更新改造项目实行代建制管理的必要性和措施

郁敏荣

上海建科工程咨询有限公司 上海 200032

引言

代建制是指通过招标的方式选择项目管理企业，负责整个项目的施工。此间，代建单位应当严格控制工程的投资、施工质量和建设工期，并在竣工后，作为建设单位的权限，按照合同的有关规定，将其转回使用人，代建企业在进行建设期间，代行着建设单位的职权，且要遵循合同的相关规定，对工程项目进行管理。在实际的工程中，涉及的改造项目并不多。这种模式是将项目管理委托给一个专业机构，不仅负责组织策划、施工、材料设备的选择，而且负责全过程的监管，生产管理模式专业化，技术和管理手段现代化。

1 实施代建制管理的必要性

1.1 专业管理需求

现如今，多数的更新改造项目的管理均是采用建设单位业主负责制，其原因在于管理者的本专业并不是工程建设管理，因此对改造项目管理有一定的要求，管理者要具备相应的法律、经济、合同管理等知识储备；若缺乏全过程管理、完整流程规划、投资管理和完整流程设计、采购管理等专业经验，对项目投资的质量、时间和控制难以负起相应的责任。专业的项目管理公司在管理项目方面具有丰富的管理经验，通过与业主的密切沟通，聘请具有类似项目建设经验的人才，培养专业的管理技能，才能很好地完成项目管理任务[1]。

1.2 项目决策需求

在更新改造项目中常常过于重视工程实施期间的承包价格，以及建造期间的变更造价与结算造价，相反在工程立项阶段与设计阶段的造价常常被忽略，在更新改造项目的落实的中，部分工程在立项阶段便缺少相应的科学性，与此同时作为建设单位与使用单位，有的只顾着支出而不用偿还的可能性，在更新改造项目的建设期间，基于本单位的利益考虑，没有经过相关部门批准，就擅自的扩大规模，擅自提升建设标准，致使更新改造项目出现了超预算的现象，一旦约束双方的行为，签订代建合同，便可以排除实施过程中的各种因素干扰，从根源上化解了项目“三超”的问题。

1.3 项目后评估需求

项目后评估是项目完成后对项目的审查。由于正在进行的更新改造项目后评价体系不健全，从而腐败不能得到妥善监测和查处，同时一些隐患项目也不能及时发现。代建制管理可以最大限度地消除业主对专业的无知造成的失误，也方便相关部门的监督检查。专业的代建制管理单位可以通过科学的功能分析、初步规划、优化设计和实施监控，降低项目成本和运营成本，重点分析项目价值，实现项目的附加值[2]。

2 代建制管理中的问题

2.1 风险转移

为了让业主摆脱非专业领域的困扰，让业主不必承担无法承受的责任和义务，因此通过推行代建制以实现这一目的。我国现行法律法规规定了业主、勘察、设计、施工、监理等单位的法律责任，但对代建单位的法律地位和相应责任没有明确规定。代建制承建的项目民事责任风险虽已转移，但较大的行政责任甚至刑事责任风险尚未转移，代建单位无法承担业主的质量安全责任。业主作为工程项目的直接当事人，必须面对工程质量问题和项目建成后在使用中的缺陷[3]。

2.2 责任交叉

由于传统管理方式的缺陷和信息的劣势，业主往往对施工方的信心产生怀疑。在代建的施工过程中，业主常常对代建单位的正常施工工作进行干扰，破坏代建单位的正常施工工作。相反，也存在代建单位由于成本有限，而不愿承担更多代建责任的情况，或者越权获取更多利益的情况。双方的这种越位行为对代建项目产生了极大的负面影响，阻碍双方各负其责。比如，在实际工作中，施工单位在接受了业主方的干扰后，容易造成工程建设中的责任转移现象和责任交叉的问题，因此要保障业主知情的前提下，要发挥好代建方的实际作用[4]。

2.3 道德风险

实际上代建单位常常会受到代建合同的制约，因此不会有太大的风险，且在项目工程中，存在工程节约余额的分成以及履行保函的鼓励，风险相对较小，但是一旦代建单位想要获取更多的利益，误入歧途的与多方串通在一起，与施工监理以及材料供应等通气，进行含有成分的招标，或选择偷工减料、谎报虚报材料报价或材料数量，进行不正当的合同更改，从而将本应属于业主的工程节约款据为己有，这就容易引起代建单位行使私权，利用代建制的项目进行收购，运用非法的手段从而来赢得其中存在的利润[5]。

3 实施代建制的措施

3.1 优化相关法律法规

在上述中所提到的代建制容易出现的风险注意，主要是源自委托代建相关法律法度没有清晰的划分，对责任无法转移的情况没有相应的法规所参考，需要借助立法来明确代建制度，且将委托代建后的行政责任予以明确的标注，将其转移给代建人，与此同时，业主和代建方之间的权责要予以明确的划分，在各方的很审查和会商之前，要建立相应的规章制度以及相应的标准规范，从而避免业主出现越权管理或失衡管理的现象出现[6]。

3.2 确保代建单位具备相应资质

在实际的工程开展之前，要严格审核代建单位是否具备高质量完成代建合同的能力，以及是否具有相关的资质，真正达到业主方所需要的承担代建项目的各项要求。例如上海市市政工程管理局颁布的《关于本市市政行业开展代建制（工程建设管理）试点方案》中，明确规定了代建单位的相关条件，其中主要包含着如下几条。首先代建单位要具备甲级监理单位资质，以及前期的拆迁资质与招标代理资质，并具有五年以上的工程管理资历，其中公司注册资金要大于五百万元，且具备高级职称的在职人员来担任公司管理的主要分责人以及技术负责人，其管理公司应该具有专业技术职称的在职人员应不少于五十人[7]。

3.3 设置代建考核制度

构建完善的代建考核制度，要构建前期的考核以及中期的评定、后期的考核考评机制，业主要对代建单位的管理过程进行控制，即对过程的授权、对目标的控制、全面的监督管理以及多维度的考核，确保在能够实现最初制定的投资总体目标、质量以及进度的前提下，代建单位在过程管理中得以授权，借助投资监理审核等多方的监管以及多个阶段的考评，彻底实现对代建项目的全面管控[8]。

3.4 建立约束机制，降低代建风险

可以构建资金集中支付的相关制度，业主可以将资金委托给投资咨询公司，进行审核，避免资金的多个环节流动，降低资金沉淀的可能。可以优化代建合同中的相关赔偿责任条例，如若出现代建方没有按时的完成合同约定款项完成建设，导致投资金额增加或者建设工程的项目质量不过关，造成的投资增加额要从银行履约保函中进行补偿，如若履约保险金额出现不足的情况，那么相应的便要扣减掉项目代建费，若项目代建费用金额不足扣减金额，便要扣减掉代建单位的自有资金，最后要构建质量责任追究保障制度，确保代建方要对工程质量进行终身的负责[9]。

4 建立代建工程保险制度

首先要降低代建单位所承担的技术管理与安全的风险，切实提升代建单位在出现危机情况时的抗风险能力；其次要构建代建工程保险制度，可以更好地规范代建管理的所在市场，对于不良的代建单位，由于其自身不良发展的缘故而无法参保，如代建单位的代建管理水平较低、频繁出现代建管理事故等，长此以往不良的代建单位便会被代建市场所淘汰[10]。

构建代建工程保险制度的对优势，便是可以有专业的保险公司企业或委托专业项目管理公司，可以参与到项目管理中，对代建管理企业的管理水平提升有积极的意义，构建代建工程保险制度要积极的提倡组织发改委、建设部、保监会、保险公司等过个部门相互联合，共同探寻代建工程保险相关的内容细则，保障各个环节的工作内容都予以优化，避免因某个环节的工作出现差池而造成不可预估的损失。

5 应积极推行全过程代建管理

对于更新改造的建筑工程，以笔者的建议是实施全过程代建，具体流程为：业主完成相应的建设项目建议书，报主管部门审批。业主可以针对当前市场进行比较，根据代建单位的资质、业绩和建设施工水平、代建单位的管理团队成员以及以往的代建率等方面，选择符合条件的代建单位，签订咨询合同。合同第一阶段，双方约定由代理人协助业主完成一份更详细的项目可行性研究报告，并报主管部门审批。除非审批不合格导致必须放弃此项目，否则将与业主及政府有关部门签订更新改造项目代理合同。

在业主改造意向明确，并且原设计图纸、原施工资料、初步改造资料都经代建单位确认的情况下，主管部门审批。政府主管部门在聘请专业咨询公司进行审查后，方可根据实际情况对建设单位提交的可行性研究报告进行审批。当可行性研究报告结论和审查结果之间不存在重大差异的，主管部门方可根据可行性研究报告的内容审查、批准和实施可行性研究报告。当可行性研究报告结论和审查结果存在重大差异，相关机构将向业主反馈评估意见。建设单位各方意见不一，争议较大时，通过政府建设部门建立的专家库，随机抽取专家组进行审核，将其审核的意见可作为政府部门的最中意见，为政府执行决策提供参考。当出现可行性报告被否决的情况时，代建单位可以与业主单位相协商，选择重新修整可行性报告，并进行相应审查，或退出改造项目，业主向与第一阶段的工程相关的施工单位支付费用，暂停咨询合同，此间由政府审核所产生的相关费用，应由业主承担。如经政府有关部门批准，签订第二阶段咨询合同，期间政府因审查带来的费用支出，可以选择从审批改造工程费用进行结算，同时业主、代建单位与受托单位签订代理建设合同，其涉及的合同金额为政府改造金额，之后，施工单位将按照施工单位的施工合同，依次进行结构检验、设计投标、监理投标、施工各阶段的管理工作，直至工程竣工移交给施工单位。

6 结束语

以上便是笔者对改造项目实施代建制度管理的看法，现如今业内人士对改建项目中怎样实施代建管理仍然较为陌生，本文对改造项目管理的必要性和特点进行探究，鉴于笔者的学识经验尚浅，文章中若存有一定的问题，希望广大的业内人士进行指点，希望对业内人士带来一定的参考，期待代建制得到更多业内学者的关注，并使代建制得到深层次的优化。