房地产项目开发过程中现场施工技术管理要点分析

丁利峰

上海永昕置业有限公司 上海 200021

引言

如今房地产项目开发过程中，最为重要的一点就是规范化管理，某些施工单位会针对具体目标采取规避措施降低意外情况发生概率，加强风险控制力度。若想规范施工管理，则必须注重技术管理，进而使管理水平提升，及时发现管理方面存在的缺陷和技术层面出现的问题，深入探究之后采取弥补措施，以降低对项目造成的影响，确保施工能够顺利进行，提供安全保障。

1 工程概况

该项目位于佘山北基地，西临贡嘎山路东靠顾泾路，北接业煌路南连士横路，经过计算项目占地面积约为46811.1m2，建筑总面积为94479.33m2，而地上建筑面积为73079.53m2，地下建筑面积为21399.80m2，该项目包括十余栋住宅、数栋商业建筑、地下停车场以及电站、垃圾房等附属建筑构成，共有住户962户，项目成本为88971.77万元。

2 周边地质条件分析

经实地勘察发现，各层地基主要成分是第四纪全新世Q4至晚更新世Q3沉积物，地基由黏性土、粉性土和粉砂等构成，而由于成因、土层结构、物理力学等不同，可分为以下几个层次，其一是素填土，经了解层土成期较短；其二则是淤泥，主要分布在施工现场东侧和南侧；其三则是由灰黄色、蓝灰色黏土形成，分布在施工现场及周围各处；其四则是由灰色黏质粉土形成的土层，分布在施工现场各处；其五则是由灰色淤泥质土壤构成，分布在施工现场和周围；其六是由暗绿色、草黄色粉质黏土形成的土层，分布在各处；其七是由灰绿、草黄色砂质粉土形成的土层。

3 施工场内条件分析

施工单位在场地四侧搭建彩钢板围墙，实现封闭式施工。考虑到人员出行以及材料运输，于现场铺设主干道。根据有关部门要求，无论是材料存储区域还是施工道路均为砼硬地坪，同时在材料堆积区域平铺厚度及标号合适的无筋混凝土，夯实车辆行驶通道并铺设混凝土，控制厚度，增设双向钢筋网。在现场搭建配电室，保证供电正常，从中引出线路与办公区和施工区相连，依照需求安置分配箱，针对临时用电采用沿围墙布设的方式处理，施工现场使用三相四线制电路，以埋地方式在主要位置安置分配箱，架设在墙边的电缆须做好绝缘措施，专用电箱不得用于它途。夜间施工要保证照明充足，配置数个照明灯[1]。施工用水由接水管引入现场，水表安装之后与消防水箱连接在一起，同时由高压水泵处再引出接水管，沿围墙设置形成供水网络，并在合适位置预留水龙头。施工现场消防栓不得少于10处，并为每处消防栓配备软管，各个楼层安装消防水龙头。施工现场进行有组织排水及蓄水，防止积水并采取雨水二次利用措施，现场设置排水设施，施工污水经过处理之后排入指定管道。

4 现场施工技术管理要点

4.1 组织设计内容

对施工单位而言，为保证现场施工安全，成立安全管理小组，充分发挥企业自身具有的优势，针对施工情况健全检查制度，加强与各个单位之间的联系实现联合管理，采用科学措施提高管理水平，某些较为重要的区域如宿舍、基坑、食堂等更是管理重点，及时发现其中存在的问题，采取针对性解决措施，尽量杜绝安全隐患，依照既定规章安排工作人员值守，落实各项防范措施，保障现场安全。运用新型材料及工艺技术实现目标，技术人员要深入分析施工方案，做出适当调整，避免出现返工等情况而耽误工程进度，无法在规定时间内完成施工。

施工过程中，管理人员要严格按经审批通过的施工方案开展工作，规划材料种类、数量以及到达施工现场的时间，记录相关信息内容掌握材料使用情况，明确标识以便后续查找使用。此外定期抽检材料，以保证其质量满足设计及规范要求，若未能达到标准则须另行处理，管理过程中做好保管工作，搭建临时场所存储材料，禁止将材料堆放于露天环境，落实防腐、防潮措施[2]。记录材料出库入库信息，掌握材料用途，防止施工中出现材料浪费等情况。项目开展使用的设备需具备专业化特征，并且对操作人员能力有严格要求，避免因不规范操作导致设备损坏。定期安排技术人员对施工设备进行修缮，处理设备损耗引起的问题。

4.2 施工技术比选

4.2.1 电气施工技术。电气系统预埋包括接地装置安装、地下引线铺设、强弱电系统配管连接等，内容复杂工作量较大，涉及项目各个方面；配管质量是决定系统性运行效果的关键因素。电气暗配管是工程不可缺少的一部分，与地面之间的至少保持15cm[3]。在划分强弱电系统管道时，要考虑对施工造成的影响，采用跨接方式将导线和镀锌钢管连接在一起。现场围护墙形态多样化，分析材料确定特点以此为参考选择合适的配管方法，尽量减少对墙体结构造成的破坏[4]。防雷接地系统包括结构预埋、屋顶避雷带安装等，焊接时为使设备设施更加牢固，要注意对焊接缝隙的处理，不能存在裂缝、虚焊等情况，待焊接区域温度下降至常温后，去除药皮。接地设施、避雷设施等安装结束后，测试电阻，数值不能超过1欧姆。

桥架安装主要是在地下室，井道内部等区域施工。支吊架安装时要考虑桥架水平度，测量施工现场，将数据交由供应商，以此为参考加工材料。根据设计及规范要求进行抗震支吊架的加工及安装。

4.2.2 钢筋施工技术。柱、板墙钢筋捆绑之前，需在其附近搭建脚手架，所有工作人员均以此为平台进行施工，通过这种方式确保操作人员施工安全。对施工要求进行分析依照施工方案布置竖向钢筋，确定施工要点，以16mm为标准，若钢筋直径超过这一数值则使用电渣压力焊方式完成连接，若未超过数值则采用绑扎方式。平台板钢筋施工之前需搭建排架，平铺底模，绑扎钢筋之前确定中心线位置做好相应标记。捆绑过程中要注意相邻铁丝形成的形态，八字形效果最佳，可避免网片形态发生变化。

4.2.3 冬季施工技术措施。如果施工现场温度长时间低于5℃，施工单位则要立即按照冬季要求组织施工，加强关注气象信息，减少寒流突袭造成的影响。准备保暖物品譬如防冻剂、草包等，为保证施工用水正常，采取保温措施，施工现场禁止使用明火，宿舍内不能使用电炉等设施。冬季来临之前，做好防寒工作，施工现场由室外转入室内，某些项目必须于室外作业，针对这种情况施工单位必须落实御寒等措施。冬季施工对混凝土、砂浆等材料有严格要求，为此调配过程中要控制材料比例，利用草包等使混凝土强度等级达到要求。延长保护以及拆模时间，保障施工质量。低温环境下要做好防火、防寒等工作[5]。冬季施工不得用水浇筑砌块，不得将受冻严重的砌块用于项目中，使用之前清除其表面冻结物，通过外加剂确定砂浆质量和实用效果。冬季施工使用的部件最好在室内完成制作，如果必须在外界完成焊接要设有挡雪设施，焊接过后接点不能立即与冰雪接触。如果外界温度较低，则要针对焊缝采取保暖措施。

4.2.4 夏季施工技术措施。混凝土调配过程中注意缓凝剂用量，延长混凝土凝结时间，将草包覆盖在输送泵管道表面并浇水使其保持湿润。混凝土浇筑结束后立即落实养护措施，防止混凝土表面出现裂痕。浇捣楼板混凝土时要安排工作人员监督管理，以免未及时收头影响表面平整度。若水泥水分蒸发速度较快，则要对其硬化进行检测，加入适量掺剂调整凝结时间，设置的各项参数要满足要求，保证施工质量。改善施工环境，减少工作量及承受的压力，避免加班加点作业，确保施工现场通风顺畅，落实降温措施，规避高温施工，定时发放清凉饮料，以确保施工人员身体健康，防止施工期间出现中暑等情况。

4.3 施工过程管控

由于该项目周围环境较为复杂，施工过程中会受到场地环境因素制约，施工阶段项目整体犹如被困孤岛，无交通道路出行不便，这对后续施工而言极为不利。针对这种情况，施工单位对现场进行了勘察，对整体流程做出适当调整，确定关键线路及主要干线。与有关单位交流之后，先在施工现场北侧设置临时出入口，待西侧市政道路建成通车后再开设正式出入口，满足了施工各阶段的出入要求，减少对施工造成的影响。由于地下车库位于施工区域中心，将项目一分为二，材料难以运输，为方便施工结合设计方案，将地下车库区域分割成不同的模块，在中心区域设置施工通道，基坑边坡落实防护措施，正式施工之前编制土方开挖、围护、降水、监测等专项施工方案，编制结束后交由专家审核，待通过后实施。选用均衡对称等开挖方式完成地下车库区域建设。利用该方案不仅可保证施工目标，同时对施工成本投入进行控制，经济性较好。

5 综合效益分析

经过多方协调，上述措施及方法落实之后，施工有序进行，施工效率同样得到提升，项目质量得到保障，通过专业部门验收，实用效果更佳；施工成本得到控制并且获得多个质量及文明施工奖项。施工期间问题发生概率有明显降低，材料利用率较以往相比有所提高，其价值和作用在项目当中得到充分体现，资源浪费等情况得以避免。

6 结束语

结合上述内容可以看出，伴随我国经济实力增长，房地产发展迅速。由于当前市场形势转变，如今项目开发过程中施工技术管理愈发受到企业重视，企业若想实现长期发展，创造更多经济效益，必须结合实际情况采取针对性措施，提高施工管理水平，及时发现其中存在的缺陷和问题，采取弥补措施，以保证项目质量。本文以松江区佘山北大型居住社区14A-03A地块动迁安置房项目为例，对房地产项目开发过程中现场施工技术管理要点进行了深入探究，分析地质情况及施工现场内部条件，阐述技术措施，分析项目收益，最终达到了计划目的。