浅析房建项目施工总承包合同管理中的造价控制

袁丽娜

甘肃城乡发展集团置业有限公司 甘肃 兰州 730030

引言

建设单位想从建设项目中获取利润，必须严格控制工程造价。众所周知，工程造价的控制工作贯穿于建设项目的各个环节，房建项目也不例外。建设单位从项目决策、设计阶段，再到招投标、施工阶段，直至竣工验收阶段，都要做好项目的造价控制工作。本文主要从合同订立阶段入手，分析探讨合同中对于项目的造价产生重要影响的条款，并提出相应的订立原则，以期提高建设单位的利润，降低建设单位的风险。

1 在合同管理中进行造价控制的重要意义

施工总承包合同是建设项目在施工过程中的最高行为准则。基于此，越来越多的建设单位意识到了合同管理对于造价控制的重要作用。建设单位在拟定合同时，要充分考虑建设项目从开工直至竣工验收时所能预见的各种风险，全面把控造价，尽可能地将各种不确定性化解在事前。这就需要建设单位的管理者有较为丰富的实际操控经验，能够全面考虑材料的市场价格以及政策的变化和指导价的调整，考虑施工总承包的范围，考虑暂估价以及甲控乙供等影响项目造价的因素[1]。

2 合同管理的造价控制要点

2.1 施工总承包、分包范围的划分

施工总承包单位一般可以实施项目的主体结构工程，但房建项目所涵盖的专业工程种类较多，施工总承包单位不可能做到各方面精通，因此，施工总承包单位会经建设单位同意后将专业性较强的工程再行分包给各专业分包单位，如此一来便会增加建设单位的工程造价。除此之外，有些需二次深化设计的工程无法准确计算招标控制价，建设单位在进行施工总承包单位招标时，往往将这些工程采用暂估价的形式列入在总承包范围里，从而失去了在项目施工阶段控制工程造价的主动性。

综合以上考虑，建议可以根据实际情况将专业性较强及需二次深化设计的工程，如：室外景观工程、精装修工程（如有）、消防通风工程（含消火栓系统、喷淋系统、火灾报警系统、火灾监控及防火门监控）、小区高压配电室及电梯工程进行分包，由建设单位招标并与分包单位签订分包合同。一方面，分包招标可以避免施工总承包单位将专业工程转发给分包单位，有效降低工程造价。另一方面，分包招标是在二次深化设计图纸完善时进行的，相比专业工程暂估价，更能准确确定招标控制价，规避风险，控制工程造价。需要注意的是，建设单位应在合同中约定专业分包与施工总承包的施工界面。

2.2 暂估价的确定

上文提到建设单位在招标时应尽量避免采用暂估价，但在实际操作中，有些专业工程与施工总承包单位施工的主体工程关系紧密，如列入分包范围，不利于质量把控，而暂估价在施工总承包合同的范围内，能够充分调动施工总承包单位的积极性，可有效控制工程质量。如：基坑支护工程需二次深化设计，且与主体施工过程联系紧密，此类工程不建议分包，建议列入施工总承包合同专业工程暂估价。

还有一些专业工程的主材用量较大，虽然有指导价，但指导价与市场价差距较大，且与主体施工过程联系紧密，如：防水工程，如果列入专业工程暂估价，通过二次招标的方式确定专业分包单位，既能降低工程造价，还能避免与主体工程脱节造成的质量问题。

对于工程质量和整体效果影响较大，但在施工阶段其标准、规格可能会改变，且指导价中没有列出的材料设备不适用于甲控乙供的方式，建议列入暂估价，如：将单元门、入户门、洁具、橱柜、木质地板等列入材料暂估价。

2.3 甲控乙供模式的应用

建设单位对价值高、数量大、对项目安全生产运行、效果等影响较大的材料、设备要严格控制质量，由于同等规格产品与品牌在市场中的价格差异很大，而施工总承包单位为获取高额利润，采购的材料、设备往往无法满足建设单位的需求。

针对这种现状，建议建设单位在订立合同时，将影响工程质量的材料、设备指定品牌、厂家或标准，不但可以有效防止施工总承包单位以次充好，还可以避免将此类材料设备列入暂估价之后出现的二次招标等情况，从而影响项目进度。甲控乙供材料、设备可以依据以下原则确定：

（1）有指导价，市场价与指导价差距不大的材料、设备，如：商品混凝土、钢筋、水泥等大宗材料。

（2）有指导价，市场价与指导价差距较大，但总用量不大的材料、设备，如：断桥隔热铝合金窗、防火门、墙面砖、花岗岩、乳胶漆等。

（3）无指导价，但可通过指定品牌控制材料、设备的质量，招标时由投标单位自主报价，建设单位应在施工总承包合同中约定该类材料设备不再调整价差，如：真石漆、环氧地坪漆、柴油发电机、监控系统、车库管理系统等[2]。

3 合同管理中进行造价控制应注意的事项

3.1 暂估价应注意的事项

对于依法必须招标的暂估价项目，建设单位要充分考虑自己的权责、利益等，采用《建设工程施工合同》中适用于本单位、本项目的约定方式进行采购。

必须招标的暂估价项目结算时，有指导价的按指导价进行调差，予以调整的浮动范围按施工总承包合同约定执行。没有指导价的以施工总承包单位的投标报价为准，结算时不予调整。

不属于依法必须招标的暂估价材料、设备经施工总承包单位、监理单位及建设单位确认价格后，按确认的价格及相关规定进行调整。

3.2 甲控乙供应注意的事项

由于各地有指导价的材料、设备以及市场行情均有较大差异，因此，甲控乙供材的约定要视项目所在地的具体情况而定。还应当注意的是，甲控乙供材需经建设单位选样并确定品牌、厂家后，施工总承包单位方可采购。有指导价的材料设备按指导价进行调差，合同中应约定予以调整的浮动范围，没有指导价的由施工总承包商自主考虑风险进行报价，结算时不予调整。

4 结束语

当然，房建项目的施工总承包合同具有很强的系统性、综合性，涉及造价控制的因素众多，需要管理者有较为综合的专业知识及丰富的项目经验，认真研究合同条款中的每一个关键细节，争取在事前控制项目造价，降低建设单位的风险。