TOD模式下轨道沿线低效土地利用方式研究

汪若禹 蓝宇微

安徽建筑大学 建筑与规划学院 安徽 合肥 230601

随着城市化进程的加快，轨道交通的发展和城市土地利用结构的关系也越来越紧密，轨道交通对城市土地利用方式产生了很大的影响。城市轨道交通给人们的生活带来了很大的便利，既提高了出行效率，又能鼓励人们多使用公共交通的方式出行，也有利于城市环境的保护；轨道交通沿线的土地能否得到高效利用，是实现土地利用集约化的重要前提[1]。

以地铁为代表的城市轨道交通在满足城市交通需求的同时，也加强了中心城区的商贸、就业活动，激发了沿轨道交通线向城市外围开发的动力[2]。然而在进行轨道交通沿线用地开发时，由于城市本身的发展存在的一些闲置用地或废弃工业用地等开发强度较低的用地，抑或是由于区位或自然地理条件等不利影响产生的部分低效用地；应当对这些用地进行更新，重新高效投入使用。本问主要对轨道交通沿线的低效用地展开研究，借用TOD发展模式，结合国内的相关规划实践，对轨道交通沿线低效用地的更新模式进行研究，探讨其优化策略。

1 相关概念梳理

1.1 低效用地

低效用地原本指在城市发展过程中的一些布局较为散乱，利用方式不集约，同时土地利用方式不合理的用地。在轨道交通沿线，低效用地表现为在城市发展过程当中的一些地区或者开发边界的边缘地区，由于城市发展的历史原因以及城市自身的空间结构的演变产生了一部分闲置地，如由于城市产业结构变化造成的部分市中心地区的废弃工业用地等利用率不高的土地或闲置用地；由于地理位置等因素造成的开发强度较低的用地；由于自然地理条件影响的开发条件不足的用地等等。

1.2 TOD开发模式

TOD即公交导向开发，其开发的重点通常是将人的活动都集聚在公共交通站点周围，同时在公共交通站点周边范围内进行居住区、商业和商务区的综合开发，实现沿线的再开发，同时保证沿线良好的公共空间。对于居住区的开发提供不同的居住区以满足不同人群的需要，这样既可以实现土地功能的混合开发，又能鼓励人们使用公共交通，引导城市有序发展。

2 国内外相关研究

学者Mohammad Mahdi Safaee在研究中以的德黑兰的交通为例，通过实践案例研究认为德黑兰车站的建设可以有效释放该地地下区域的发展潜力，最大化提升当地的人居环境[3]。学者Fajri Muhammad I将重点放在TOD模式应用过程中的适用对象问题，比较出TOD模式和其他的创新结构模式对城市交通优化管理作用的差异性[4]。国内研究方面，杨光等在研究中对TOD模式应用的情况进行评估，通过建立完善的TOD模式效益评价模式，并对国内TOD模式应用的现状进行全面评价[5]。学者何冬华认为TOD模式在国内的发展需要因地制宜，充分考虑城市的具体特征，包括资源现状、土地开发强度以及空间布局等[6]。

3 TOD开发模式与轨道沿线土地利用相关性研究

我国目前正在推行新型城镇化发展战略，在发展进程中提倡土地资源的集约化使用，同时在存量规划的背景下，控制增量用地，将重点落在对城市内的存量用地优化、挖潜、提升上，持续盘活现有存量用地，不断提高土地使用效率。而在这过程中TOD的发展模式逐渐受到重视并被应用到实际。

3.1 轨道交通站点影响范围

轨道交通站点的影响范围在一定程度上对周边的土地利用及开发方式产生很大的影响，尤其对于低效用地，若处于站点应当区内，那么其开发潜力也随之上升，能够有效提升低效用地的功能置换效率。轨道交通站点的影响范围主要依据的参考因素来自于轨道交通站点与周围地区的可达性，那么人的步行距离因素就成为了首先要考虑的因素，一般而言，距离轨道交通站点区域十分钟步行可达的范围，大约为距离站点500 m左右的区域内成为了轨道交通站点的主要影响区；在500 m的范围内又可进行细分，考虑到土地价值以及功能布局、开发强度等方面，将距站点200 m的区域划分为核心影响开发区域，距离站点200-300 m的区域划分为直接影响开发区域，距离站点300-500 m的范围划分为间接影响开发区域[7]。

3.2 TOD开发模式对轨道沿线土地利用结构的影响

轨道交通的建设在方便人们出行的同时也提高了运行效率，同时周边土地的价值也会随着人流的增加而不断提升。一般而言，受地价的驱使，轨道交通站点沿线一般土地开发方式为居住用地、商业用地、商务办公用地以及一定的公共服务设施用地，这些用地功能规划，与轨道交通站点的影响范围有着很大的关联。相关学者对上海轨道1、2和3号线沿线站点周围土地使用情况进行实证研究[8]。由现有分析可知，轨道交通的影响范围为500 m，其中，受到地价以及交通可达性的影响，对居住用地的吸引力较大；而且城市的发展，一二三产业之间的比例不断调整优化，工业用地在城市发展到一定水平时就会迁出中心区，因此轨道交通对于工业用地的吸引力较小。其中0-200 m范围内由于地价较高，人流最为集中，因此商业用地最多，200-500 m范围内由于交通方便，生活便利，基础社区配套完全，地价相对与中心地带较低，因此居住用地较多，并且在轨道交通站点影响范围内的用地占比中，商业用地的占比与距离轨道交通站点的距离呈反比例。由此可见，对于轨道沿线的低效用地进行功能更新时，可依据TOD模式对其土地利用性质进行重新规划，依照影响对用地的吸引力置入不同的功能，使其得到最大化的利用，促进城市发展。

4 开发中存在的问题

4.1 开发模式与强度不合理

结合目前已有的国内相关规划实践，在开发中存在着开发模式与强度不合理的问题，从而造成轨道交通站点地区土地利用差异大。一般来说，轨道交通站点周边土地的开发强度应随着离站点的距离越来越远而降低，但是仍然存在一些站点地区的整体开发强度较低，甚至一些站点存在着反向开发的现象，即中心地区的开发强度要低于其他地区，轨道交通站点周边的土地价值得不到体现。同时，很多城市的规划中，轨道交通站点的规划在用地功能规划之后，因此无法做到同步考虑，一体发展。这也会直接导致目前存在的低效用地没有办法得到充分的利用，与此同时又会产生很多新的低效用地；这会对城市的发展产生消极的影响。我国轨道交通站点地区土地功能受到地价等因素的影响一般都较为相似，中心地区的功能开发主要是商业和商务办公，部分轨道交通站点的开发强度过高，超出土地的承载力，在一定程度上进行过度开发。同时受到经济效益的影响，核心区的开发强度很大，高楼大厦林立，在给人产生压抑感的同时也在一定程度上导致了城市通风廊道受阻。由于中心地段人流量较大，容易产生城市热岛效应，对城市人居环境及城市生态造成损害。因此在低效用地的更新当中，要将城市整体生态环境纳入考虑，避免产生类似的问题。

4.2 配套政策不足

要结合轨道交通站点对沿线低效用地进行利用，相关配套政策起着重要作用。目前在规划的编制环节，对于TOD规划设计的规范方面仍然缺少相关指导；同时缺乏一系列措施和相关规范来保证规划的实施；轨道交通沿线用地开发涉及到多个利益主体，但通常都更多的考虑一级开发的收益，对于城市的生态环境，以及轨道交通站点与周边区域土地利用的合理性等方面仍然缺乏考虑。因此，需进一步提升认识，从规划编制环节入手，加强顶层设计，提高规划的合理性与科学性从而提高城市品质。根据目前国内相关规划实践，可以归纳出一些轨道交通站点开发时存在的不合理的问题，这些问题主要还是集中在政策方面及开发实施方面。因此，出台相关管理政策条例，对轨道交通站点开发因地制宜进行研究，促进科学合理开发从而推动城市的发展。

5 优化策略

(1) 因地制宜选择土地利用开发模式。针对轨道沿线的低效用地，合理评估其开发潜力与开发强度，进行功能更新，与轨道交通站点的辐射人口、公共服务设施等方面同步考虑，从而使轨道交通站点的效能达到最大。由于各个地区的发展条件、城市的功能结构和产业发展定位不一样，因此在选择土地利用开发方式时考虑的要素也不同，未来轨道交通站点应根据自身优势因地制宜选择开发模式，引导商业、公园、办公等多功能有机混合，促进地铁周边1000 m的辐射空间形成适宜性的城市结构[9]。

(2) 结合城市发展方向进行规划。轨道交通的建设应当成为带动城市良性增长的巨大推力，而在进行沿线低效用地功能更新时，应当结合城市未来发展方向，同时注意与周边用地功能的协调，高效布置站点地区空间功能属性，通过TOD建设模式实现站城融合发展，促进土地资源利用的效益最大化，同时提高对土地资源的合理配置，实现轨道沿线的低效用地活力再生。

(3) 充分利用TOD模式，集约利用土地资源。在对轨道沿线低效用地进行更新时，要充分利用TOD模式，做到以轨道交通站点为核心的开发，同时需要对本区域内的一系列已经建成项目、拟保留的相关要素以及城市发展相关管理规定等进行综合考虑，科学评估用地开发潜力，合理确定用地开发功能以及开发强度，促进土地资源的集约化利用；保证良好的公共空间，并做到空间的可识别性突出，具有自身的特色。依据轨道交通站点对沿线的土地利用结构影响范围进行圈层式开发，在站点核心区的低效用地进行中高强度开发，在站点辐射影响区的低效用地进行中低强度开发，以实现TOD综合开发效益最大化[10]，同时将轨道交通的效用得到更好的发挥。

(4) 贯彻以人为本理念，提高土地利用率。轨道交通站点地区低效用地的开发要达到经济效益和生态效益之间的平衡。过度开发可能会导致城市空间品质降低、城市生态环境恶化等一系列问题，将与城市更新的出发点相悖。城市更新要贯彻生态发展的理念，在进行用地开发时要预留一定的开敞空间，虽然这种方式可能达不到土地的经济效益最大化，但能促进城市可持续发展。同时在开发时导入公共设施资源，分级设置公共服务设施，贯彻以人为本的理念，使低效用地变得不再低效。

(5) 完善相关配套政策，助力城市发展。在进行轨道沿线低效用地开发时，需要多部门的协调发展，同时需要相关法律法规的支持，完善的配套政策是规划能否顺利实施的重要前提。在进行规划时需要按照城市轨道交通线网规划、建设规划、线路工可编制与综合开发同步规划的原则，梳理沿线用地，统筹编制综合开发专项规划，助力规划实施[9]。

轨道沿线的低效用地更新是每个城市发展过程中都要经历的问题，目前我国进入了新发展阶段，正实现经济发展由原来的追求速度向现在的注重质量转变。因此，在存量规划的背景下，应当控制新增建设用地，着重提高土地利用率以及城市功能的混合开发，实现高效发展，因此应当对低效用地进行充分利用，因地制宜依据轨道交通对其的影响范围进行针对性功能置换，促进城市节约集约发展，同时也能提高城市形象，促进城市生态可持续发展。