土地整治项目管理存在的问题及对策

邹润杰

【摘要】本文从土地整治项目管理介绍、土地整治项目管理过程中存在的问题，以及改进土地整治項目管理工作的具体措施等多个方面进行阐述，为政府相关管理部门以及相关企业提供科学合理的管理体系，做好土地规划和管理工作提供参考和借鉴，旨在达到整治土地的目的，提高土地资源的经济效益和生态效益。

【关键词】土地整治;管理工作;问题及对策

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.

10.014

“坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需求， 进房地产市场平稳健康发展”。这段话是在2015年国务院政府工作报告中就房地产市场发展的论述。“支持居民自住和改善性住房需求”，政府其实非常淸醒也非常清楚，截止2019年，中国的人均住宅面积已经达到一定水平，人均39.8平米，户均1.25套房。中国住宅的刚性需求时代已经结束。

1、 “支持居民自住和改善性住房需求”

自住性需求：指现在长大成人需独立出来的80后90后年轻一代，他们将继承上辈人罝下的多套房产，从房屋数量上讲他们不需要购房。但这一代人是生活在一个信息多元而丰富的互联网时代，他们对住房有着完全不同的个性化特殊需求，不喜欢千篇一律标准化的房屋，只有创新的、人性化的产品才能引起他们的购房欲望。

改善性需求：指现己拥有住房，但有面积偏小、布局不合理、环境差等等原因。这部分客户群多以受教育程度较高和收入较高的中年人为主，其下一代多已成人，有车有房收入稳定， 对生活品质有着较高的要求，开始享受生活。他们的购房选择将是地理位置好，自然环境优美，配套齐全，项目品质品味俱佳，户型面积相对较大的项目。

从这二类需求人群对住房的需求，我们可以看出未来房地产行业的发展方向。这对未来房地产发展从产品质量、产品种类、环境、服务、配套等等，在现在“供过于求”的情况下提出了前所未有的新要求、高要求。

2、三四线城市房地产市场现状

在中国现在多数三四线城市的库存（已建和在建）估计均需5年左右的时间才能销售完成。一般规模的地级市和县城的房屋保有量和规划可建房屋量基本可以让所有农民进城居住，房屋的总量也能满足。

3、对三四线城市房地产发展的一些思考

人类在有条件的情况下对居住条件的终级追求，是舒适而又环境优美，同吋据有诗意文化的，再加上包含有现代科技设施和互联网+的有品质有品味的栖居地。

4、未来房地产的发展方向

4.1房屋产品品质时代

未来三四线城市房地产项目产品品质会明显拉开差距，房屋销售进入现房阶段。未来客户将更注重项目综合功能，注重项目仪式感、美誉度，客户需求会由物质上的满足向精神上的需求发展，再房屋销售进入现房阶段，优劣尽在眼中，因此对产品提出了前所未有的新要求。单一的重复建设时代己经过去，细分客户需求，精准地为客户提供个性化、定制化服务、产品创新等将是未来的发展方向。

4.2价格上发生分化

未来三四线城市中的房屋销售价格将出现大的分化。一些地理位置好、自然环境优美、配套齐全、项目品质品味具佳的项目，其销售价格将是一般项目的2至3倍。估计未来10年，三四线房价会拉开差距（别墅不在此列），高端的应该在10000-18000元/平米，低端的应为5000-8000元/平米。

4.3“住宅空间化”概念

这个概念将是未来房地产开发和住宅设计的一个发展方向。

即未来住宅销售只是销售一个相应的空间给你，设计住宅沒有几房几厅的概念。它可以是3米高空间， 也可以是6米高空间等，当然这是在考虑合理的建筑外观和结构设计条件下。

（1） “住宅空间化”可在同样的空间内满足不同人口结构、不同职业、不同爱好等多层次的需求， 同时也能满足未来需求的变化;

（2） “住宅空间化”特别是满足了未来主力购房人群80后90后对个性化的追求， 他们不爱标准化，希望有个性化的空间布局;

（3） “住宅空间化” 可以真正实现个性化的房屋定制， 实现空间定义;

（4） “住宅空间化” 可以实现互联网时代的购房者DIY设计自己的住宅。

4.4文化、外观、环境、社区配套、物业管理

（1） 小区设计时应考虑相应的文化主题， 设计时从建筑外观到环境、园区小品、标识等等都围绕这个文化主题展开，把项目做出艺术气质;

（2） 建筑外观，应围绕着小区的文化定位和档次设计，形成相应的个性化;

（3） 环境如何结合主题文化设计实施，设计的有趣味性、人性化;

（4） 社区配套商业、教育、公共交流空间、休闲设施、健身器材等等。如把一层部分空间留出来作为业主们的社交空间和休闲健身空间，同时可避风雨和日晒。

4.5互联网+、住宅智能化、设备设施现代化

5、给购房者和房屋持有者的建议

（1）建议三四线城市购房者购置位置好、品质好、服务好的项目。只有占有稀缺资源的品质又好的项目，物业才具有保值增值的可能;同时居住在这又享受了生活。

（2）建议持有多套房屋者，将其中位罝、品质不好的房屋尽早出售，如老的小区、没有电梯的楼房等等（等拆近已沒有机会了），因为其已不具备保值增值功能，出租收益也抵不上一般理财收益;就是不降价，也是有价无市。

（3）商业铺面价值需要重新分析，网购日益发达并成为青年人的一种生活习惯，传统商铺总需求量会大幅减少，可能发生大的贬值。特别是一些位置、停车、交通不佳的商铺。

（4）写字楼投资需谨慎。网络时代的到来，家庭办公、分散办公的兴起，其需求被分散，且物业费、水、电、空调费均高，三四线城市中写字楼投资收益有限。

6、给开发商的一点建议

（1）首先应研究在售在建项目，找出问题，拿出可行的优化改进方案。从外环境、外观、单元大厅、电梯间、楼梯间、套內空间等等入手。

（2）对未开工建筑部分，进行综合分析，结合市场情况，进行全方位的整合。从项目品牌、项目名称、园区划分、重新对原项目进行规划设计和策划。

（3）现有已建成的商品房，应马上响应本次中央经济工作会议精神，特别是一些产品品质一般的项目，尽快降价保本出售出去。

（4）新开发项目一定要结合将来需求之可能和本项目地理位置、规模、资金，重点抓好产品品质，细分客户需求，精准地为客户提供个性化服务、定制化服务。品质品味、产品创新、个性化定位等将是未来的发展方向。

参考文献：

[1]王亚红.中国城镇化与房地产业发展--相互关系及协同发展策略研究[J].广西财经学院学报，2012，（5）.49-54.

[2]龙斧，王今朝.从房地产业与“内需不足”机理关系看中国经济发展模式[J].社会科学研究，2012，（1）.17-25.

[3]詹永耀.中国房地产业发展问题的几点思考[J].港澳经济，1998，（）：21-24.

作者简介：

韩强（1985-8-），男，民族，汉，河北省邢台市，工程师，本科。主要研究方向：房地产发展、房地产开发、工程技术等。