浅谈房地产项目开发的成本控制措施

【摘要】项目开发运作的控制体系：成本控制、进度控制和质量控制，成本控制是其中的一个子系统。本文从成本控制的背景、内容及要点着手，简单论述成本控制的过程。同时从制度建设、技术运用角度，浅略阐述了其对成本控制的作用。

【关键词】成本控制;内容构成;控制要点;经济技术

1、项目开发成本控制的背景

房地产项目开发是一个复杂的大系统，它的目标控制体系为成本控制、进度控制和质量控制。成本控制只是其中的一个子系统。

一般“总开发成本最小”是项目开发成本控制的总目标。但当项目整体诉求为“项目开发收益最大化”时，就需要项目总成本的增加给予支撑;当项目开发的进度或质量为主导，需要用“金钱”换“时间”，增投入保质量时，也需要增加投入给予支持。因此，高效的“性能价格比”也是成本控制的总目标。

另外项目开发成本控制的工作模式是“减法法则”。但考虑到项目实际情况，成本控制的工作模式将不再局限于“减量控制”，还是“增量控制”，因为当边际收益大于边际支出时，增加投入是符合理性和经济原则的。

2、项目开发成本控制的内容构成及控制要点

房地产项目开发的成本由土地获取成本（包括地价款、土地拆迁补偿安置费用、咨询费等）、项目前期成本（咨询费，勘察设计费等等）、建安工程成本和财务销售成本（包括财务费用、销售费用、税费及其他）等构成，每个成本均具有不同的份额比重和弹性压缩空间，随着项目开发进程的深入而动态变化并渐次固化，成本控制工作的力度和着重点也随之变化。

第一，土地获取成本——成本构成比重大，实践经验需借鉴。土地作为一种资源，具有自然属性和社会属性。土地的自然属性是指地形地貌、地质地况等天然条件，社会属性是指规划要点、市政资源（水、电、煤、气、热、通讯等）和历史人文景观等条件。

项目开发的土地成本是指获取开发建设用地的使用权，并使场地达到三通一平的建设条件所需要的各种费用，大致包括土地出让金、拆迁补偿费和大市政费用等，这是土地的社会属性对项目开发成本的影响，它的压缩空间取决于土地出让、转让市场的竞争情况。

土地的自然属性对项目开发成本的影响是隐性的。如恶劣的地质情况和地下障碍物对建设过程中地基处理费用的影响、建设用地幅度的大小和形状对工程建安成本（土方挖运费用、工程临建费用和技术措施费用等）的影响等。在土地开发阶段，这部分成本通常在人们的视野之外，以隐蔽的形式固化下来，而在工程建设阶段凸显出来。对此，成本控制措施应当充分借鉴和利用以往的建设经验，结合技术方案对成本构成的各种因素进行排查和估算。

土地开发费用约占项目开发总成本的30%至40%，这部分成本的发生时间实际上是项目开发的目标决策阶段，因此在决策时应当充分考虑。一旦进入项目执行阶段，这些成本在瞬间就已经固化了，具有了相当的成本刚性，很少变动。

第二，项目前期成本——成本构成比重小，深入控制非常重要。项目前期成本主要由咨询费用、勘察费用和设计费用等构成，总量比例约占项目开发总成本的2%左右，权重不大，但却是成本控制工作的绝对重点。在实际操作中，这不是费用实体消减重点，但由于咨询及勘察设计的成果直接框定了未来产品的实体创设，并且这些框定将会固化相当份额的成本。因此前期阶段是成本控制的重点，对于控制建安成本来说是未雨绸缪的关键一环。

对房地产开发而言，一个完整的设计由规划设计、初步设计和施工图设计组成，不同设计阶段成本控制的着重点不尽相同。

规划设计阶段：这一阶段主要是将各种规划要点、控规要求落实到实处，为后续的设计工作搭建一个框架平台。整个规划设计包括平面设计和竖向设计，这一切均同工程建设成本息息相关。首先要协同考虑各种规划指标，如机动车、非机动车停车位的数目要同建筑面积、户室分隔套数协同考虑。如泊车需要建造大面积的地下空间，则对工程建安成本有影响。其次着重做好平面规划设计，在平面规划中是否充分利用了周围的各种市政资源，是否合理的利用和规避原有的地形地貌，而地质地况的有利与否也直接影响工程建设成本。再者竖向规划设计同样重要，因为竖向设计直接关系到地基处理的成本，涉及到土方工程，降水工程等。由于规划设计阶段属于项目开发的宏观运作，此时的成本控制将影响建安成本的增减。

初步设计阶段：这一阶段包括方案设计和初步设计两个设计进程。在方案设计中，建筑物的结构选型、套型分隔、形体系数、门窗面积等指标均是成本控制要点。例如户型设计，在同等面积的地块上建造同等建筑面积的房屋，户型套数多的建筑方案其造价肯定要高于户型套数少的建筑方案，原因在于套数少的方案隔墙少，土建成本低，机电设备安装费用少，建安成本低。在初步設计中，建筑结构尺寸、材料设备选型、工序工艺方法都将相继确定，是设计阶段建安成本控制的关键时期，需要有多种方案进行比较，反复论证各个技术经济指标，择其优者而施之。此时的成本控制工作虽不如规划阶段显著，但也同样重要。

施工图设计阶段：此阶段，设计深度已经满足现场施工的需要，成本控制的主要对象将放在更加细小的方面，需要关注于建筑物的每个细节。如电梯的负荷、房屋外窗的附框、外墙面层的做法（贴砖或涂料）、涂料施工工艺（平涂或弹涂）、水电管线的走向等，都关系到成本控制。

对设计的三个阶段进行有针对性的成本控制，将关口前移，则工程建安成本的弹性空间在设计阶段就能够得到充分的压缩，后续工程建设中的成本压力就会减少。

第三，建安工程成本——成本构成比重大，材料设备费、经济洽商占主导，可压缩弹性小，过程控制是关键。完整的工程建设包括楼本体的建筑安装工程和楼外的各种市政配套工程、园林景观及道路工程等，占项目开发总成本的比重通常在40%至50%之间。其中，楼本体的建筑安装工程包括土建工程、室内电气工程、室内给排水工程、室内采暖工程、消防人防等专业安装工程。楼外市政配套工程主要是指各类管线的接入工程，内容包括燃气管线、电力管线、热力管线、给排水管线、电信管线等工程。这部分成本构成所占的比重虽大，但经过设计阶段全方位、有成效的控制后，绝大部分已经固化，可压缩空间非常小。但是项目开发过程中，不可避免的会出现洽商和变更，从而使成本增加或减少。因此控制洽商和变更的产生，核算和降低必要的洽商、变更项的成本，是建安过程中成本控制的关键。

第四，财务销售等其他成本——需综合考虑，统筹控制。在项目开发的成本构成中，除上面涉及的土地成本、建安成本外，还有财务成本、营销成本、各种税费及建设方管理费等，每类成本均有不同的控制重点和差异。例如财务成本同企业的资本运营情况、项目开发销售情况息息相关，而各种税费则具有很大的成本刚性，是固定的比率，同项目开发运作的实际情况没有直接的联系。营销成本与营销手段、营销方式、客户群的选择等关联密切，因此，对于这些成本需要综合考虑，统筹控制，方能取得满意的效果。

3、项目开发成本控制的业务制度

完备合理行之有效的业务规章制度，是项目开发成本控制的一个有力手段。在项目开发过程中用成文的规章制度来指导和约束具体的开发行为，制度用一种程式的规定保证了必要支出的有效控制，从而实现成本控制。其中最具有代表性的制度是材料设备的招投标管理制度和经济洽商的流转制度。

以招投标管理制度为例，建安成本是由材料设备费、人工费和管理费组成的，其中材料设备费大约占整个建安成本的50%～60%，而人工费和管理费都具有相对固定的定额标准和取费比率，其可压缩减少的空间非常有限，绝大多数的材料设备则需要参照和执行市场价格进行采购，能否进行有效的控制对整个的建安成本影响很大。

业务制度针对不同的成本采取了不同的控制措施。首先，对于大宗的建设项目采用市场招投标的方式选择施工总包单位，其人工费和管理费经过竞争比选能够得到合理支出。其次，对于价值大的批量材料设备，如电梯、门窗、洁具、采暖设备等，通常通过公开招投标进行采购。对于施工单位负责采购的主要建筑材料及设备，如钢材、水泥（或商品混凝土）、防水保温材料、配电箱柜、各种泵罐等，业务制度同样建立了内部审批制度，无论是何方指定产品或推荐的产品一定要经过《材料设备内部审批单》程序的确认，除特殊产品外，均要货比三家。再者，对于专业性强的专项工程也进行公开招标，如消防工程、防水工程、地基处理、弱电工程等，通过市场竞争获得合格优质的施工队伍，从而达到控制成本的目的。

在土建工程、机电设备安装工程、装饰装修工程及园林绿化工程等的建设中，由于引入完全的市场竞争机制，材料设备的费用由事前确认、事中控制、事后结算三步控制，成本支出得到有效控制。工程实践证明，完善的规章制度和科学合理的业务流程，是有效的成本控制手段。

4、项目开发成本控制的经济技术

制度用一种程式的规定保证了必要支出的有效控制，但是哪笔钱应当支出，哪种钱不应当支出呢？这里面则包含了丰富的技术信息。

随着我国房地产建设的不断发展，工程技术水平也在提高。新工艺、新技术、新材料、新设备也广泛的应用在工程建设当中。因此，在制定单位工程的实施方案时可以考虑采用新工艺新技术，如在地基处理、降水护坡、钢结构焊接、超高层施工技术等，对成本的控制有明显的作用，既能提高施工质量加快进度，也会减少成本从而带来经济效益。而新材料新设备的使用，会使得建筑物在节能保温、采暖隔热、提高设备能效、减少空间占用、延长使用周期等，取得明显经济技术效果，既提高了建设项目的质量声誉，也能获得显著社会效益。

此外，“四新”的运用离不开工程技术人员，从技术管理的角度要明確风险承担机制，鼓励技术钻研行为，提高技术水平，大胆运用到实际中。从人力资源的角度要给予技术人员更多的成长空间，丰富他们的工作内涵，形成奖励激励机制。实践证明，技术资源对经济节约有直接的作用，技术的经济价值产生的不仅仅是成本的节约，还可以形成企业独特的竞争能力。

结语：

总的来说，项目开发的成本控制是一个复杂的系统工程，它涉及到技术、经济、管理的方方面面，需要项目运作实体（包括项目公司和项目部）素质的全面提升。

做好项目开发的业务流程规划，科学合理的比选技术方案，科学论证经济技术指标，加强企业内部经营管理。根据具体情况制定科学合理的业务规章制度，并在项目开发过程中给予坚决的贯彻落实。充分发挥人力资源对成本控制的作用，成本控制工作的全过程需要充分利用各种资源，需要各类专业人才和管理人员的共同参与。成本控制的如何，关系到建设项目的成功与否。

作者简介：

聂九龙（1964.09-），男，北京市，高级工程师，本科，研究方向：民用建筑结构。