经济高质量发展背景下房地产项目管理变革及对策研究

董彪

广州天力建筑工程有限公司 广东 广州 510000

引言

房地产项目规模大、周期长、人员多的特点，使得房地产项目管理非常困难。进行科学合理的房地产项目管理，才能最大化地节约生产成本，创造更多的经济效益。因此，在房地产项目建设中，必须认识到项目管理的重要性，并对现阶段存在的问题进行详细分析，再根据项目的实际情况提出具体的解决措施是非常有必要的。

1 房地产建筑工程项目管理的意义

房地产开发项目主要是指房地产企业为了达到预期发展目标，通过完善的资本投入和有效的科学决策开展项目开发工作。房地产项目管理本质上是对建设进度、建设安全、建设成本等各方面的管理工作。一般而言，在房地产项目管理之时，项目管理内容根据参与方不同而不同。将项目管理模式应用在房地产工程中，能有效提高企业的核心竞争力，实现企业效益的最大化。房地产建设项目管理不仅仅是企业生产、运行等活动和经历，也是企业发展的主要动力之一，是其可持续发展和创新进步的重要资源[1]。

2 房地产企业项目管理存在问题的原因

第一，项目管理缺乏必要考核。当前，我国很多房地产企业并没有将项目管理模式运用于房地产项目管理之中，一些房地产企业并没有落实全面考核制度，在项目管理过程之中没有明确各个工作人员的工作职责，导致了考核工作难以有效推进。第二，项目管理沟通不够顺畅。在整个项目管理过程之中，沟通非常必要，如果信息没有及时沟通很可能会使得信息出现延迟的现象，会影响到房地产项目管理质量。例如，在运输混凝土过程之中，由于道路堵塞或者其他方面原因无法按时送达，为此承包方需要安排员工提前完成该项工作，避免由于混凝土无法运至工地而导致劳动力资源的浪费以及其他纠纷。第三，项目管理人员认识不到位。目前，一些项目管理人员认知不到位，并没有认识到项目管理对于整个房地产项目建设的重要意义务，只是认为加快进度就能确保整个项目万无一失，并没有认识到房地产建设需要保证质量，同时也需要尽可能节约成本，一味赶进度很可能会使得成本飙升，而且也很可能会导致房地产本身出现质量问题，会影响到以后的各项工作[2]。

3 新形势下房地产项目管理变革维度分析

（1）需求骤降，现金流吃紧。房地产作为资金密集型行业，面临债务偿还、工程付款、经营费用支出等诸多支付压力，没有销售回款导致整个行业现金流吃紧，各类房企相继出台打销、限付工程款、裁减员工、提效降本等现金流管控措施，保现金流成了诸多房企的当务之急，先求生存后求发展是房企当前的必然选择。因此，当前房地产项目管理必然是以现金流为中心的管理模式，现场进度、工程支付等相关业务需要以项目和企业现金流为基准来展开。

（2）项目管理目标与方式的转变。为防止新冠肺炎疫情扩散，减少人员流动、避免交叉感染，全国多地实施了严格的管控政策，项目的复工防疫要求也被提高。为此项目需要花大量时间制订专项计划、采购专项物资，才能保障实现复工。防疫审批严格，改变了之前工地粗放型生产方式，项目管理目标从安全、质量、成本、进度4个维度扩展为安全、质量、成本、进度、健康5个维度。工程项目管理将更加以人为本，工序重塑、工期优化、限制绝对人员数量成为常态性工作，工地智能识别、项目云监测系统等智慧工地应用空间进一步拓展。

（3）房地产项目的新诉求、新变化。在我国经济高质量发展背景下，人民对于美好生活和美好人居环境的需求在不断升级，这对商品房也产生了新诉求：用户更加关注住房的居住健康、智能化以及完备的功能，比如房屋是否通风采光、是否带有新风系统和人脸识别等智能化标配、户型是否有足够齐全的功能空间、设计能否更以人为本亲近自然。这些需求变得更加清晰和实际，未来商品房供应要尽可能满足这些新的变化。房地产项目涉及的投资、前期策划、设计、工程、成本等职能都要积极主动地发现和应对这些新变化，从项目现场来看，新诉求、新理念和新模式会引致更多的“四新”技术涌现，进场单位也会不断增加或变化，房地产项目管理面临系统性重组与重塑。

（4）管理方法精细化。对于房地产建筑工程来说，使用精细化的管理方法能够在很大程度上保障建设项目的顺利进行，可以采用层次化管理方法，制定项目建设短期目标与项目规划以及企业发展的长期目标，并且将二者有机结合。例如，在房地产项目的前期，短期目标要做好阶段性的准备工作，从项目招标、建筑设计、施工方案、市场销售四个方面进行计划与管理，确定各项工作的完成时间，为建设项目有计划、有质量地实施提供依据；长期目标要做好整个项目实施的管理工作，明确工作任务量和工作的重点，与企业各部门和其他建设单位协调沟通，提高工作效率，优化产品质量，提升服务水平，而且还要对企业未来一段时间的发展方向进行分析规划，制定以年为单位的企业发展战略，等等[3]。

4 结束语

随着社会的发展和进步，房地产行业发生了翻天覆地的变化。基于房地产项目周期长、人员多、环境复杂的特点，很有必要对项目进行科学的管理。针对现阶段房地产项目管理中存在的问题，房地产公司必须根据项目的实际情况提出具体的解决措施。只有加强对房地产项目的管理，才能在确保工程质量、人员安全的情况下，创造更多利益。