我国房地产估价师的能力框架研究

邓杰 宋夏云

【摘 要】房地产估价师职业胜任能力的核心专业知识包括房地产估价基础理论知识、建筑工程知识、政策与法规知识;核心专业技能包括基本执业能力、职业判断能力、风险预测能力、市场感知能力、沟通协调能力;核心专业品质包括独立客观公正、勤勉尽责、诚实守信、职业谨慎、保守秘密、持续学习、爱岗敬业。

【关键词】房地产估价师;专业胜任能力;能力框架

一、引言

随着改革开放进程的推进，20世纪80年代我国开始对土地改革和房屋商品化制度的建设进行探索，房地产成为一种可以进入市场流通的商品，房地产估价行业在中国应运而生并发挥着重要作用。目前，我国各类资质的房地产估价机构一共有6 000多家，相关执业人员达5万余人。房地产估价行业的迅猛发展对我国房地产估价从业人员的专业胜任能力和社会公信力提出了新的要求。国际会计联合会（IFAC，2003）指出，能力框架的研究、开发和运用是专业胜任力提升的重要途径。因此，要推动房地估价行业的健康和可持续地发展，我国需要建立一套科学、匹配的能力框架，并用来指导房地产估价师的招聘、考核、培养等。笔者在本文中将业绩结果法和能力要素法相结合，对我国房地产估价师的能力框架进行研究并得出了初步研究结论。

二、房地产估价师职业胜任能力的涵义

专业胜任能力的概念首先是在人力资源领域出现的。随着现代企业所处的环境变得复杂，企业要想进一步增强自身的优势，就需要在员工的“能力”上进一步地挖掘。于是学者们开始对胜任能力展开研究，胜任力模型开始逐渐成型。为了将绩优者和绩平者区分开，D.McClelland（1973）认为能力特征应当包括知识、技能、特征、动机。国际人力资源管理研究院（IHRI）编委会（2005）提出了四个层次的胜任能力要素：第一个层次是个体的内驱、意识和动机以及它们之间的有机结合;第二个层次是关于个体思想上的方式和定式;第三个层次是个体在工作岗位上取得出色成果所具备的知识、技能和态度的组合;第四个层次是个体在工作中所实施的绩效行为。

借鉴上述学者们的研究成果，笔者将房地产估价师胜任能力定义为：在实际工作环境中，房地产估价师履行其工作职责所必须要具备的知识、技能和品质的总称。

三、房地产估价师核心能力的分析与假设

1.基于现有文献的梳理。

熊伟（2011）认为，房地产估价师的核心专业技能除了包含对事物进行认知、理解和分析评价以外，还包含自身的创造性思维与自我约束。郭化林（2014）提出，评估师的专业能力体现在交往合作、信息收集、方法提出、职业判断、心理承压、自我完善与发展等方面。黄瑾（2015）指出，资产评估师的职业技能包括组织能力、技术应用、交际能力。丁旭辰（2015）认为，优秀的房地产估价师应当能团结协作、抵抗压力、收集和处理信息等。王芳（2019）在传统能力框架的研究基础上，还增加了创新思维、管理变革知识运用等能力要素。由此可见，房地产估价师的通用核心能力主要包括团队协作能力、沟通协调能力、信息收集和处理能力、环境适应能力等。

2.基于房地产估价师关键角色的分析。

根据《资产评估法》、《资产评估基本准则》、国家标准《房地产估价指引》（2015）的相关规定以及部分学术著作的研究成果，衔接前章中对于房地产估价的特点解析，对估价师的关键角色进行辨析及梳理如表1所示：

通过对房地产估价师关键角色的定位，笔者认为估价师要履行好角色要求的职责，所需要的核心能力有：基本执业能力、职业判断能力、沟通协调能力、信息收集处理能力、报告撰写能力。

3.基于房地产估价流程的分析。

房地产估价是一项复杂的经济活动，估价师需要掌握一整套正确的估价程序。房地产估价程序大致可以分为准备、实施和完成这三个阶段，在每一阶段下面，又包含着三个具体的环节。基于房地产估价流程视角，房地产估价师的核心能力包括信息收集处理能力、项目管理能力、报告撰写能力。

4.基于房地产估价技术方法的分析。

目前在实务界比较常用的房地产估价方法主要有市场法、收益法、成本法、假设开发法。市场法需要获取标的物在基准日附近的交易价格，然后对该价格进行修正，这要求房地产估价师具有较强的信息收集能力和市场感知能力。收益法的关键在于确定评估对象每一年的纯收益和相应的资本化率，估价师需要对房地产在估价时点后的收益和风险进行量化，因此估价师需要具有一定的市场感知能力、风险预测能力、职业判断能力。使用成本法，由于在估算重置价格之前，估价师需要收集有关房地产开发建设成本、税费、利润等，并在之后要确定建筑物的折旧，因此需要估价师具备一定的信息收集处理能力、职业判断能力、技术应用能力。与收益法类似，假设开发法也是对未来收益进行预估，另外由于用假设开发法评估的房地产的不确定事项更多，这就要求估价师具有较强的风险预测能力、职业判断能力、系统思维能力。

5.房地产估价师核心能力的假设。

如表2，笔者认为，房地产估价师的核心能力主要包括基本执业能力、沟通协调能力、职业判断能力、技术应用能力、团队协作能力、市场感知能力、系统思维能力、风险预测能力、信息收集处理能力，以及报告撰写能力。

四、房地产估价师能力框架的理论分析与假设

专业知识、专业技能，以及职业价值观、道德与态度（以下简称专业品质）是能力框架的主要成分（IFAC，2003）。上文笔者已经对核心能力（假设等同于专业技能）进行了分析，以下笔者主要对专业知识和职业品质进行分析。

1.專业知识的分析与假设。

（1）房地产估价师专业知识的涵义。

《资产评估师资格全国统一考试大纲》要求合格的房地产估价师应该要具备一定的经济学知识、法律与政策、财务会计知识。熊伟（2011）认为，资产评估师基本胜任能力需要具备经济理论、组织行为和经济、相关政策和法律知识。丁旭辰（2015）认为，房地产估价师的专业认知包括房地产估价技术知识、相关政策与法律和其他边缘学科。从中可以看出，房地产估价师通用专业知识主要包括：相关政策法律、财务知识、经济学理论等。

（2）基于房地产估价师核心能力的分析。

前文已对房地产估价师应具备的核心能力进行阐述，基于核心能力角度房地产估价师的专业知识包括房地产估价基础理论知识、办公自动化知识、经济学知识、信息技术知识。

（3）基于房地产估价特点的分析。

房地产估价，其特点包括：①市场性。要想充分利用市场对评估标的物的价值作出判断，估价师不仅需要掌握市场定价理论，还要熟悉与市场密不可分的法律环境、经济环境、人文环境。因此市场性要求房地产估价师具备法律相关知识、市场经济知识;②专业性。对于不同的估价目的业务，估价师应该具备与之相匹配的专业知识，例如在房地产抵押评估中应当关注房地产抵押价值未来下跌风险以及估价对象变现能力。这要求估价师准确理解和把握国家房地产调控政策和银行信贷政策，加强对房地产区位的理解和投资者心理的把握;③技术性。职业判断贯穿房地产估价师职业生涯始终，这也导致了评估结果存在不合理的风险。因此房地产估价师除了要熟练掌握各种估价技术，还要有一定以往的从业经验或案例知识以使其的职业判断相对准确。

基于房地产估价的上述特点，笔者认为，房地产估价师的专业知识应该包括：政策与法规知识、经济学知识、社会学知识、财务会计知识、数理统计知识。

（4）房地产估价师专业知识的假设。

房地产估价师的专业知识是指在实际的执业场景下，房地产估价师应掌握的系统化知识的总称。在综合考虑现有研究成果、核心能力和房地产估价特点后，笔者认为，房地产估价师的核心专业知识包括房地产估价基础理论知识、政策与法规知识、信息技术知识、数理统计知识、建筑工程知识、环境与规划设计知识、经济学知识、办公自动化知识、财务会计知识、案例知识。

2.专业品质的分析与假设。

在《房地产估价规范》中有提到，房地产估价师应保持真实勤勉，回避与利益相关者有利害关系的估价业务，应对过程中了解的商业秘密等进行保密，应积极提升自身水平，勇于承担社会责任。《资产评估职业道德准则》规定，从业人员应当保持独立、客观、公正，在执业过程中诚实守信、勤勉尽责、谨慎从业。另外，借鉴英国皇家特许测量师学会（RICS）在2012年第7版的《行为规则》，评估师应该客观公正、保密、有责任心、表现的令人尊敬和尊重他人等。从上述准则中我们可以提炼出房地产估价师应该具备的专业品质有：独立、客观、公正，持续学习，职业谨慎，保守秘密，勤勉尽责，社会责任，表现的令人尊敬和尊重他人。因此，笔者假设，房地产估价师的专业品质包括：①独立、客观、公正;②勤勉尽责;③职业谨慎;④诚实守信;⑤持续学习;⑥稳定性;⑦社会责任;⑧吃苦耐劳;⑨保守秘密;⑩爱岗敬业。

五、房地产估价师职业能力要素的调查分析

1.调查目的。

基于前文的分析，专业技能、专业知识、专业品质是房地产估价师能力框架的三个部分。笔者希望通过调查研究将以下问题妥善解决：（1）验证我国房地产估价师核心职业能力要素构成的假设;（2）找出房地产估价师的核心技能、知识、品质。

2.调查问卷的设计与发放。

（1）调查问卷的结构。

房地产估价师能力框架调查问卷由被调查者的基本信息和重要性等级调查组成。问卷一共有三十项职业能力要素，利用Likert五等级评分量表法对各要素重要性进行评价。分值从1到5，重要性程度由高到低。（5——非常重要，4——重要，3——一般，2——不重要，1——完全不重要）。

（2）查问卷的发放。

本次问卷的主要发放方式为问卷星平台发放，起止时间为2019年9月1日至2019年9月30日。由于被调查者应该在资产评估界有丰富的实践经验或理论研究积累，笔者主要选取的调查对象为房地产估价执业人员和国内高校估价领域的专家。问卷发放及收回情况见表3（将重复作答的问卷删除）。问卷回收后主要使用stata软件作数据处理分析。

3.调查数据的信度分析。

在调研分析的过程中，由于某些被调查者可能存在主观随意性，他们在多次测验中显示的结果可能存在前后不一致的情况。因此，我们用信度（Reliability）是来衡量样本数据的可信程度。除此之外，数据结果只有在通过了信度分析之后才能做效度分析，所以信度分析在调研中是不可缺少的一环。在效度分析的四种方法中，出于对可行性的考虑，本文采用α信度系数法对调研结果的可信程度进行计算，对得出的Cronbachs Alpha系数进行观察。将本次调研的结果导入stata12并运行，结果如表4所示：

如表4所示，三者的Cronbachs Alpha系数值分别为0.964、0.955、0.965，均在0.9以上，属于非常可信的区间，说明本次调查数据非常可靠。

4.调查数据的效度分析。

本文用效度（Validity）的概念来考察本次调研的内容和方式是否符合期望目标。效度是用来衡量调研目的实现程度的指标，可以通过它知道调研是否有效。如果调研数据没有通过效度检验，则表示本次调研无法实现研究目的。效度是相对的，一种效度检验只对某种特定的目标有效，换成其他目标则不一定有效。

为了对因子分析适合与否进行判断，本文将结合KMO值和Bartlett球形检验。将本次的调研数据导入stata12并运行，得到结果如表5所示：

如表5所示，三个项目的KMO值均在0.7之上，且都通過了显著性水平为0.001的Bartlett球形检验，这说明各个要素之间相互独立，且具有显著差异，该问卷结果具有良好的效度，利用该问卷进行分析得出结论的有效性和稳定性得到了保证。

5.职业能力要素调查结果分析。

（1）职业能力要素的调查结果。

如表6所示，专业品质取得了平均值最高的4.57，且标准差为0.88，是三个要素中最小的一个，这说明被调查者对专业品质的分歧最小;专业技能的均值为4.56，标准差为0.88，也具有较高的重要性和较小的差异性;专业知识的平均值为4.48，标准差为0.92，重要性程度略低于另外两个要素。由于本文采用的是Likert Scale 5级量表的方法，三个要素的均值均在4～5分之间，由此可以看出对于房地产估价师而言，专业技能、专业知识、专业品质都是十分重要的。

（2）专业技能的调查结果。

表7显示的是专业技能重要性程度的最终结果，以4分和3分分别作为重要项目和较重要项目的判断标准（专业知识、专业品质同此标准），对各项目进行划分，结果如表8所示：

（3）专业知识的调查结果。

表9显示的是专业知识重要性程度的最终结果，对各项目进行划分，结果如表10所示：

（4）专业品质的调查结果。

表11显示的是专业知识重要性程度的最终结果，对各项目进行划分，结果如表12所示：

六、研究结论

基于素质和能力对我国房地产估价师进行分析，本文尝试构建由专业技能、专业知识、专业品质三个模块构成的房地产估价师能力框架。各模块重要项目具体如表13所示：

参考文献

[1]McClelland D C.Testing for competence rather than for intelligence[J].American Psychologist，1973，（28）：1-4.

[2]邓杰.我国房地产估价师能力框架研究[D].杭州：浙江财经大学硕士学位论文，2019.

（作者单位：浙江财经大学会计学院）