探讨城市住宅项目渗漏之原因、措施与对策

张文生

北京中城建建设监理有限公司 北京 100010

渗漏问题一直是困扰工程人和业主的质量通病。单从人员、材料、工法、环境，或者从设计方、建设方、总包方、分包方、监理方都很难独立解决这项顽疾，必须从全方位角度采取预防与治理结合、防排结合、刚柔相济、综合治理的原则，才能总体上根治这个问题。现就地下室渗漏、屋面渗漏、厨房及卫生间渗漏、外墙渗漏的原因分析与预防办法、治理对策做详细探讨。

1 地下室的渗漏原因分析、预防与治理方法

设计的地下室沉降缝太多，容易形成渗水的薄弱环节； 沉降缝设计位置设计不合理，比如有个别设计沉降缝在框架柱扩大基础内、穿越人防防爆小间、顶板的次梁位置；穿越地下室的进出户套管的位置或标高不准确，导致二次钻洞非常容易导致渗漏；设计车库内强、弱电机房间的上部地面未设计防水做法，一旦渗漏设备将无法安全使用；水池、水泵房的防水未认真施工，形成渗漏隐患；地库内缺乏排水沟设计，一旦积水，清理困难、影响使用；施工缝做法要求不明确，施工考虑成本原因难以实施；管道综合空间排列深化设计不当，导致原出户管套管作废，新钻出户管孔防水难以处理，形成外墙严重渗漏。

1.1 渗漏的原因分析

1.1.1 施工人员方面的原因分析

建筑劳动力匮乏，熟练的专业作业人员紧缺，部分人员操作不熟练；作业人员缺乏严格的培训过程，有的虽有培训证明，操作效果不佳；从管理层到工人长期存在赶工、抢工、片面追求进度、产量的错误思想，缺乏工匠精神和精品意识；队伍实力与巨大的施工任务量不匹配，进度上不来，质量无法保证；总包管理人员缺乏现场经验，只满足于填写资料联系试验和各种报验；施工现场缺乏质量标准意识、分级管控意识。

1.1.2 施工材料方面的原因分析

材料进场晚、试验周期紧。未预留充分的取样实验周期，一旦材料有问题，肯定会引起大量的返工现象；材料随用随进。不按照材料计划分批进场，分批抽样检验。有多进少报，漏报漏验，甚至私自夹带劣质材料的情况给工程带来巨大隐患；材料使用随意化。底板施工一般是SBSⅡ3+4,外侧一层是几毫米厚，附加层就应该用多厚，不能让不法人员钻了空子；再入非固化橡胶沥青防水涂料同时作为粘接料要控制用量，防止少用材料。新材料发展很快，对新材料的认识不够、知识更新不及时。比如东方雨虹JS聚合物防水涂料分Ⅰ、Ⅱ两个型号。二者在强度、延伸率上有区别，Ⅰ型强度及拉伸指标分别为1.2MP、200%，Ⅱ型强度及拉伸指标1.8 MP，80%；东方雨虹聚氨酯SPU-301抗拉及延伸性非常不错，但不能再用于暴露的屋面，低温5℃以下不适用；SPU-303型用于饮用水工程专用单组分聚氨酯防水涂料是专为生活用水输配设备及对水质 要求高的水池、水渠等工程；非固化橡胶沥青防水涂料的自我愈合性好，防串水效果不错，基层要求低，不能用于长期暴露的环境。丙纶纤维防水特点可带湿作业，但怕高温、不耐老化，可用于地下室防水工程；水泥基渗透结晶防水材料(如加拿大凯顿)分砼防水外加剂、砼防水涂料、砼裂缝修补胶泥及防水密封剂等系列，目前项目使用砼防水外加剂代替SBS防水，具有寿命长、能愈合裂缝、节省工期、经济高效、绿色无毒。目前该项目两栋公寓楼的地下室使用情况，初步看防水效果不错。

1.1.3 施工环境处在的问题分析。

在施工过程中常存在肥槽底部水未降下去、基层潮湿，卷材无法牢固粘贴；肥槽作业面太过窄小，人员无法实际操作；电气进出户排管处卷材防水无法操作。

1.2 地下室渗漏预防措施分析

设计上合理选择防水材料，传统的防水材料的防水缺陷越来越明显，依然使用老一套的防水材料，产生渗漏现象越来越多，迫切需要设计人员了解并使用新的防水材料。做到从设计上综合环保、工期、寿命、成本、防水功能从源头上设计使用最恰当的防水材料。从各参建方负责人、各级管理人员必须从思想上改变重进度、重成本、轻质量的思想，可以合理赶工不能只顾进度、片面抢工，必须注重工艺，培养工匠精神、没有好的工艺，难以形成好的质量、好的品质。从基层处理到最后收边收口、成品保护工艺是工匠精神的具体化，需要得到全社会的理解和关注。需要一步一个脚印的做好每道工序，克服好高骛远的浮躁思想。

1.3 地下室渗漏治理措施分析

地下室渗漏治理前必须认真调查渗漏情况、设计图纸及施工相关隐蔽资料，认真分析渗漏情况、渗漏原因、然后制定合理的治理方案，一般采用堵漏或堵梳排综合治理办法分别分享如下：

部队某综合楼防水施工时从源头材料进场到施工过程。监理旁站监督、专业单位施工作业都很认真，结果还是发现有渗漏现象。分析原因一是施工时肥槽有水、外墙根部砼含水率高，导致该部位粘贴不牢固容易串水，产生导墙部位渗漏现象；标号偏高C45水泥用量偏大，造成外墙顺钢筋顺向裂缝，个别止水窗墙螺栓渗水，也有后浇带裂缝渗漏；针对无补强要求窄裂缝的堵漏方法。采用了压注水溶性聚氨酯+甲苯异氰酸酯，这两种物质生成高分子化合物，与水混溶性好并与水产生聚合反应发泡，形成具有抗渗性、弹性、延展性的固体。方法顺裂缝方向隔约200-400mm分布在缝道两侧，倾斜钻入深度为构件1/3-1/2，孔径6-8mm，用堵漏灵或快硬水泥买入埋入注浆嘴，并将渗水缝表面封严，待强度上来后先检验试验贯通性，然后在进行注浆，注浆压力0.3-0.8 Mpa，完成后观测治漏效果。对于需要补强的裂缝需要另钻注浆孔至构件厚度的1/2处，间距、孔距同上在聚氨酯注完以后，用深埋的注浆头注环氧树脂灌浆料[1]。单点渗漏堵漏方法。在渗漏点或其四周打眼、用快硬水泥埋设注浆嘴，待12h后注入801堵漏剂或水泥-水玻璃[2]，压力0.3-0.4Mpa，观测液体溢出30s停止注浆，封住注浆嘴。注浆2-3天后拆除压浆嘴防水砂浆封堵，面层终凝后渗漏完成处理。

针对漏水量大宽裂缝的埋管压浆处理堵漏方法[3]：基本方法：先剔V形槽，槽的宽度30-40 mm、深度做好30 mm左右； 然后清理沟槽查找漏点,埋管检查注浆管、注浆嘴及表面缝隙用速凝水泥封固，注浆嘴位置宜在裂缝交叉处，12h后注浆机压入速凝型无机防水灌浆料，注浆压力0.6-0.8 Mpa，带压时间10-20 min浆液充满缝隙，封住注浆口；2-3天后拆除压浆嘴防水砂浆封堵，面层终凝后完成处理。

2 外墙渗漏的原因分析、防治与治理

2.1 外墙渗漏原因分析

施工存在缺陷，砌体自身存在瞎缝、透明缝；砌体顶部填塞不严不适，不同材料交界处砌筑砂浆不饱满；外墙抹灰开裂；临近露台、及空调挑板、雨棚的外墙因无防水反坎，容易产生雨季悬挑构件根部雨水渗漏；防水施工不及时滞后于外墙保温施工进度造成上翻防水粘贴在保温层外，形成施工缺陷；幕墙顶部檐口拼缝不严或未打胶造成外延渗漏，穿墙螺杆孔水泥沙浆封堵不认真，防水方式材料低劣好、防水工艺处理不认真，窗台渗漏主要是未设置砼窗台窗口的副框底部及两侧下部150 mm用聚氨酯发泡填塞不实，未用水泥沙浆或米石砼填塞。外窗渗漏主要原因是，外窗制作粗糙、密封不严、打胶太滞后，也形成特别是固定窗的打胶困难。

设计方案存在缺陷，对于外立面为干挂石材、铝板幕墙而室内为普通抹灰的高档商品房，由于做法的厚度不同，容易形成窗台室外高于室内，特别是铝板幕墙的铝板刚度小，固定点少，密封胶老化容易产生造成窗台渗水现象。上述情况外窗深化设计缩尺考虑不当还容易装饰面吃口严重的现象。铝板幕墙檐口顶面，因避雷网支承点未单独设计，固定问题不好解决，支架固定点无防水处理、容易渗水。

2.2 外墙渗漏预防措施分析

凡是精装工程，结构施工前就应考虑好需要考虑室内、室外各种装修做法，甚至考虑到外立面完成后外窗法操作的问题，避免出现室外窗台高于室内窗台易发生渗漏的情况。精装工程面层上安装的避雷支架、空调支架以及弱电走线等都要提前到装饰面作业前考虑，否则容易造成渗漏，或影响外立面观感的情况。外窗台下部及左右两侧底部150 mm应该用水泥沙浆填塞，填塞完成面4-6 mm，便于后续外窗密封打胶。填塞前外窗的保护膜应保留完好，一个隔离砂浆和金属避免化学腐蚀。外墙保温实施前一周着手安排所施工范围内有防水要求的雨棚、露台、空调挑板等处的防水找平层施工，防止施工安排不合理导致后期的渗漏问题发生。细节决定成败，抓住细部施工。如：围护墙底坎、填充墙与砼结构交接面、砌块封顶砖缝的填塞、砌块的瞎缝、砂浆饱满度等等，抓住这些细节，才能抓好质量，减少渗漏发生。如果抓住了材料、工艺、管理，比后期堵漏不知强多少倍。现在大部分工艺设有砼窗台，砌筑交底时应该算好砖、砌块、砼窗台加强带的关系，减少渗漏风险。

2.3 外墙渗漏的治理方法

外墙渗漏的治理原则能不动外立面的，从室内处理可以的尽量不拆外装修面；其次外立面不显眼处可以局部拆除修补、增，重新做防水，应及时完善面层装饰面。具体如下：渗漏之处原面层需清除铲掉，重新打胶处理；渗漏之处细节不完善的完善，原防水未作到位的重新做到位。

空调井道地漏倒坡，重新抹防水砂浆、找坡到位。

3 厨卫间渗漏的原因分析、预防与治理措施

3.1 厨卫间渗漏的原因分析

卫生间阴角、管道根部渗漏分析，一方面是管道吊洞模板不严、砼漏浆不密实，其次洞口砼一次浇筑到位，形成砼收缩裂缝；第三管道根部八字角做的粗糙，附加层防水层难以施工好。

烟风道、管道井渗漏分析，烟风道每层一节接口在楼地面结构楼板上平面，接头之间应该坐上砂浆(砂浆配比为水：沙：801密封胶=1：2：0.3)。管井墙应该在地面防水做好以后砌筑，但是有的就先砌了，管井地面的防水就做不了，如果地漏再掉上落地灰挡上，一旦管道渗漏，楼下墙面会有渗漏水发生。

暗埋管线渗漏分析，为了住房卫生间的美观，一些小的管线采取暗埋的办法已经很普遍了，这些管线在隐蔽前应该固定并完成打压工作。但是小业主进住后还会有装修，还会装热水器、厨具挂架、加装插座等避免不了要在原墙面上打眼、剔槽、剔洞，这些过程中他们往往不知道隐蔽管线的走向，很容易损坏隐蔽管线，造成管线渗漏。当然管线使用年限长了，管线锈蚀、老化也会引起管道和管件的渗漏水发生。

门洞口渗漏分析，卫生间门受潮变形，外侧木地板受潮或泡水变形甚至对应的下层墙体有渗漏痕迹经常发生，究其原因不外乎卫生间楼面结构无降板，卫生间防水找坡太小、甚至没有坡度。洗澡时同层排水不畅，容易导致卫生间水不能及时排出去，卫生间门口外前方侧30 cm高未作防水，过门石侧边没有防水材料处理，门口外侧30 cm防水未认真施工导致渗漏，影响住户的心理。

3.2 卫生间渗漏的预防措施方案

分析渗漏原因后，可见预防措施的关键在防水的细节处理上，比如：管道洞、管井洞、地漏洞的吊模必须顶牢支严，不得使用钢丝，使用专用工具式吊模工具。浇筑时必须两次浇筑，间隔不得小于3天。这样第二次浇筑可以弥补一次浇筑出现收缩裂缝。烟风道顶头的接口应铺掺粘结剂的水泥沙浆坐严，防止贴墙一边挤不上浆，出现漏风加串味或渗漏现象。厨卫间的管道为美观一般都封起来做，但是管井内地面的防水未引起大家注意，砌管道井前需要先做防水，也可以是先做管井局部防水，但是绝对不能砌完管井再做防水，管井地面的防水就难以实施了。地漏的安装标高需要逐个核实，认真计算安装标高，只能偏、低不能高，找坡精准确保厨卫间排水顺畅，最好干湿区分离，将湿区分割在某个区域，这样既便于局部加强防水措施又方便使用。

3.3 厨卫间渗漏的治理方法

分析渗漏原因，找出渗漏位置，先采用简易方法处理。暂停用水、清除污垢和擦干明水，如果局部用无机防水材料涂抹封堵，第二天观测渗漏治理效果。如果简易方法效果不佳，就剔除地砖和四周墙面最下面一排砖，重新再做二道防水。

4 屋面渗漏的原因分析、防治与治理方法

4.1 屋面渗漏的主要原因分析

屋面渗漏的部位大多数是天沟、出屋面烟风道及管道的根部、屋面雨水口四周、防水立面收口、变形缝等位置。找平层强度不够、不平整，出现起砂容易粘贴不牢固、空鼓等不良质量缺陷；天沟找坡不规范，形成大量积水再加上材料老化，容易产生渗漏；管道根部、阴阳角、出屋面管井根部等需要抹圆角或八字角的地方施工粗糙，粘贴不实，容易空鼓、串气、渗漏；防水完成未经闭水试验或淋水检验、女儿墙上防水收口未固定经冻融老化开胶，保护不当防水破损也都容易产生渗漏。

4.2 屋面渗漏的预防措施方案

防水施工方案中，建议针对防水通病，制定针对性的措施；建议屋面设计成防水砼，加强砼运输、浇筑连续性管理，减少砼冷缝产生，强化刚性防水这道防线；现在防水材料质量基本都能过关了，最重要的是防水工艺，建议交底时要明确基层要求的具体标准，加强交接检查、强化监督，严格验收；加强闭水、淋水试验管理，漏水的过程中及时返工整改。

4.3 屋面渗漏的治理方法

查看渗漏情况、渗漏点位、分析渗漏原因，制定治理方法措施，针对管根部、管井根部、出水口部位容易发生的渗漏，实施点对点治理，方法可以是防水涂料、卷材等。屋面保温层经常会有串水现象，在点对点解决不了时，局部拆掉保护层补做防水层，在闭水试验后通过后再恢复保护层。

5 结束语

在大家追求效率、追求效益的当今，一切费工费事的质量关键细节不易引起人们重视，一线人员对工艺质量的重视程度降低，工程建造质量很难有根本的提高。就渗漏问题而言，其原因是多方面的、预防和根治措施也是多种多样，很难详尽所有情况，本文作为工程人的探讨，希望对大家的工作有所启发。