集中供地致资金面“供不应求”富力地产等房企“生命线”迎大考

熊颖

相比去年出台的“三道红线”，今年2月末国家相关部门发布的住宅用地分类调控文件要求，对北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、南京、杭州等22个热点城市实施“两集中”：集中发布出让公告，且2021年发布住宅用地公告不能超过3次;集中组织出让活动。该“新政”于近期落地，并撬动房地产市场出现重大变化。

据了解，长春在4月15日率先开启集中供地“大幕”。之后，北京、广州、深圳等多个重点城市集中供地计划陆续出台。这些供地计划体量庞大，房企需面对高昂的保证金“门槛”。其中，4月26日、27日，广州将有48宗地拍卖，起拍总价超901亿元，对应土地保证金171亿元;5月8日，北京将有30宗地拍卖，起拍总价1035亿元，对应保证金207亿元;5月13日，深圳将有6宗地拍卖，起拍总价106亿元，对应保证金超50亿元。

多位业内人士认为，这一政策对房地产行业的分化趋势起到了催化剂的作用。职业投资人@朱酒告诉《红周刊》记者，中小房企逐渐退出市场会成为行业主流，“再过5年，TOP100中会有很多房企再也见不到，房地产行业进入寡头时代。”

集中供地把许多房企“挡在门外”土地保证金高成本配资成普遍现象

据了解，深圳集中挂牌的6宗居住用地，起始总价约105.76亿元，除去南山西丽的商住用地外，其他五宗宅地均要求缴纳的竞买保证金是起拍价的50%。这一比例远高于其他城市20%、30%的比例要求。

也就是说，要想参与深圳的集中土地竞拍，房企需提前准备近50亿元的土地保证金。集中供地政策在无形中抬高了房企在招拍挂市场中的参与门槛。深耕深圳市场多年的房企投拓人员张庆（化名）告诉《红周刊》记者，包括他所在公司在内的很多房企都决定放弃此次深圳的集中土地竞拍，“保证金太高、地价太贵，利润又低，拍不起。中海、华润这类国企背景房企参拍可能性更大。”

据张庆介绍，此次深圳土地集中出让不光保证金高，对保证金的要求也更加严苛，“如竞拍失败，以前保证金会在竞拍后的一个月以内返还，而现在是三个月，变长的时间周期加剧了房企的资金成本压力。此外，50%的保证金还要求不得以融资行为获得，必须是房企自有资金。”

Wind数据显示，在已发布2020年业绩的A股67家房企中，货币资金（银行存款）超过千亿的仅有万科和保利，在100-1000亿元的为17家，10-100亿元之间的为30家，10亿元以下的18家。

在这些房企中动辄能拿出几十亿保证金参与拿地的并不多，但土地对房企来说是刚需，因此实力弱一些的房企在面对“新政”时，不得不四处“找钱”拿地。

一位地产资深人士告诉《红周刊》记者，尽管监管要求土地保证金需是房企自有资金，但做配资的情况非常普遍。为了满足广东房企的土地保证金需求，有北京配资机构专门派出“对接”人员自3月开始常驻深圳。据其介绍，目前，深圳的几家大型房企土地保证金已准备妥当。

《红周刊》记者获取的一份针对集中供地保证金的配资方案显示，可以按照1：4的比例进行配资，即开发商自有资金为10亿元时，可配40亿元;记息方式按天收息，分3天和5天两档;借款利率为2‰～3‰。

相比2019年的1：1或1：2的配资比例、2‰上下的利率水平，目前土地保证金的配资成本略有上浮，但对房企的要求更高。

多位提供土地保证金配资的机构告诉《红周刊》记者，不论大小房企都在拍地项目上有融资需求，其中包括多家上市房企，资金市场处于供不应求的状态。

一位地产资深人士告诉《红周刊》记者，招拍挂市场上地价越来越贵，再加上融资成本的抬高，利润被不断压缩。“以前一块地的利润率测算在10%～15%之间才会考虑拿地，而近期一块地的利润如果达到8%，就算是高的。”

种种迹象显示，集中供地和房价调控，正倒逼房企在管理乃至其他方面寻找增厚利润的途径。张庆告诉《红周刊》记者，未来在招拍挂聚集的房企会相对减少，更多的房企会转而通过城市更新、收并购等方式拿地。

不过，据记者了解，城市更新等拿地方式也存在种种竞争壁垒，并不比招拍挂拿地更轻松。另据了解，深圳一些旧改项目在立项后的融资成本年化也达到了12%左右。

“三道红线”为房企融资“分级”国资房企优势相对明显

在许多房企高成本融资缴纳土地保证金的情况下，房企的资金链势必经受考验。

中房商学院副院长邓明政告诉《红周刊》记者，因为集中供地，房企肯定要调整资金计划来适应集中拿地的资金要求，导致项目拓展计划的改变。房企资金计划随之加大，这又引起房企融资和还款计划的调整。“简单来说，就是以前一笔钱可以反复应用多个项目拓展计划，现在不再适用。”

“集中供地政策将直接影响房企资金的使用效率，降低周转率，从而影响资本收益率。”邓明政认为，在这一大背景下，本身融资能力较差和融资受限的房企容易受影响，而品牌力、产品力、运营力等复合能力较强的房企更占优势。

在集中供地大背景下，房企的偿债能力、融资能力、多元化拿地能力等至关重要。《红周刊》记者对TOP20房企梳理发现，绝大多数TOP20房企偿债能力较强。其中，18家房企现金短债比大于1，在手现金足够偿还一年内到期负债。中国海外发展、华润置地、旭辉控股、龙湖集团现金短债比分别为2.5倍、2.23倍、2.7倍、4.24倍，在手现金充裕。

结合“三道红线”要求，和2020年上半年数据对比，不少房企踩线情况在2020年末得到缓解，其中，保利地产、中国海外发展、华润置地、世茂集團、招商蛇口等9家房企实现零踩线，而更加值得一提的是，上述房企多为国企、央企背景房企。

多家融资机构告诉《红周刊》记者，国企、央企背景房企由于资金较为充裕，较少寻求外部融资渠道，真正寻求融资帮助的更多是民营房企。

在TOP20中，旭辉控股等7家房企踩线一条。而截至2020年末，富力地产剔除预收款后的资产负债率为76.7%，同比下降2.8个百分点;净负债率为130.2%;同比下降69个百分点;非受限现金短债比为0.40，像富力地产这样三线全踩的房企在TOP20中并不多见。

根据“三道红线”融资政策，2021年，保利地产、中国海外发展等“零踩线”房企有息负债最多可同比增长15%，为有息负债增长的最大阈值。相反，踩线房企的有息负债规模增速则依次递减，踩线一条房企增长不得超过10%;踩线两条房企增长不得超过5%;三线全踩房企有息负债不得增长。对于部分房企来说，融资规模的受限或将进一步影响其在土地集中出让时的拿地动作。

中小房企加速退出市场龙头房企PE将向优质银行股看齐

在集中供地、“三道紅线”大背景下，土储资源充足、多元化拿地能力较强、对招拍挂市场依赖更低的房企将更占优势。

华西证券研究报告显示，2021年一季度，龙头房企在招拍挂一级市场上的拿地金额同比增幅依旧最大，龙头房企一级市场拿地金额同比上升24%，成长型房企一级市场拿地金额同比上升6%，中型房企同比下降20%。

多位房地产人士均表示，集中供地加速了房企的两极分化。朱酒告诉《红周刊》记者，以前土地市场信息不透明，中小房企还有机会“捡漏”优质地块。市场“两集中”后，优质地块则更容易被资金实力更雄厚的大房企所斩获。中小房企能拿到的地多是不赚钱、销售相对困难的地块。因而，集中供地会加剧此类中小房企退出市场的速度。

近期，某头部房企收购广西区域龙头房企，据媒体报道，该房企拟再收购一家40强房企。在朱酒看来，中小房企逐渐退出市场会成为行业主流，“再过5年，TOP100中会有很多房企再也见不到，房地产行业进入寡头时代。”

据其预计，10年后，头部的3、4家房企将瓜分市场上近一半的份额;20～30家房企将瓜分另外45%的市场份额;剩下的100～200家房企将瓜分3%～5%的小份额市场。因而，房企的投资价值也主要聚集在头部房企。

或许正是因为房地产市场在经历重大变化，二级市场方面，房企估值被压制了很长时间，当前主流房企的估值水平仍处于较低区间。

记者梳理TOP20强房企发现，房企的市盈率PE多在5～8倍左右，PE倍数超过10倍的仅有中国恒大、龙湖集团两家。朱酒告诉《红周刊》记者，限制房企估值的核心的问题，一个是它的财务状况，另一个是它的经营持久性。房企如果能做到财务安全性逐渐提高，又有持有性物业来证明自己的长期生存能力，估值就会有所提升。从行业发展方向来看，优质内房股估值PE会向招商银行、平安银行此类优质银行股看齐，PE倍数稍高于10倍。

（本文提及个股仅做分析，不做投资建议。）