以长租房为引领打造高质量住房消费新格局

任荣荣

随着“房住不炒”定位的长期坚持，我国传统“重售轻租”的市场格局正在发生变化。构建租购并举的新型住房消费格局，是党的十九届五中全会提出促进住房消费健康发展的基础，也是新发展格局下实施扩大内需战略的重要内容。长期以来，我国住房租赁市场特别是长租房发展滞后一直是房地产市场健康发展的短板。建立以长租房为引领的多样化住房租赁供给体系，打造高质量租住生活形态，是解决大城市住房突出问题、促进房地产市场健康发展的关键。

长租房是构建租购并举住房消费格局的重要抓手

长租房对住房租赁市场的发展具有示范带动作用。从国际经验来看，长租房的兴起与发展对整个租赁市场发挥着稳定器作用。根据美国租赁金融调查（RHFS2015）的数据，2015年美国的租赁住房中，有46.7%的租赁房源是由物业管理经理以及物业管理公司管理。日本由于人口老龄化程度高且房主持有房源较多，个人持有的房源中约65.2%由业主完全托管给管理机构运营。以专业化机构运营的长租房更便于政府管理和监督，其规范经营也会给个体出租人以示范作用，带动整体市场的规范化。

长租房是满足新生代租住品质需求的有效途径。随着租赁群体结构及住房消费理念的变化，当前我国住房租赁市场尤其是大城市住房租赁市场的核心问题在于租赁房源质量与租住品质要求之间的不匹配。根据贝壳找房的租客调研，主流城市住房市场中占比最高的租客年龄段是“85后”及“90后”。伴随着消费升级、互联网浪潮成长起来的新生代租客，对租住房屋的品质、服务、体验等提出更高要求，也代表一种新的租住生活方式需求。专业化的长租房运营机构通过对房源进行标准化装修改造，提供专业的保洁、维修、搬家等租后服务，让广大租客不仅实现“住有所居”，更是实现“品质居住”。

长租房市场的发展具有重要的经济社会效益。长租房行业集成了上下游众多产品及服务，产业链条较长，专业机构的服务带动了保洁、维修等一系列服务链条，提供了大量的就业机会。以自如公司为例，目前该公司有5500名保洁服务人员，2500名维修服务人员。自如APP的用户下载量已突破1亿，APP平均月活跃量近300万，产生了广泛的市场影响力。此外，长租房机构通过建立大数据、物联网等信息平台，有助于政府进行更加智能化的市场监管和城市治理。在本次疫情防控中，长租房机构参与社区管理、向医护人员提供免费住宿、推出“0接触”服务模式，并建立一整套防疫体系，成为抗击疫情的重要抓手。

长租房市场未来具有较大的增长空间和较强的经济带动性

长租房是我国未来租赁住房供给体系中增长潜力最大的部分。根据国家统计局和国家人口计生委的数据，2019年末全国流动人口总规模为2.36亿人，流动人口中在流入地租房比例约为74.4%，由此推算，仅流动人口的租房需求就高达1.76亿人，租赁市值过万亿元。相比于私人出租，长租房是我国住房租赁供给体系中的短板。根据贝壳研究院对全国10个重点城市租赁住房供给结构的调查统计，个人普通租赁住房占64%，城中村租赁住房占27%，机构化租赁住房占比不足10%，远低于美国和日本50%左右的水平。

租房群体与生活理念的转变加大对长租房的需求。当前我国尤其是大城市的年轻人相比其父母一代，对租房的态度已经变得更为包容和开放。调研数据显示，大城市租住群体中约半数接受租房结婚，超4成愿意为智能生活多付房租，反映出租住意愿的提升或对租住品质的要求。同时，在热点一二线城市高房价和严格限购政策下，租房期限延长正成为越来越多年轻人的选择。数据显示，城市租房群体中1/4已经租房5年以上，超过6成已经租房3年以上。“长租”将成为越来越多城市年轻人的选择。在我国当前住房供给总量充裕的背景下，住房租赁市场的发展需要在盘活存量房屋资源上发力，不仅实现租赁供需“量”上的匹配，而且实现供需“质”上的匹配，这对具备专业化运营能力优势的长租机构提出客观要求。

长租房行业将成为我国新发展格局下的经济增长点。长租房机构运营的住房租赁是集上下游供应产业链于一身的综合性行业，涉及装修、家电、家具、家居、保洁、维修、搬家等服务，能够调动多个供应链资源，推动住房租赁供给侧结构性改革，有效扩大内需，成为新发展格局下的经济增长点。以自如公司为例，目前相关配套服务的年采购额已超过百亿元，由此可推测长租房行业每年对经济增长的直接和间接拉动作用可观。

完善政策体系，促进长租房市场健康发展

当前长租房市场出现的诸多问题是其特殊发展阶段所经历的行业自我探索和修正。建议顺应长租房发展趋势和客观需求，完善政策体系，构建以长租房为引领的高质量住房消费新格局。

完善长租房行业监管体系。加快出台《住房租赁条例》，为住房租赁市场的长远健康发展提供条例性规范性依据和法规保障;制定出台行业标准规范，建立针对租赁住房的住房健康和安全评估标准，从政策层面对租赁住房“N+1”模式规范管理，有效增加品质单间供给，满足大城市高性价比租房需求;明确要求长租房企业全面告知用户租金贷的使用流程和风险，租金贷的合同与租赁合同分开签订，保证企业和租户双方的资金安全。

多措并举降低长租房运营成本。落实已出台的税收优惠政策，明确对分散式长租房和集中式长租房的增值税征收标准，探索在起步階段给予长租房企业一定期限的税收减免或抵扣;积极推动利用集体建设用地按照规划建设租赁住房，支持企业将商业用房、闲置用房等按规定改建为长租房，多途径增加长租房源，降低长租房土地开发成本和房源获取成本;鼓励金融机构加大对住房租赁项目的信贷支持力度，支持符合条件的长租房企业发行公司信用类债券及资产支持证券，降低企业融资成本。

鼓励以长租房为基础的租住产业矩阵发展。鼓励长租房运营企业开发线上系统，实现租房流程以及保洁、维修、搬家等线上化，由租住提供商向城市居民服务平台升级;鼓励长租房行业长链条、数字化发展，培育涵盖房屋装修、改造、生活配套服务、资产管理服务等住房租赁产业全链条的长租房综合运营体;以租住为基础拓展功能边界，发展“租住产品、租住服务、租住产业互联网、租住生活区”一体化的租住产业矩阵。（作者系中国宏观经济研究院投资研究所副研究员）

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.10.004