江苏省既有建筑幕墙安全管理现状调研

陆震宇

（江苏省建筑工程质量检测中心有限公司，江苏 南京 210008）

0 引言

建筑幕墙因易于造型、外观效果佳、自重轻、采光好及标准化、工业化程度高等优点，多年来，在商场、写字楼、酒店、机场、车站等大型公用建筑，以及各种高层和超高层建筑上得到广泛应用。随着城市发展进度加快，建筑幕墙日益增多，大量建筑幕墙已经使用多年。由于建筑物包括幕墙投入使用时间跨度大，在安全、质量、材料等方面必然存在变化和安全风险，管理存在滞后问题。进入新世纪后，个别城市偶发的因幕墙玻璃自爆或者面板脱落等造成的损物、伤人事件，引发社会高度关注。

建设部早在 2006 年下发了《既有建筑幕墙安全维护管理办法》（建质〔2006〕291 号）的通知，对既有建筑幕墙使用过程中的安全维护等提出相应要求。此后又两次发布玻璃幕墙安全排查防护通知：《关于组织开展全国既有玻璃幕墙安全排查工作的通知》（建质〔2012〕29 号）、《关于加强玻璃幕墙安全防护工作的通知》（建标〔2015〕38 号）。

1 江苏省既有建筑幕墙存量

1.1 江苏省 2000 年前玻璃幕墙存量

南京市 28 幢楼的玻璃幕墙面积约 26 万 m2，加上零散的部分，全市 2000 年前建成的玻璃幕墙总面积存量不超过 50 万 m2。全省共 13 个地级市，除苏州与南京玻璃幕墙体量相当，无锡、常州、徐州 3 市的玻璃幕墙总面积减半，其他各城市 2000 年前建成的玻璃幕墙面积约 10 万 m2（见表 1）。全省 2000 年前建成的玻璃幕墙总面积约 260 万 m2（见表 2）。

1.2 江苏省既有建筑幕墙总量已超过 10 000 栋楼

苏州地区 5 个县级市一个地级市全省经济最发达，建筑幕墙鳞次栉比，出现了众多的地标建筑，建筑幕墙数量逐年上升，5 个县级市平均超过 200 栋，包括苏州本市园区、新区、吴中远远超过了 2 000 栋建筑幕墙实体。按照以上统计方法全省建筑幕墙存量已超过 10 000 栋楼。

表1 全省各地建筑幕墙实体汇总表

表2 全省 2000 年前建成玻璃幕墙各地市面积汇总

2 既有建筑幕墙安全情况分析

建筑幕墙在美化城市的过程中，也出现了一些问题，如面板破裂坠落、幕墙漏水、材料腐蚀、五金配件脱落等现象。

2.1 检查中的问题与隐患

江苏省建筑工程质量检测中心有限公司通过国家实验室检查机构评审后开展既有玻璃幕墙现场检查评估工作。对省内的部分既有建筑幕墙进行了［1］初步了解，发现以下一些问题和隐患［2］。

1）幕墙工程资料不完整或无幕墙竣工资料。所了解的幕墙工程中，部分工程没有竣工资料或竣工图，一些工程虽有资料，但大多残缺不全，不完善。

2）面板材料失效现象比较严重。幕墙玻璃破损情况普遍存在，有钢化玻璃自爆、镀膜玻璃破裂的情况；有中空玻璃漏气、起雾现象；有些幕墙的石材破碎、脱落，金属面板变形、锈蚀造成安全性能降低。

3）密封材料老化。部分工程的密封胶失效，存在漏水、透气等现象。有些工程密封胶施工不均匀，密封胶条老化变硬，收缩龟裂严重，失去了密封功能。

4）幕墙开启扇不安全或漏水。部分工程的开启扇五金件锈蚀、松动，甚至脱落断裂，不能得到及时更换。开启扇有效连接存在问题，开启扇密封不好漏水等。

5）部分既有建筑幕墙受力构件、体系、链接、材料存在问题。

6）外装湿贴石材脱落、外墙面金属板装修松动脱落、玻璃橱窗玻璃损坏、胶缝粗糙，甚至规范不清，缺乏验收依据，形成安全隐患。

7）过去所建幕墙大都未达到节能设计要求。

8）江苏省既有玻璃幕墙的立柱、横梁等主要受力结构安全状况比较好，早期由正规玻璃幕墙生产单位承建的幕墙工程主受力结构外观未发现异常（隐蔽部分在检查中无法进行）。隐框玻璃幕墙的结构密封胶安全状况比较好，密封胶经过 10 多年乃至 20 多年自然环境考验，基本保持较好弹性，无明显变质现象。

2.2 玻璃坠落事故原因分析

比较受大家关注的既有幕墙问题其中一项是玻璃坠落，一旦发生这一类问题，往往会引起比较强烈的社会关注。

2000 年前建成的玻璃幕墙几乎没有坠落的事故发生，是由于新世纪前建成的玻璃幕墙基本为单片玻璃，厚度通常为 6～8 mm ，大小一般小于 2 m2，非钢化玻璃居多，少有钢化玻璃，单片玻璃面板自重较轻，全隐框玻璃幕墙结构胶四边足以支承玻璃重量，除非外在因素导致玻璃破碎引起坠落现象。

2000 年后建成的玻璃幕墙面板使用钢化玻璃逐渐增多，随着建筑节能要求提高，中空玻璃的应用越来越多，大量钢化玻璃和中空玻璃的使用是导致玻璃坠落的重要原因之一。由于钢化玻璃自身质量良莠不齐，经常有钢化玻璃自爆发生，玻璃碎粒散落造成伤害和破坏。钢化玻璃自爆按起因不同大致可分为两种：一是由玻璃中可见缺陷引起的自爆，例如结石、砂粒、气泡、夹杂物、缺口、划伤、爆边等；二是由玻璃中硫化镍（NiS）杂质和异质相颗粒引起钢化玻璃自爆。

中空玻璃结构胶失效引起中空玻璃外片玻璃坠落，外片玻璃坠落的原因主要有三个方面：中空玻璃二道密封胶的相容性问题、中空玻璃二道密封胶采用非硅酮结构密封胶问题如聚硫胶和硅酮建筑密封胶及中空玻璃二道密封胶注胶宽度问题。

随着这些问题的出现，江苏省住房和城乡建设厅 2012 年 6 月 8 日发布了《关于加强我省建筑幕墙管理的通知》（苏建函科〔2012〕386 号）：对新建玻璃幕墙项目明框和半隐框玻璃幕墙外片玻璃应采用夹层玻璃、均质钢化玻璃或超白玻璃。对中空玻璃结构胶作了明确规定，对开启窗外面应设置防脱落措施。通知颁布后，有效地遏制了新建玻璃幕墙玻璃自爆事故的发生。

另外，随着技术的进步，玻璃质量也有所提高，玻璃厂商和深加工企业不断改进，幕墙生产企业也在改进设计优选材料。近年来玻璃幕墙的玻璃坠落事件相对减少，反而其他建筑外装饰坠落事件时有发生如石材幕墙、一些外墙外保温材料等。建筑幕墙自身与主体之间属于机械连接，建筑物长期使用，需要维护和保养，就像汽车运行一段时间后需要维护保养一样，同样建筑幕墙需要定期检查维护。

3 推动既有建筑幕墙安全管理的必要性

3.1 既有建筑幕墙安全管理是建筑幕墙安全使用的保障

既有建筑幕墙的安全隐患主要来自两个方面：一是设计、施工过程中留下的隐患；二是使用和维修管理过程中引发的隐患。

建筑幕墙是建筑物全生命周期的一部分，建筑幕墙是建筑外围护结构，完全暴露于自然环境下，长期承受风雨日晒考验，产生一些安全隐患并非不可预见。幕墙构件、组件需要在长期监护维修中才能良性运行，只使用不维护出现安全隐患和故障不可避免。根据以往经验，大量幕墙长期没有维护维修，很多幕墙带故障使用；一些幕墙的面板已经破裂、没有维修更换仍在使用；物业公司或幕墙使用管理部门无幕墙维修制度或规定，无幕墙维护知识；有的遇到幕墙问题和故障束手无策，任凭隐患发展甚至形成重要安全隐患不以为然。在既有幕墙维护管理中的主要问题如下所述。

1）既有幕墙使用管理部门或物业部门，无检查维护管理规定和措施；

2）既有幕墙使用管理部门或物业部门互相推诿，责任主体不清，很多幕墙没有管理维护；

3）没有有效的管理维护方法；

4）管理维护资金不足或来源不明；

5）缺乏具有幕墙专业知识的技术人员；缺乏具有幕墙维护知识的管理人员。

3.2 推动建筑幕墙信息化管理

大数据管理是提高城市管理信息化的有效方法之一。建筑幕墙数量日益增多，建立既有建筑幕墙数据库，利用数字编码技术进行科学管理，将会大大提高行政管理效率，提升安全管理运行效果。

1）楼宇识别，通过扫描二维码显示楼宇基本信息：如设计单位、建设单位、施工单位、监理单位、建设年代、楼宇编号等。

2）通过编号，能迅速查找楼宇相关信息：如楼宇的地理位置 X 区 X 街道 X 路牌，便于基层开展工作。

3）通过编号，能迅速查找楼宇的维护管理档案，包括所有责任主体。

4）通过编号，能迅速查找楼宇安全运行监督管理基本情况。

建立全省既有建筑幕墙数据库能明显提高安全管理效率，为每一栋既有建筑幕墙建立“身份证”，记录其幕墙建设时间、基本概况等信息，方便管理。数据库是未来智慧城市建设的基本要求。

4 既有建筑幕墙安全管理依据

4.1 房屋安全事关国计民生和公共安全

房屋安全管理是《中华人民共和国物权法》的一部分，各地纷纷制定房屋安全管理条例，对既有建筑幕墙加强管理是对上位法的补充和细化，有助于理清相关各方的法律责任，为建筑幕墙安全运行提供了保障，为建筑幕墙检查维护提供方法，为建筑幕墙全运行的经济来源提供解决方案，是落实省委、省政府安全管理部署，落实安全生产目标，强化安全第一意识的重要举措。

4.2 其他省市既有幕墙安全管理情况

通常由建设行政主管部门发布当地建筑幕墙有关的管理制度，有些地区经建设行政主管部门申报，地方政府以立法形式发布了关于建筑幕墙安全管理的相关规定。

2011 年 12 月 26 日上海市政府第 131 次常务会议通过，发布《上海市建筑玻璃幕墙管理办法》（上海市人民政府令第 77 号）自 2012 年 2 月 1 日起实施；2018 年 2 月 23 日经天津市政府第 3 次常务会议通过，2018 年 3 月 1 日发布《天津市既有建筑玻璃幕墙使用维护管理办法》（天津市政府令第 4 号）自 2018 年 5 月 1 日起施行。

4.3 江苏省部分城市既有幕墙管理情况

2017 年 6 月 27 日南京市第十五届人民代表大会常务委员会第三十四次会议制定，2017 年 7 月 21 日江苏省第十二届人民代表大会常务委员会第三十一次会议批准通过了《南京市房屋使用安全管理条例》，第六章建筑幕墙安全管理共 6 条，包括了幕墙安全管理的基本内容。南京市住房保障和房产局 2020 年 1 月 6 日印发了《南京市建筑幕墙维护检修管理办法》（宁房规字〔2020〕1 号）的通知。

5 结语

通过对江苏省既有幕墙存量的统计和对既有幕墙检查过程中发现的问题分析，进一步做好既有幕墙安全管理十分必要，紧紧围绕安全生产建设目标，牢固树立安全发展理念，弘扬生命至上、安全第一的思想，维护公共安全和人民财产安全，加强对既有幕墙的安全管理。Q