丹东市城区住宅用地土地价格分析研究

【摘要】本文以楼面地价作为地价水平的衡量标准，以丹东市城区2011-2019年土地一级市场出让数据为样本，分析住宅用地土地价格，探讨地价与房价关系，进而对房价涨幅的合理性进行分析，以期为房地产市场管理提供参考。

【关键词】土地价格;住宅用地;房价

1、土地出让制度的变迁

1949-1978年我国处于在计划经济下的“三无”土地使用时期。1980年以后的二十年里，开始从无偿使用向有偿出让摸索性改革。期间，1986年成立国家土地管理局，1987年下半年，率先在深圳开始试点，规定使用年限，土地使用者需一次性向政府缴纳土地出让金，掀开我国土地市场化改革新的一页。而2002-2004年则是由协议出让向招拍挂出让的过渡阶段，之后则进入了土地出让全面市场化的阶段。

丹东市跟随国家政策脚步，在1985年成立了地籍管理所，后改革为土地管理局，将國有土地进行统一行政管理，开始了近二十年由无偿到有偿的、经营性用地以协议出让为主的土地出让制度。2005年全面开始实现经营性用地“招拍挂”出让，提高了土地利用率，实现了土地资源的市场配置。2010年《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》（国土资发〔2010〕151号），明确规定了“不得‘毛地出让”。同年丹东市也开始了从毛地出让到净地出让的摸索和转变。

2、丹东市城区住宅用地价格分析

本文结合中国土地市场网中土地交易数据、丹东市自然资源局网站公示的基准地价以及中国地价信息服务平台等信息，对丹东市城区近十年的住宅用地供应情况、土地价格等进行整理分析。特别说明，本文忽略因溢价所造成个别地块楼面价过高的问题。

2.1 住宅用地供应情况

2010-2019年丹东市城区完成房地产项目招拍挂出让310宗，面积856公顷;其中住宅用地129宗，面积706公顷，占总额的42%和82%。

其中2010-2011年供应48宗，面积301公顷，这两年属于丹东新城区的扩张期，项目多在其范围内，具体供应36宗，面积258公顷，占比超85%;2012年供应量达到近年峰值，供应24宗，面积146公顷;2013-2019年供应57宗，面积258公顷。

2.2 住宅用地土地价格分析

考虑到2010年到2011年是从毛地出让到净地出让的一个过渡期，且是新城区招商引资项目聚集性落地的扩张期，为确保土地价格的可比性，剔除2010年数据以及2011年新城区数据;同时，为保证住宅用地土地价格的准确性，剔除商业比例大于30%（不含）的数据。利用不同方法测算，并统一按照成交数据的平均容积率和商业比例进行修正，得出住宅用地的楼面价格见表1-表3。

通过对交易样点在基准地价图中区位的观察，利用成交数据和利用基准地价测算的结果基本相符。其中振安区项目基本位于Ⅱ、Ⅲ级;元宝区项目除个别位于Ⅰ、Ⅲ级，其他多位于Ⅴ级区域;振兴区项目多位于Ⅱ级，其他各级零散分布;新城区项目则基本位于Ⅳ级。

通过“全国地价信息地图服务实时在线”观察得出，交易样点多位于基准地价Ⅰ级和Ⅱ级区域，因此价格偏高。

2.3 地价与房价关系分析

2018年之前，丹东市房地产价格趋于平稳并缓慢增长的态势，直至2018年4月，朝鲜劳动党会议释放改革开放信号，新城区房价迅猛增长，从均价不到4000元/m2涨至6000元/m2、甚至更高，同时带动老城区房价进一步大幅度上涨，由七八千元进入了万元时代。根据商品住宅销售价格指数数据显示，丹东2018年4月房价环比涨幅2.0%，领跑70个大中城市。

房地产价格由土地价格、前期开发工程费、建筑安装工程费、开发管理费、房地产开发企业的利润和税金构成。本文房价指新建商品住宅销售价格。根据重点城市监测及地价占房价比重研究发现，除部分一线城市楼王的产生，是由于地价过高且比重较大外，整体看来地价占房价的比重均值为30%，趋于合理。按照2019年丹东老城区中心地区地价均值计算，地价仅占房价比重的21.2%。可以得出，丹东市房价超出合理范围，且不应将房价的上涨归咎于地价。

同时通过房价与工资收入比例和辽宁省经济数据也可以佐证上述结论。按照联合国的标准，房价与工资收入比例在6左右，趋于合理。以80m2房屋为例，按一家两口平均收入3500元计算，房价均值为6300元/m2;而实际房价则达到了近万元。根据统计数据显示，2018和2019年丹东市GDP约800亿元，处于全省第10和12位;而屈居第1、第2位的大连市和沈阳市，GDP则达到了六、七千亿元。从两年省内各地2018和2019两年的房价来看，丹东市房价仅次于大连市和沈阳市，与瓦房店市基本持平。

3、对策及建议

坚决遏制投机炒房，维护房地产市场秩序。毫不动摇地贯彻“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，认真落实“稳地价、稳房价、稳预期”工作目标，坚持落实《关于坚决遏制投机炒房维护房地产市场秩序有关工作的通知》等政策要求。同时加强对房地产市场信息的预判，多部门联合执法，建立房地产市场秩序整治长效机制。

积极盘活二手房市场，合理控制土地供应量。建立健全二手房交易市场，鼓励二手房交易流通，降低、减免税收费用，有效降低房屋空置率，抑制一手房房价上涨过快。同时在制定土地储备计划和土地出让计划时，除根据地区经济做出合理预判外，还要结合本地区去库存完成情况及去库存周期，合理控制土地一级市场住宅用地供应量。

加强舆论引导和网络信息管控。通过政策解读和市场信息公开，增强政策和市场透明度，正确引导舆论。同时引导各类新闻媒体和网络平台加强对房地产市场供求关系、打击违法投机等方面的正面宣传，营造良好舆论氛围，稳定市场预期，促进市场理性发展。

参考文献：

[1]《丹东市人民政府办公室关于坚决遏制投机炒房维护房地产市场秩序有关工作的通知》（丹政发办发〔2018〕26号）

[2]陈保顺.腾冲市土地供应与房地产市场价格间的关联性分析[J].低碳经济，2020（04）：181-182.

作者简介：

刘娇威（1988.06-），女，汉族，辽宁丹东人，工程师，学士学位，研究方向：土地资源管理。