房地产开发项目的质量管控研究

杨 林

（乌鲁木齐华联房地产开发有限责任公司，新疆 乌鲁木齐 830011）

在近些年，世界经济进入了经济低位增长的新常态，首先受到影响的就是房地产行业，人们“钱袋子”收紧，房地产商的资金管控受到约束，一些小的房地产企业或是经营不善的企业，由于资金链断裂，纷纷倒闭。依然在市场上唱主角的大型房地产开发集团也受到了经济波动的影响，要想让房子卖出去，就要提高房屋质量，树好品牌，让品牌的价值最大化，才能在竞争中站住脚。

1 房地产开发项目质量管控的内容

1）质量的意义。一是地块地段的质量。地块的选择要看地块的用途，地块周边的人口，地块周边的配套设施以及周边企业分布等等，最终要评估地块地段的经济前景与价值。二是可行性研究质量。初期的项目管理，要从调研开始，要研究出具可行性报告，可行性报告是政府审批看的重要材料，也是作用企业判断与策略的重要依据，可行性报告是否科学准确，是否符合市场需求以及企业的战略十分重要，很大程度上决定了企业的投资是否成功以及政府是否认可。三是项目前期策划质量。主要是针对企业在拍下土地上的投资理念和建设理念进行的策划，包括市场策划、营销策划、房屋设计、居住理念等等，需要按照房地产商的品牌战略以及人们生活生产需要，设计出人们满意市场价值高的房子。四是设计、工程实施质量。主要是指房屋建造是否符合标准，在材料上是否能够符合设计年限的要求，房屋居住是否安全，房屋的小毛病是否少，返修率是否足够低等等。五是物业管理质量等。主要是指房屋销售后，后期服务与维护，一方面社区环境是否保障，人们对生态环境的要求是否满足，另一方面水电暖、安全、照明、停车等等服务是否与房屋的价格配套等等。

2）质量管控的方法。一是专业的调研团队，往往需要外聘调研团队来对地块进行前景分析调研，要将企业的前景定义好，把好关，做好经济分析，算好经济账。二是可行性研究的审核。要对可行性分析报告从数据以及关键性分析上做好把关，对预期进行开发的各个步骤，做充分的讨论，保证质量合格。三是房屋建造的全过程监管，要把托付监理公司以及内部监管相结合好，对房屋质量全过程做到全面管理严格管理，不达标准的及时停产。四是做好服务行业的招商引资，加强对物业、装饰公司的招商引资，做好资质的审核以及企业实力的考察，确保服务等后期工作质量。五是加强经济监管。对涉及的经济问题一定要加强风险控制，经济问题直接影响到了房屋质量，要建立完善的风险互控体系，及早预防管理。

2 目前房地产开发项目的问题

1）做不到风险管理的全过程控制。在房地产项目开发中往往更重视施工阶段的过程控制，忽视了开发前期可行性研究阶段、策划阶段、设计阶段的质量管理，而前期的管控绝对不是可有可无的工作，甚至决定了后续工作是否能够正常开展。对于一把手，质量管理的意识较为陈旧，对监管的重点不够明确，对质量管理的力度不强。全过程管理配套的审核工作不到位，一些质量不高的前期工作影响到了施工阶段。另外，规划设计方案、技术方案和设计图纸与企业定位市场需求不匹配，也会影响企业的经济效益。

2）缺乏有效的监管。一方面内部监管专业性不够。首先对可行性研究报告的审核与监管，的质量不高，专业素质不强。另一方面，管理头绪太多，在市场开发、材料引进、承包商的审核招标等等方面，头绪太多，需要建立一个较为专业的内部监管队伍。在外包监理方面，要找资质全，经验丰富的监理公司，对全过程的管理，以及后期的验收检验的专业性上需要更权威。

3）质量管理技术手段薄弱。由于现在房屋建造的技术的提升，在结构设计、材料使用以及智能化的设备方面，与以前相比有了很大的提升。因此带来的新的问题，作为传统的质量管理方式与技术来说，有些就显得跟不上时代，因此，质量管理手段上的落后，也是监管工作质量降低的一个原因。

3 对房地产开发项目质量管理工作提升的建议

加强质量管理，提高质量管理的水平，按照行业标准与指导意见书做好全面的质量管控，是提供建筑质量保障的条件。建议做好以下几点。

1）健全质量管理责任制。首先发挥一把手的头雁作用，项目负责人要对项目开发全权负责，必须亲自抓质量工作，落实经理的负责制，根据投资人的开发战略、市场定位，组织编制好质量管理计划方案，并抓好落实；第二，发挥好专业质量管理部门的专责作用，建立好质检队伍与风险管理人员队伍，对管理与技术方面的质量问题，能够及时发现，及时解决，质检部门和项目经理履行好质量的监督检查的责任，专职监督检查的人员不能代替项目其他岗位的职责，不能监管与生产混淆不清。第三，做好施工人员、组织的自查自验工作。还是要通过提高承包的施工企业，生产方的执行能力与检验能力，提升工程质量上来提高质量管理的水平，把好第一道关。

2）制定好质量管理策略。一是充分调研项目投资开发的目的以及市场需求，按照建筑物的功能划分，做好质量管理的策略制定。充分了解行业质量管理政策，掌握地产行业动态走势，避免经济风险与决策风险，为做好质量管理决策打好基础。二是明确质量管理目标和质量标准。抓好质量管理体系文件精神的理解，根据项目组织与生产的特点，决定质量管理的标准，研究好管理策略。建立好质量管理体系，就应对开发企业的质量管理体系进行适当调整，分解好管理 任务。

3）做好全过程管控。一是利用好先进的监管手段，要通过技术革新，确保施工过程的无死角盯控。通过严格的审核审查，避免材料购买、招标过程的寻租行为。通过严格落实标准，做好各项环节的盯控，通过严密的验收监管系统，确保工程正常交付。二是提高施工人员素质，对人员结构进行好调配和监控，加强施工中的监控，另外提高施工人员的业务本领和职业操守，确保施工高质量的完成。

4）加强相关人员培训。一是提高施工人员素质。通过加强培训，教育管理提高施工人员的业务能力，能够在第一时间发现隐患，处理问题，提高施工质量。二是提高管理人员工作质量，加强管理层，直接管理一线工作的人员的管理能力和综合素质。从项目前期的策划，可行性分析开始就做好质量管理，在工程施工期间，做好各方面的管理和审核，各层管理人员发挥好管理优势，全面提高监管意识，从人、钱、物、技术、审批等各个环节提高质量，完善管理。三是建好监管队伍，健全专门的风控与监管部门，配备好各方面的专责专业人员，要有监管监理的资格，能够敏锐的察觉质量管理的风险。通过强化监管人员的素质，提高风险隐患的发现与整治能力。

综上所述，在房地产项目开发建设中提高质量管理水平，关键是加强人对质量的管理，提高怼质量管理全过程的盯控，强化预防措施的落实，增加科技治理的能力，减少质量问题隐患的发生，确保建筑的安全使用与达到企业生产的目标。