击[6]。

其次，抓住机遇争取应收账款融资。近年来资产证券化政策推动很多建筑和房地产上市公司通过信托投资平台开展应收账款融资[7]，甚至一些未上市中小房地产公司也纷纷对一些占比高、账龄长的应收账款，可以探索利用政府信誉保障实施应收账款融资模式，以尽快盘活长期瘫痪于账面无法周转的“死资产”，降低应收账款总额过量风险与逾期风险，避免其进一步转化为恶意拖账风险，努力缓解公司现金流紧张和持续诱发债务风险的财务危机[8]。对PPP等项目落地产生的应收政府欠款，凡预估账龄超过3年的，可根据政府信誉确认其为“优质性”债权，通过引入合适资质的信托机构，进行优先应收账款资产证券化；还可将传统地产项目中来自业主的应收账款，以一定规模的财务成本，转让给信托公司，提前回流资金，有效地转移应收账款风险[9-10]。

3.4.2 健全和完善应收账款风险责任追究控制制度

（1）销售业务人员风险责任控制

应收账款风险毕竟是销售活动中的信用风险，而销售政策宽松、销售业绩与责任管理脱节、催收制度不完善等，当是应收账款风险的基础导因。对此，上市房地产公司应缩减信用销售方式，确保营业收益是可供支配和分配的现金而非账面虚存的资产[11]。对必须采取信用销售的项目，建立公司总经理而非项目经理的审批程序；现款结算方式销售的项目，应规定出折扣销售优惠方案。如销售受限制传统地产项目，可规定整体八五折销售优惠，全款购买的折上再打九折，按揭一年可折上再打九五折，按揭两年折上再打九八折。这样，公司可获取最大现金流入量以快速地清理积存库存[11-13]。同时，建立应收账款催收人员回款责任及相关激励政策。公司风控委（中心）为销售人员和事业部人员分析客户实时动态的信用信息，财务人员定期汇总整理应收账款回收、到期、逾期和坏账情况，将销售业绩与账款回收工作相结合地评价个人销售绩效[14]。具体评价方法可参照以下公式：

销售绩效工资额=当期签约销售额×业务提成比例×当期应收账款回款率×当期应收账款资金占用系数

当期应收账款回款率=当期欠款回款额/当期应收账款总额

当期应收账款占用系数=1-（本期应收账款在主营业务收入中的占比-上期应收账款在主营业务收入中的占比）[2]

公式看出，如果当期能全款销售且往期无逾期应收账款，则业务员可获得全额提成；若当期应收账款与营收比率低于往年，则当期应收账款占用系数将大于1，体现奖励功能；反之，系数小于1，反映惩罚效应[15]。

例如，某房地产股份公司业务员张海底薪3 000元，当期实际签约销售商品房20 套账面确认营收额合计2 500 万元，其中含150 万暂欠款（月末收回50万）；适用业务提成3‰，上期应收款占主营业务收入比为7%。根据资料，可测算张海本月提成收入为：

这意味着，业务员张海因经办商品房销售业务存在往期待结算的应收账款，公司中防范债权风险发生和降低风险损失角度出发，当期仅兑现其提成资金25 250 元，其余提成款需根据其催收应收款的绩效逐步兑现。当然，如果业务员经办业务的债权最终不能如期催收解缴财务账户，其个人业绩提成也就付诸东流了。这种销售业务控制制度落实对促进债权回收和降低应收账款风险十分有效。实践中，各房地产公司应将业务员的营业信息置于销售信息平台上，风控部门可随时掌握各销售人员的经办业务发生的应收账款状况，并据以开展风险评估[16]；会计能按期抓取相关数据开展个人销售业绩评估和绩效结算[17-18]。但需提醒，房地产公司应依据自身能容忍的应收款风险限度，订立一个所允许的政策宽度绝对量或相对值，作为财务执行的当期应收账款总额“免除额”，防止出现业务员等过度担责而侵蚀个人应得佣金或提成利益现象。

（2）相关部门及人员风险责任控制

责任是商业征信的行为担当，也是贯彻落实财务风险管理制度的基础和保障。上市房地产公司要围绕产生应收款的各经营环节、各部门单位和相关人员架构责任控制体系，授权公司风控委（中心）监督实施和考核，财务配合实施。风险责任控制体系要系统地涵盖公司及项目的每个经营环节、每个业务机构和职能部门、每个领导和经办人员，从价格与结算方式谈判到合同协议签订与履行、从欠款业务审批到应收款产生、从欠款常规清理到恶意拖欠追讨的计划制订与实施等，确立过程责任控制和目标化责任管理指标体系，并参照前述销售业务提成绩效兑现办法，列出各级各类责任人员的薪酬、绩效奖励奖金或罚（扣）款的计算公式[19]。做到整个公司横向各环节、各部门和纵向各级人员都对应收账款承担风险责任，确保风险控制责任分配无遗漏，落实执行无死角。需强调，应收账款风险责任控制制度落实执行，应同佣金、提成、奖金或奖励等业绩指标直接挂钩；实行绩效工资的，可将应收账款风险责任指标与绩效薪酬挂钩。年终，财务按风控中心下达的责任指标兑现落实。

4 结论

综上，上市房地产公司的应收账款风险长期持续存在，并且容易向债务风险传导，形成从上下游两端共同制约企业现金流的“风险链”。从某种意义上讲，应收账款是最容易扯断企业资金链导致财务危机的“导火线”[2]。所以，上市房地产公司应从销售政策和合同管理入手，通过有效的价格机制和销售结算模式来预控债权风险；积极开展账龄分析以正确调整坏账准备金比率，做足应收账款坏账损失的资金储备；重点是强化落实应收账款的风险损失问责制度，确保销售有权、清欠有责，权责结合，奖惩挂钩。需强调，在制定应收账款风险应对预案中，不许存在“风险规避”项。因应收账款是公司被客户占压的债权资产，即使应收账款发出了红色风险警报，公司也应制定积极的追偿措施，力争通过法律途径，化坏账风险为有效的资金回流，最大限度地降低风险损失。一旦发生“非常损失”，会计应及时地如实上报请批，依照法定规程正确地核算处理，以免进一步发生不应有的纳税风险损失[20]。此外，还应特别注意防控应收账款风险潜藏的“财务风险链”效应防控，即公司由于索不回“旧账”而无力偿还“新债”可能引发债务风险连环产生的风险。当债权和债务压力接踵而至，要积极疏导下游供应商等，采取以债权资产做抵押或主动转让自身债权给债权人，通过实施“债权重组”来转嫁应收账款风险，或授予债权受让方行使“代位权”，以化解债务风险危机。对久追无果的“老赖”型债务人，则要及早启动法律程序，借助司法力量维护公司债权利益，最大限度地降低恶意拖账风险损失。