未来社区：城市更新的“新范本”

张 峰

（中国财政科学研究院，北京 100142）

我国进入高质量发展阶段，城市建设工作从增量开发转变为全面进入存量更新的阶段。2019年12月，“城市更新”概念在中央经济工作会议上被首次强调，“十四五”规划纲要针对城市存量领域提出城市更新战略。未来社区具有城市有机更新和新的居住区开发建设和运营的先进理念，在实践中取得明显成效。未来社区作为城市有机更新和解决“民生痛点”的重要综合性解决方案，将成为国家实现旧城改造政策的样本。

1 认识未来社区

未来社区是一个全新概念，目前还没有明确定论，其内容主要包括完善的公共服务配套、相对紧密的人际关系纽带、环境生态可持续等方面。部分国家开始重视和探索新型社区建设模式，如欧洲“BLOCK街区”模式、美国及澳大利亚“合作居住社区”模式、日本“5.0社会”模式、韩国“共享社区”模式、新加坡“组屋制度”模式、加拿大“Quayside智慧社区”模式。这些社区建设模式跟随时代的发展要求，展现了“未来社区”的丰富内涵和技术变革，致力将社区建设成更加和谐幸福、智能便捷、生态环保、包容共享的城市基本单元。

2019年浙江省在《政府工作报告》中首次提及未来社区，提出139顶层设计，即一个中心、三大维度、九大场景的未来社区基本蓝图。未来社区是以满足“社区全人群对美好生活的向往”为核心的新型城市功能单元，以构建“社区全生活服务链”带动城市高质量发展的集成系统平台。未来社区的主要特征是社区邻里社交日常化、土地利用集约化、空间功能复合化、公共服务设施多元化、物业服务品质化等，未来社区将成为居民“宜居宜业宜游”的生活共同体。

2 未来社区：打造城市更新样本

2.1 未来社区实现“软硬韧”场景全面提升

未来社区“软”场景指邻里特色文化及互助生活营造、双创空间、全龄覆盖幸福学堂、室内外运动健身设施、卫生服务及养老设施、物业及商业服务、社区治理等内容。未来社区“硬”场景指建筑、低碳、交通等内容。未来社区“韧”场景指社区治理机构与组织关系，如社团、协会等。未来社区的建设的常规性内容包括城镇老旧小区改造，为了使内容更加人本化、生态化、数字化，构建“全生活链、全产业链”的未来社区场景。

（1）以“人们美好的生活向往”为中心，未来社区对“15 min生活圈居住区”居住、人才公寓、配套设施、公共绿地、复合空间、交通等模块化布局进行研究，分层次落实“5～10 min生活圈居住区”的相关要求，对产业导入和运营以及社区治理等内容进行详细的安排，解决老旧小区改造的痛点问题，引领创造新的生活方式。

（2）在实施方式方面，针对改造更新类项目，通过“插花式”改造、场景植入、智能化改造等方式，弥补公共配套缺失。对于规划新建类项目，从更大的范围进行研究和规划设计，原址回迁。企业在开发建设过程中不再简单建房，而是成为社区居民生活方式与生活场景的塑造者，为社区居民提供生活方面的服务和产品。

2.2 未来社区实现从政府主导到多元主体参与的转变

未来社区形成政府引导、市场运作、群众参与的共建格局。未来社区的核心不再是简单改造或拆旧建新，是从长远规划着手，由各种类型企业、主体共同参与。

（1）政府应做好顶层设计，合理引导、积极倡导企业以及社区居民参与未来社区建设。如浙江省政府推动了以阿里巴巴等为首的头部公司企业，自主发起成立创建的省级未来社区产业联盟，温州、衢州等地方城市也在进行未来社区建设产业联盟的搭建。

（2）企业严格遵循市场机制，以实现企业的人本化、生态化、数字化、个性化等方式作为战略导向，大力开发和推动智慧化的应用与低碳化的技术。未来社区建设运营涉及的业务非常广泛，如基础设施、土地整理、房产开发及物业、产业导入、公共服务、生态环境、智慧社区等，企业除具备传统城市更新能力外，需要建立自己的核心竞争力，产业导入和运营能力是企业竞争的关键因素。

（3）鼓励社区内居民主动地参加并积极适应未来社区的日常生产和生活方式，实现未来社区共享共建。社区通过block街区创新设计活动、金点子新创意征集活动、社区议事会等形式，使未来的社区概念深入人心，激发社区内部居民及社会公众参与的主动积极性。发挥社区精英等专业技术人员的带动作用，对大量进入社区的群众性服务、公益服务等资源实施统筹管理与协调。

2.3 未来社区实现建设资金的自平衡

（1）改造更新型类的项目在环境和交通容量允许、可以进行市场化运营的前提下，通过地上地下建筑面积的增量发展，在合理的范围内进行限价或出租。新增地上地下建筑面积，能够为引进人才提供更高的具有市场竞争力的优质人才住房，保障企业从二级项目开发中获利，达到改造和更新型等类项目的融资平衡。

（2）规划新建类的项目实行部分或全部土地“带方案”公开出让方式，该模式适用于有较多商业住宅可出售、能够吸引资金雄厚运营能力强的企业的项目。采用“带方案”土地“招拍挂”方式约束未来社区的建设内容与标准，避免土地市场“价高者得”的竞争局面，降低企业的土地成本。

（3）社区建成运营后，能够对未来社区自持的不可售物业或物业管理等产生稳定的现金流部分，通过资产证券化的方式为持续运营提供长期的持有资金。对自持的商业地产、人才租赁公寓等预期能够产生持续稳定经营性现金流的部分进行分类梳理和整合打包，发行项目收益票据，在中国银行间市场交易商协会发行。

（4）营造未来社区可以系统解决棚户区改造、城中村改造项目的遗留问题。棚户区、城中村改造项目难以实现资金平衡，未来社区运用“整体规划、统筹实施”的策略，系统解决棚户区改造、城中村改造等项目的遗留问题，为新基础设施、新交通、低碳环保等产业新技术提供更新的机会和落地支撑。

2.4 未来社区实现场景数字化

（1）未来生活场景。

在未来的邻里服务方面，利用现代化的信息技术打造更好的邻里服务和文化整体交流平台。在未来的低碳方面，运用新理念构建人与人、人与经济、人与环境和谐共存的关系。在未来的创业领域，采用数字化的技术相给社区内的入驻公司和企业等机构提供一个创新和孵化的土壤。在未来的消费方面，依托社区海量物联网设备等先进技术，将线上与线下销售模式结合起来，提升用户与商户数据交互。在未来的智慧家居智能方面，围绕以现代人类生活为信息中心的设计理念，结合5G等级的信息采集技术将与家庭日常生活密切息息相关的家居基础配套设施信息进行深度整合，提升智能家居的信息安全性、便捷度、舒适感、艺术性。

（2）未来服务场景。

在未来的教育中，需要采用新科技技术丰富其教育的场景，注重对社区全年龄段的教育覆盖，将托管式教育转变为终身学习。在未来的健康领域，借助智慧化手段实现遥控医学、智能医护，实现“名医名院”的零距离医疗。在未来的交通领域，以“人本化”为核心，结合智慧交通新理念与数字化技术，为社区交通提供便利化服务。在未来的健康养老服务领域，形成了系列基于智慧健康养老的新型服务产品，为老人提供一种个性化、便捷的养老生活服务方式。

（3）未来治理场景。

未来的智慧社区在实现整体综合管理功能方面，结合5G+AIOT、大数据等新兴信息技术，打通位于社区内部的多种智慧智能生活应用场景，从“人-房-事”三个整体维度进行综合考虑，实现多种智慧生活应用场景的交互。在未来的安防领域，形成统一安防体系，实现资源共享。在社区应急方面，未来社区从领导主体、组织体制架构和环保管理三个不同维度，实现有机制的融合。在党建任务工作管理方面，未来社区充分运用大数据分析、人工智能等多项科技创新手段，提供党务工作过程管理、党建任务信息、党员队伍管理、学习理论教育和党务考评考核督办等多种功能职责，为实现支部建设的过程标准化、规范化和党建信息化提供服务。

3 结语

未来社区试点项目大部分处于建设或试运营阶段，在短期内已初见成效，值得我国其他城市学习和借鉴。未来的社区应针对不同社区自身的特征与属性确定其差异化建设的重点，不同类型的社区面临的主要困境不同，其建设需要对社区面临的主要痛点进行分析，由各地依据实际情况确定建设内容、风格、模式等。未来社区应以“人”为核心，重塑守望相助、充满人情味的人文社区，新经济时代城市发展理念应从关注“物”的增长向关注“人”的发展转变。将未来社区建设与新一代信息技术深度融合，未来社区采用5G等新时期的智能信息处理技术，对社区里的人、空间、社区的关系进行及时整合再造，推动未来社区新应用场景、新功能要求、新体验的开发与应用。应加大财政支持力度，推动未来社区建设，未来社区项目具有规划单元面积大投资多的特点，需要财政资金的支持。