老旧小区改造的特点及其带来的机遇与问题探讨

李晨

联勤保障部队第四工程代建管理办公室 辽宁 沈阳 110000

引言

老旧小区改造不仅是建设城市成为高品质生活空间的重要抓手，更是一项重大的民生工程和发展工程，对满足人民群众美好生活需要、推动惠民生扩内需、推进城市更新和开发建设方式转型、促进经济高质量发展具有十分重要的意义。“十四五”时期亟须加快满足老旧小区改造需求，加快形成合理共担机制与长效机制，提升人民群众满意度和受益程度，提高改造质量、财政资金使用效率，助推综合承载能力和居住生活品质，实现跨越式发展。

1 老旧小区改造的特点

1.1 建筑老旧，功能退化

老旧小区均出现了不同程度的功能退化、建筑老化、配套设施缺失和损坏、设备老化等现象。小区整体较为陈旧，建筑外墙饰面剥落、破损，楼梯、阳台栏杆锈蚀、脱落，存在结构安全隐患；防水设施老化，普遍存在屋面漏水、外墙渗水等现象；阳台封闭材料不一、色彩杂乱，破坏建筑整体立面形态；防盗网、雨篷、空调、晾衣架等杂乱无章；小区管网老化、电线杂乱，存在消防安全隐患；乱搭乱盖现象普遍，违章建筑较多。多层建筑缺少电梯和无障碍设施；建筑围护结构未达到现行节能标准要求，建筑能耗高，居住舒适度低。

1.2 公共配套不完善，公共设施匮乏

小区规划建设时没有考虑完善的排水设施，或排水设施堵塞，导致小区场地排水不畅，雨天道路积水、滞水现象较严重；部分小区没有安装路灯，或路灯数量不足，且照明设施老化，故障时有发生，居民夜间外出不便；还有部分小区未接通天然气，给居民生活带来极大不便；小区环卫设施不足，垃圾桶、垃圾箱数量不足且不能及时进行清理，配套的公厕较少，且卫生条件较差；小区绿化设施少，甚至缺失，尽管部分老旧小区有一定的公共绿地，但大多以宅间绿地为主，且植物配置较为单一，或植物搭配混乱，缺乏美感，同时由于缺乏管理，小区绿化用地被侵占现象也很严重[1]。

2 潜在机遇与问题探讨

2.1 潜在机遇

与新建项目不同，老旧小区改造项目目前仍主要依赖中央资金支持，项目前期策划的水平和质量直接影响项目能够顺利获得资金支持以及资金支持的额度，也在很大程度上决定了能否顺利立项真正成为项目。要吸引社会资本参与老旧小区改造，需要科学界定改造范围和边界，深入挖掘区域资源的同时，适当转让运营权益，通过时间效应来实现社会资本的合理回报，也非常必要。老旧小区改造项目，从前期策划到具体实施，再到后期运营各环节之间的联系更加紧密，工程咨询服务的范围从单纯的工程建设阶段向前后延伸，对企业整体策划及综合管理和协调能力要求更加突出。

2.2 问题探讨

2.2.1 配套的政策机制需要进一步健全完善。要吸引社会资本积极参与老旧小区改造，土地支持、存量资源利用等配套政策需要在科学深入研究的基础上进一步完善，必要时对现有政策机制进行相应突破。要结合“放管服”改革，精简老旧小区改造工程审批事项和环节，让项目实施流程清晰、明确。通过营造良好的政策环境，培育区域改造的内生动力，促进老旧小区改造可持续和健康发展。

2.2.2 企业综合咨询服务能力需要着力培育。老旧小区改造项目对企业整体策划及综合管理和协调能力要求更加突出，服务链条的延伸为企业带来转型发展契机的同时，也给传统建筑行业企业提出了新的要求和挑战。企业需要立足自身的行业定位，着力培育和提升咨询服务能力，积极探索服务模式创新，而主管部门也要着眼区域整体产业培育，提供必要的产业扶持政策，营造良好的市场环境，引导企业自主创新[2]。

3 老旧小区改造的几点思考

3.1 合理划分区域，制订改造计划

通过实地调查、资料收集全面掌握城市老旧小区现状，对小区信息进行汇总、分类，分析小区存在的问题、是否具有改造价值、有无改造必要性以及改造内容及资金需求等，为全市老旧小区改造谋划精准决策、施策；根据各小区房屋和基础设施老旧状况、群众改造意愿强烈程度、改造可实施性等因素，将需要实施改造的小区进行分类，优先改造基础设施条件差、安全隐患突出、群众改造意愿强烈的小区，有序统筹推进老旧小区改造工作。

3.2 保留老旧小区的文化意义

老旧小区的改造应注重挖掘历史文化内涵，尽量保持环境的历史延续性和意象特征，彰显工业文化、精神文明、红色文化、生态文明等文化特色，提高居民的文化生活品质，重塑精神家园。老旧小区建筑年代、街区肌理、居民意愿、文化及特色产业，根据建设年代、居住人群、空间形态，调研评估与方案策划指引、空间改造指引、要素改造指引、特色营造指引的菜单式改造步骤，以满足不同住区的更新需要。社区承载着城市老一辈居民的记忆，是城市工业文明足迹的重要载体，其反映了一个时期居住生存环境的特征。

3.3 运用“城市更新+”思维探索区域平衡模式

随着老旧小区改造从物质环境修补，逐步转向综合改造、精细化服务与治理提升并重的有机更新，超越单个社区尺度的“城市更新+”区域统筹将成为必然性趋势。在老旧小区内自求平衡改造基础上，通过跨片区组合改造、大片区统筹改造，有利于更大范围地整合资源和服务，使得规模效益得以实现。因为相对于小区而言，街区、城市更易成为商业流量入口，将更加有益于破解盘活老旧小区的盈利难题。

3.4 海绵城市建设理念在老旧小区改造中的应用

3.4.1 绿化环境系统改造。对老旧小区的绿化环境进行海绵化改造时，可采用下凹式绿地、雨水花园、植草沟等低影响开发设施。不同设施使用条件不一样，下凹式绿地使用范围广、使用要求低；雨水花园需要的场地面积较小，深度较大；而植草沟对场地空间的要求相对较高。考虑到雨水花园的改造费用相对较高，所以可以将已有的大面积集中绿地改造为雨水花园，小面积空间改造为下凹式绿地或植草沟，同时结合改造场地的实际情况，尽量避免大量的土方开挖，方便居民的出行。在小区内道路周边可设置植草沟，并在道路两侧开设开口路牙，将路面雨水引入植草沟，再汇入下凹式绿地或雨水花园，或直接汇入。活动广场是居民休闲娱乐的场所，周边绿地空间面积相对较大，可改造为雨水花园，不仅可以蓄渗雨水还可美化小区景观环境，广场地表径流可经植草沟导流汇入周边的雨水花园，或直接汇入。当屋面排水为外排水且建筑周边有可改造的绿地空间时，可将雨落管断接，通过排水边沟汇入楼间绿地改造的下凹式绿地或雨水花园中。雨水花园通常包括蓄水层、覆盖层、种植土层、填料层、排水层等结构[3]。蓄水层位于表层，能够暂时滞留雨水径流；覆盖层减少雨水径流对土壤的冲刷，营造有利于微生物生长的环境；种植土层用于维持植物的生长；填料层具有良好的渗透性和吸附能力，对雨水径流具有去污、渗透的功能；排水层底部通常设置有排水设施，可以将超出承载能力的雨水径流排出系统。

3.4.2 道路路面系统改造。在对老旧小区现有车行道、人行道、停车场等区域路面进行翻新改造时，若条件允许，可使用能够渗透径流的透水铺装，根据使用功能及设计荷载选取合适的透水材料。降落在透水路面的雨水，一部分可直接下渗，另一部分超出渗透能力的雨水，可排至周边排水系统或汇入周边生物滞留设施，同时加强路面的横向坡度，让雨水优先进入设施。透水铺装是指将具有渗透功能、空隙率较高的材料应用于路面的各结构层，使得径流能够通过面层进入到基层，然后下渗至土基或由结构内的预埋排水管排出。透水铺装按面层材料可分为透水水泥混凝土铺装、透水沥青铺装、透水路面砖铺装等。透水铺装的透水性能与材料的孔隙率有关，孔隙率越大，透水效果越好，但过大会影响材料强度，进而影响路面承载力，故需根据透水路面的使用功能和设计荷载选用合适的透水材料。透水混凝土材料一般用在人行道、广场、体育设施场地等对路面强度要求不高的场所；透水沥青材料比透水混凝土材料强度高，用在停车场、公园等地方；透水路面砖一般配合柔性基层使用，常用于人行道等场所[4]。

3.4.3 排水管网系统改造。对于雨污合流制排水的老旧小区，若条件允许，可进行雨污分流制改造；同时在改造的雨水花园、下凹式绿地中设置排水系统，以便排除超出调蓄容积的雨水；老旧小区的排水沟可设计为集植被层、过滤层、渗透层为一体的生态化排水设施；在雨水排水管道末端可增设调蓄池和回用池，既能使渗透不足的雨水径流得到储存，还可循环利用。

3.5 多元参与，形成推动改造的强大合力

一是发挥政府主导作用，加快实施中心城区“四改一拆一通一落地”三年行动计划。老旧小区改造领导小组要全程参与、统筹推进、有效协调各行业部门及建设单位在改造不同阶段出现的各种困难问题，确保规划可行、环节紧扣、进展顺畅。二是发挥基层组织的协调作用。切实发挥社区和业主委员会的作用，充分调动退休老干部、老党员、“两代表一委员”、志愿者等在改造过程中的组织协调、凝聚共识作用，引导居民形成“建设美好家园人人有责、自己的幸福靠自己来奋斗”的意识[5]。

3.6 强化监管，保障老旧小区改造成效

探索建立全方位、全过程、常态化的改造监督机制，做到事前预控、事中监管、事后评价。一是发挥纪检监察队伍作用，进行精准监督。纪委监委要派驻专人督促住建局、街道办事处等相关责任单位纪检监察组织转变监督方式，实现一线监督、跟踪监督和“菜单式”监督，尤其要把好招投标环节的准入关、资金使用关、工程技术质量关和安全关。二是建立群众监督和群众参与评价考核的机制。主动邀请群众参与老旧小区改造全程监督，有效拓宽群众监督面。坚持把“群众答应不答应、满意不满意”作为衡量工作的标准，建立完善群众参与工程质量评价考核机制。三是健全定期督导通报机制。各级监管单位要对改造工作进度定期督导考核。纪检监察组要督促综合监督单位建立联动机制，确保剩余小区按类别、分批次、有计划地高质量完成改造，不断提升人民群众的幸福指数[6]。

4 结束语

为助力老旧小区持续激活发展活力、提供发展定力、凝聚发展合力，应进一步探索城市更新与老旧小区改造的整合模式，助力国家治理能力与治理体系现代化建设。