浅析上海公共租赁住房建设项目投资管理

杨国梁

上海克厘米建设咨询有限公司 上海 201300

引言

随着国家大力推进公共租赁住房建设，政府和社会资本合作建设和运营管理模式有效地提升了保障性住房资源配置，促进了房地产业平稳健康发展。在保证建设项目合理功能要求下最大限度地减少资本投入，需要加强建设项目的投资管理。

1 项目概况

宝山区月浦镇BSPO-2401单元H1-04地块租赁住房项目位于月浦镇庆安路35号，规划用地面积26425.2m2，总建筑面积67830.4m2。拟建8栋预制装配式租赁住宅楼、相关配套设施以及地下停车场等，东北侧设2栋8层住宅，西南侧为两栋16层住宅，其余均为17层高层住宅。项目定位为全龄居租赁社区，配置青年、白领、家庭和适老公寓共计800套，以满足不同层次的住房需求。

本项目初步设计概算初稿近68000万元，后经测算审核、优化调整接近市发改委批复金额，经集团公司审核批复，拟按63047万元作为内部投资控制目标。因资金压缩较多，造价控制难度比较大。

2 宝山公共租赁住房投资管理总体实施

2.1 投资管理目标分析及总体思路

投资管理目标。建设工程投资控制贯穿于项目管理的全过程，也是项目管理的重要组成部分，目标是在项目不同阶段采取有效措施，用合理的人、财、物使建设项目的投资控制在批准的投资限额内，并随时纠正偏差，以取得较好的投资效果或效益。

总体思路。投资控制是全过程的动态管理，为达到投资管理预期目标，需在决策、设计、招投标、施工各阶段进行投资梳理、分解，做好投资计划，编制动态分析对比。各阶段的计划互为补充又相互制约，一旦发生偏差，及时分析原因，制定纠偏措施，调整方案和计划，使实际值和目标控制值相吻合。

2.2 投控项目组织构建

为确保投资管理目标，提供优质服务，特构建投资监理项目组进驻现场办公，项目总负责1名，土建、安装负责人各1名，土建组员3名，安装组员2名，资金管控1名，项目组人员均具有注册造价工程师资格。

3 租赁住房建设项目前期投资管理

3.1 重视可行性研究报告

决策阶段的投资控制是确定建设项目计划投资数额的关键，对正确控制投资目标值意义重大。可行性研究是投资决策的依据，特别是产业政策、市场供求关系、项目选址、工艺选择、资源利用等，直接关系到工程造价的高低。

本项目可行性研究因未计入不计容地上面积及地下空腔面积3964m2，导致初步设计概算比投资估算增加893万元，超资比例1.44%。为降低上述原因增加的投资，初步设计时进行多方案比选，且方案反复优化，但概算价格水平已充分结合市场，集团公司在原立项批复的基础上追加至63047万元作为投资内控目标。

3.2 设计阶段控制

项目决策后，控制造价的关键在于设计阶段，该阶段是生成和确定工程造价的重要部分，其中初步设计阶段对项目的投资影响最大。设计方案的合理性、质量的优劣直接影响工程造价控制目标和投入资源的多少。

因此，在初步设计阶段投资监理介入投资控制，及时对初步方案深入研究、理解，并和项目单位沟通，准确掌握业主的意图，利用价值工程法，结合项目情况对方案提出合理化建议，并推行限额设计。再根据调整后的方案对设计概算进行审核，做到方案与概算保持一致。

如基坑围护：场地原为民兵训练场地，现场地内分布有水泥道路、大量绿化及堆土，自然地坪标高为-0.15m左右，车库基底标高为-6.1～-7.15m，土方挖深在5.95m至7m间。建议是否能在保证基坑安全的情况下，先卸土一部分，减小挖土深度，以优化基坑围护的形式，并考虑施工的便利性，尽量降低造价，提高经济效益。

项目单位和设计沟通后采用了该建议，并经专家组论证通过了围护方案，施工前先卸土至-0.65m，7#、8#楼处围护采用放坡+重力坝，其余部位采用850mm直径SMW工法搅拌桩围护，内插H700×300型钢，水平向设置一道609×16钢管支撑，立柱采用H400×400型钢，降水采用真空管井。该部分造价节约近300万元。

通过引进价值工程法，实行方案比对、优化方案及限额设计方法，把费用控制在概算目标内。

3.3 施工招投标控制

以往由于招投标文件、施工合同等不够严密、明确，工程量清单不够准确、一致及完备，造成施工单位钻空子，为日后纠纷埋下隐患。因此该阶段的工作重心是完善严密的招标文件和施工合同文本，编制完备的工程量清单及合适的最高投标限价，以减少索赔隐患，避免造价失控和扯皮现象。

因本项目单体多，时间紧，收到施工图后，立即召开项目组工作会议。明确分工、责任到人，各专业人员积极配合、相互沟通，避免专业间脱节。做到尽快熟悉图纸，准确计算工程量，正确编制工程量清单，合理套用单价，防止出现漏计、重计、错套等错误。审查招标文件和施工合同文本的合法性、完整性、准确性，提出合理的建议，并出具书面审核意见。

3.3.1 如关于装配式预制构件工程量清单。项目特征和工作内容是施工单位投标报价和结算的依据，如果描述不清楚、不具体，会使施工单位无法准确理解清单项目的构成要素，评标时就会难以合理评定中标价，结算时也会引起甲乙双方争议。

为防止描述和实际工作内容漏项缺项，查阅了以往招投标和结算的案例，并同专业分包单位沟通了解，掌握PC构件在制作安装过程中可能出现的工序、工作内容，在该项目清单描述中增加了以下内容：如接合面包括粗糙面合键槽接合面及预制构件连接、灌缝、防水做法满足设计及规范要求；又如构件内所有的钢筋规格、连接方式、加工损耗、成型、接头钢筋除锈调直等相关费用在报价中综合考虑。

3.3.2 关于施工合同人材机风险补差问题。本项目采用固定单价计价方式，合同单价不因结算工程量与合同暂定工程量的差异而调整，并以此原则最终按实际工程量结算。施工期内人材机价格会发生变化，给建设工程项目成本、工程合同价款调整或工程造价结算带来一定影响，因此需明确约定承担风险的范围和幅度以及超出约定范围和幅度的调整办法。常规是施工期与基准期相比，价格浮动人工≥±3%、钢材≥±5%、其他材料≥±8%时采用加权或算术平均法计取超过部分的价格。

本项目工期732日历天，周期较长，按常规测算，劳务用工价格一直呈上升趋势，材料价格有涨有跌。为减少项目人工成本，规避材料价格波动风险，特建议本项目施工合同内价格施工期调整约定为：建筑结构人工、钢筋主材、混凝土按开工月至2020年8月份结构封顶，安装及装饰人工按地下工程土建完工后至2021年5月。

3.3.3 最高投标限价。限价是招标人对工程价格承受的上限，合理的确定限价，即利于控制投资，又利于投标人价格竞争。本项目的招标限价内容包括基坑围护、桩基、建筑、结构、装饰、机电、人防工程、室外总体等施工及相关零星工程，以及消防、智能化、泛光照明、电梯安装、室内精装修等专业工程施工总承包管理。

经多次与项目单位沟通、协调、谈判，最后本项目最高投标限价为29036万元，其中总包土建安装23217万元，专业工程暂估价5819万元。比概算金额减少360万，约下浮1.22%。

4 租赁住房建设项目中期投资管理

4.1 图纸会审

图纸会审是在施工前熟悉、消化、审查图纸，结合工作经验和利用BIM软件检查，掌握工程情况以及设计图纸中的错误、矛盾、不合理、不经济的问题，组织各参建方协商解决，在保证安全可靠、经济合理、满足功能的前提下，控制工程造价，避免后续变更索赔造成的投资增加。

4.2 设计变更管理

当施工过程中发生了各种变化，投资监理应充分深入现场，了解和掌握第一手资料，及时审核设计变更和现场签证等发生的费用，向项目单位提供动态报告。造价大且必要的变更召集项目单位、设计及施工单位沟通协商，从技术、经济等方面论证，在满足规范和使用要求的前提下，通过方案优化，尽量降低造价。对非必要变更坚决不予通过，严格控制现场签证，认真核实符合实际发生的工作量，合理确定材料价格。

4.3 三大控制关系处理

在建设项目实施过程中，科学的组织建设，正确处理工程造价、工期以及施工质量的辩证统一关系，是控制造价的重要组成部分。低造价、短工期、高质量是项目建设的理想目标，三目标既统一又矛盾，任何一目标变化，都会引起另外两目标变化，并受他们影响和制约。三大控制关系应以造价控制为核心，在满足规定质量、合理工期前提下，将造价降到最低。

4.4 监理及跟踪审计的第三方管理

监理是按照合同约定的监理范围、职责以及建设单位的授权，对施工单位在质量、进度、造价、安全生产、合同、信息等方面开展的监督管理工作。

跟踪审计是受建设单位委托，通过提供合理化建议、造价咨询、方案比对、数据审核等方法，全过程、全方位的动态控制建设成本，节约投资，提高效益。

监理和跟踪审计的关系相辅相成，监理的重点是安全、质量，跟踪审计的重点是对工程量和造价的控制，各有侧重，只有同心协力才能顺利建设项目，控制建设成本。

5 租赁住房建设项目后期投资管理

5.1 竣工验收及结算审计

竣工验收是结算审计的依据，证明已按合同规定的内容、数量、质量要求完成施工，并验收合格，具备办理结算审计的条件。

本项目的结算审计对工程量采用全面审核法，按照竣工图纸，结合施工合同、招投标文件、施工现场情况等，全面细致地审核结算工程数量。

对单价和费用采用重点审核法，尤其是设计变更和现场签证引起的新增工作项目。首先是资料的真实性、合理性，所有的变更和签证均需有工程洽商记录为前提，并明确该变更是由甲方提出的内容增加或标准提高，设计、甲方、监理、施工各方签字确认，然后由现场工程签证单来明确调整的具体数量，以此作为结算依据，缺少任何一方确认手续且非甲方原因造成的费用增加均不计入结算。其次是新增项目工程量对应的单价，根据各工作的施工工艺、工序，选套适用定额子目，仔细核实人材机价格和费率的计取。

5.2 竣工验收后需注意的问题

项目结束后，及时对投资数据进行梳理、分析、指标统计、提炼等工作，编制有关报表，录入数据库，为后续工程提供参考和依据。总结分析过程中投资控制的不足之处和优点，并对不足之处优化调整，为以后项目提供更优质的服务。

6 结束语

建设项目投资管理是贯彻在项目立项、设计、招投标、施工及结算审计等不同阶段全过程、全方位中，缺一不可。需要不断地学习，提升道德素养，提高专业能力水平，通过研究并掌握造价管理中合理、先进的理论和方法，根据项目实际情况加以改进、运用，将有限资金合理分配，使项目建设以最经济的方式回馈最大的经济效益和社会效益。