房地产限购政策的有效性及外部性评估

摘要：住房问题一直是大众关注的话题，为了给公民提供更好的居住条件，我国实行了一系列改革措施，其中就包括房地产限购政策。房地产限购政策是国家在2010年提出的，主要目的是为了控制房价的过快增长。目前对于房地产限购政策的相关研究并不多，对于房地产限购政策到底有没有从本质上解决房价上涨问题，或者到底在多大程度上解决了房价上涨问题并没有得出一致结论。本文对房地产限购政策的有效性及外部性评估做简要分析。

关键词：限购政策;生活水平;有效性

引言：住房质量直接影响公民生活质量，因此国家也十分重视房地产行业的发展。房地产行业发展的好坏直接影响着国民经济水平。因此研究房地产政策的有效性以及对外部性进行评估就显得十分重要，若房地产限购政策真的能从根本上起到效果，那么国家就可以继续优化房地产限购政策的具体内容，从而达到发挥更大效用的目的。本文对房地产限购政策研究内容主要集中在是否有效，多大程度上有效以及外部性评估的具体内容上做了简要分析。

一、房地产限购政策有效性分析

中国房价的不断上涨是多种原因共同导致的，国家提出的房地产限购政策，可以在一定程度上有效抑制房价增涨，这样就让一些普通百姓不必再因买房而承担过多压力，在一定程度上提高了居民生活水平。同时房地产限购政策对房价调控的效果也有一定的滞后性，也就是说对房价的控制在一开始并不明显，但是随着时间的推移，房价的涨势逐渐降低，并且很多城市的房价都开始呈现下降趋势。但是值得一提的是房地产限购政策的效果在各个城市也有着不同的体现，对于那些房价本就比较低的城市来说，房地产限购政策并没有起到调控效果，房价基本没有波动。

众所周知，国家出台房地产限购政策主要目的就是为了抑制房价快速上涨，但是目前很多人对房地产限购政策是否有效以及在多大程度上有效的观点并不一致。有些研究者人为房地产限购政策并不能从本质上解决房价上涨问题，还有一部分研究者认为房地产限购政策是否能在根本上抑制房价主要取决于一些前提假设。

二、房地产限购政策的外部性评估

房地产限购政策的提出不但会影响房地产行业，同时也会对国内其他行业产生一定程度的外部性影響。比如房地产限购政策可以在一定程度上减缓由于城市房价上升而给科技领域的技术创新所造成的负面影响，同时也可以遏制一些因为买房问题而造成的社会乱象。

值得指出的是房地产限购政策的提出对我国的房屋租赁市场和土地买卖市场也产生了一定程度的影响，有些研究者认为房地产限购政策会在一定程度上扰乱房屋租赁市场的均衡发展，可能会提高租金的上涨幅度。但是这些结论也只是一种猜测，目前还没有具体的证据可以证明这种猜测的正确性。有学者统计了一些城市的房屋租赁数据，结果发现房地产限购政策的提出使房租价格有着明显上升的趋势。但是由于统计的样本量太少，并不能在统计上得出结论可靠的证据。而且研究模型所讨论的城市范围过于狭窄，也使得结论的正确的有效性不足。

三、提高房地产限购政策有效性策略

（一）登记居民购房信息

为了能够更方便获取住房信息数据，并在必要时对数据进行具体分析，可以在各个城市都实行住房信息联网登记制度，然后将城市中每个人的住房信息都一一录入到计算机中。这样就可以随时对城市居民的住房情况进行查阅，也可以避免一些人钻房地产限购政策的空子，而进行一些政府明令禁止的炒房行为，这样就能在一定程度上确保房价在一个合理的范围内波动，使房地产限购政策的有效性得到一定程度的提高。

（二）调整权限分配

提高房地产限购政策的有效性还可以从各地方政府对财权和事权的划分是否合理上来体现，通过合理分配各地方政府对财权和事权的掌控范围，就可以在一定程度上避免出现地方政府通过倒卖土地的方式来获得财政收入的行为。同时也要加强中央政府的管控力度，避免给地方政府造成过大的财政压力，这样就可以在一定程度上提高房地产限购政策的有效性。

（三）调整房地产销售机制

房地产销售机制中的预售模块会在一定程度上提高房价，因此有必要对此进行调整。可以将房产预售模块取消，但是为了避免发生负面影响，可以采取逐步取消的策略。根据具体情况按一定比例来提高房地产开发商的流动资金，这样就可以在一定程度上提高房地产开发商的售房门槛，从而有力的避免了由于房地产开发商不合理的预售行为而将房价提高的现象发生。从而达到提高房地产限购政策有效性的目的。

（四）科学合理规划城市用地

科学合理的规划城市用地可以在一定程度上避免因拆迁而造成的一些购房问题。有时，一些不必要的拆迁很有可能将房地产开发的成本转移到一般购房者身上，这样就会提高房价。因此，要有针对性的降低房地产开发的成本，同时也要对城市人口的数量进行限制。若城市人口过多很有可能造成买房难、就医难等一系列问题，这不但会降低居民生活质量，也会在一定程度上提高房价，不利于提升房地产限购政策的有效性。每一项措施的实行都要循序渐进的进行，这样才能更有利于房地产限购政策的长期有效性。

结束语

房地产限购政策的提出在一定程度上起到了调节房价的作用，但是因为调控的方式比较单一，因此从整体效果来看并不是很高效。房价的走势受很多因素影响，要想在更大程度上对房价进行控制需要从多方面着手。相关人员也要多对房价上涨的原因进行具体分析，只有找到了房价上涨的最根本原因，才能采取更有效的调控政策，更加全面系统的对房价进行调控。同时也可以根据具体情况来调整房地产限购政策的具体内容，这样也能提高限购政策的有效性。

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作者简介：

彭凌（1985—），男，汉族，籍贯：湖北十堰，学历：硕士，职称：无 ，单位：西南财经大学工商管理学院，研究方向：产业经济学。

西南财经大学彭凌