房地产企业负债经营的风险与对策

张晓红

摘要：在激烈的市场竞争中，负债经营通常是企业一种有效的经营方式，房地产企业作为资本密集型企业，资金是推动企业发展的重要力量。目前，我国的房地产企业资产负债率居高不下，企业再融资层层受限，经营风险不断增加。房地产企业如何有效防范和降低这些风险，实现企业可持续发展，成为房地产企业财务管理的主要内容。文章主要阐述了房地产企业负债经营的现状和原因，可能会面临的外部风险、内部风险，据此提出完善组织结构、提高管理水平、制定有效管理制度等多种应对策略。

关键词：负债经营;房地产企业;财务风险;风险应对

一、房地产企业负债经营概述

（一）房地产企业负债经营的现状

房地产企业负债是房地产企业在开发、生产、经营过程中可以灵活运用的一种资金筹集方式，也是房地产企业资金管理的重要内容，主要分为短期负债和长期负债。短期负债主要包括预收房款形成的预收账款、供货商和建筑商提供商品和劳务过程中形成的应付账款等，长期负债主要包括银行机构的长期贷款、信托机构提供的信托贷款、企业发行债券形成的应付债券等。

房地产行业与其他传统行业不同，具有企业资金需求量大、资金流动性高、项目开发周期长等特点，企业对资金的依赖性、财务杠杆的利用率较高。据新京报统计的《2019年上半年50家上市房企资产负债率排行榜》显示，50家上市房地产企业的平均资产负债率为81.1%，略高于2018年底的80.65%，其中有30家的资产负债率超过80%。数据显示，房地产行业的负债率远高于其他传统行业，说明相对于股权融资，房地产企业更加倾向于使用负债融资。

（二）房地产企业负债经营的原因

房地产企业的资产负债率居高不下，与房地产企业生产经营活动的特殊性紧密相关。近年来，房价迅速攀升，高额利润吸引了大量投资者涌入，但房地产企业仅靠权益资本开展经营活动，难以满足企业资金周转需求。在项目投资初始阶段，需要投入资金获取土地，随后进入项目的规划设计、工程施工、竣工验收等，所有环节都需要企业垫入大量资金，保证开发项目的正常运转，企业只有在取得预售许可证后，才开始有资金流入。由于项目投资金額大、资金回收周期长，房地产企业就需要引入外部资本来弥补项目开发过程中缺少的资金。国内的房地产企业也可以选择股票上市、发行债券等方式来筹集资金，但门槛高、限制条件多，大部分房地产企业难以满足这些严格的约束条件。因此，银行长期借款、企业项目开发抵押贷款、经营活动信用贷款等负债筹资便成了房地产企业首选的融资方式。另一方面，负债筹资能够为企业带来财务杠杆效益。当房地产企业的投资报酬率大于企业的债务利率时，债务资本取得的部分收益向权益资本转移，企业股东的投资收益率上升，收益额增加。因此，大部分房地产企业更加倾向于负债筹资。

二、房地产企业负债经营存在的风险

随着国内经济的强势发展，房地产投资规模不断扩大。房地产企业大规模举债经营，在增加企业利润的同时，也给企业带来了诸多风险。房地产企业面临的风险归纳为两类：外部风险和内部风险，外部风险主要有政治法律风险、市场环境等，内部风险主要有企业战略风险、运营风险、财务风险等。

（一）外部风险

1. 政治法律风险

房地产企业负债经营面临的政治法律风险主要是指国家产业政策、财税金融政策的变化，对企业资金筹集、产品销售等产生的不利影响，从而引发企业财务风险。由于房地产行业与国民经济发展紧密相关，国家宏观调控政策不断调整，相继出台“国四条”、“国十条”、地方限购等一系列政策，导致房地产企业销售受阻，企业回笼资金放缓。在企业贷款政策方面，银行等金融部门抬高房地产企业融资审批门槛，房地产企业融资渠道受限，直接导致企业融资成本增加。房地产企业为了维持正常的资金运转，不得不降价促销，加紧企业回笼资金，避免资金流中断。

2. 市场风险

相比政治法律环境，市场环境对房地产企业的影响更加直接和具体。由于房地产项目开发周期较长，随着项目的推进以及社会经济的发展，人们的消费需求也在发生改变，已投资完成的项目可能无法实现预期的销售目标，造成投资资金无法收回、形成资金沉淀的风险。房地产企业在项目可行性分析报告阶段，缺乏对市场发展的预期性，使项目定价过低或产品滞销，最终对房地产企业的投资收益造成影响，导致负债经营的财务风险增加。

（二）内部风险

1. 战略决策风险

房地产企业开发项目的投资金额大、投资周期长、市场不确定因素多等特点，导致房地产项目在投资开发的过程中出现很多无法预测的风险。在这种情况下，对房地产开发项目的投资决策分析就显得尤为重要。近几年，国内经济形势向好，带动房地产企业大量屯地，在缺乏投资项目可行性研究和投资数据分析支持的情况下盲目扩张，企业发展战略过于激进。当遇到国家调控政策变动、项目所在地经济环境发生变化等客观不利因素的影响时，企业难以应对，最终导致投资失败、收益受损，严重时还会导致资产负债率过高的企业资金链断裂、面临破产和被收购的风险。

2. 运营管理风险

房地产企业运营管理风险主要包括组织结构、人力资源、资产管理等方面。目前我国大部分房地产企业为民营企业，在企业管理方面，缺乏科学的组织结构、有效的管理监督机制，企业决策由所有者或最高领导者直接决定，组织架构形同虚设，企业难以实现设定的财务目标，甚至会投资失败，对于负债经营的房地产企业，不仅增加了债务利息支出，还可能导致债务资本无法收回，财务风险增加。在人力资源方面，企业高、中层管理人员缺乏经验，技术人员专业知识不足，企业经营效率低下、资源浪费，债务资金利用率低下，增加负债经营企业的财务风险。资产管理方面，房地产企业存量房增加，企业的资产流动性降低，获利能力下降，企业到期不能支付利息、偿还本金的风险增加。

3. 财务风险

企业负债经营给企业带来最主要的风险就是财务风险。房地产企业的财务风险主要有资金活动风险、预算管理风险等。房地产企业资金需求量大，筹资决策显得尤为重要。如果企业的资本结构不合理或者无效融资，很可能导致企业筹资成本过高或债务危机。房地产企业的长期借款占比较高，企业要承担利率变动的风险，当一定时期内银行利率下行，企业的借款利率就会高于市场利率，增加了企业的资金成本。预算管理方面，房地产企业大多注重工程项目预算，忽略了公司资金流动方面的预算。有的企业未建立预算管理制度或者预算管理形同虚设，财务管理只停留在会计核算，忽略了预算控制，造成企业资金紧缺时，无法应付经营所需支出陷入财务困境，资金充余时，资金大量闲置，造成资源浪费，资金成本提高。

三、房地产企业负债经营的对策

面对国内复杂的经济环境，房地产企业面临着多种多样的风险。如何防范这些风险，成为企业管理方面的重要内容。房地产企业需要不断加强内部管理，提高企业综合能力，找出防范风险的应对措施。

（一）企业负债经营外部风险的应对策略

1. 关注国家政策变动，应对政策风险

企业通过对房地产相关政策的研究，有助于企业了解国家调控方向，把握市场变化发展的规律和趋势，帮助企业做出正确的经营计划、应对策略，使企业在高负债经营的情况下，保证企业长远和持续发展。

2. 精准定位，规避市场风险

房地产市场竞争加剧，市场需求也在不断改变。房地产企业需要对市场进行全面的考察分析，充分了解房地产行业发展趋势和市场需求，做到精准定位，制定出符合产业发展的战略目标，开发出满足市场需求的产品，提高企业的投资收益率，达到规避财务风险的目的。

（二）企业负债经营内部风险的应对策略

1. 建立科学的投资决策制度，避免战略决策失败

在项目投资决策的过程中，充分利用科学理论方法，通过投资项目的可行性研究，对项目进行定性、定量的评估，判断项目是否与公司战略目标统一、是否具有财务可行性等，提高投资决策的科学性和准确性，减少决策失误给企业带来的风险，使企业负债筹集的资金充分发挥财务杠杆作用，提高企业投资收益。

2. 优化企业组织结构、完善管理制度

多数房地产企业组织结构行同虚设，管理权限、责任不明确，严重的影响了企业的发展。因此，建立科学、合理的内部组织结构，完善公司的内部控制制度势在必行。在制定企业内控体系过程中，应结合风险控制因素，建立风险预警机制，提高企业在面对环境变化时的应变能力和适应能力，降低负债经营中的财务风险。由于房地产业务的复杂性、不确定性提升，对企业人才的综合能力和成长潜力要求越来越高。企业应加强决策者的财务管理意识，定期组织专业人员培训，提高各级人员的专业素质，最大限度地降低企业负债经营中的运营管理风险。

3. 建立合理资本结构、建全预算制度

负债经营为企业带来财务杠杆利益，但也应该适度举债、量力而行。企业应当对负债经营效益进行调查分析，使企业保持合理的资本结构。同时，企业也可以通过提高企业的利润留存率，补充公司的资金需求。房地产企业为高利润行业，当房地产行业形势良好，企业有长远的发展规划、良好的投资项目时，企业可以将利润转增资本，充分发挥企业内源融资的功能，改善企业的资本结构，降低融资成本，降低财务风险。由于房地产开发项目的投资额大、项目周期长等特点，企业应该以资本预算和项目预算为基础，从项目的可行性研究开始到投资项目的立项、规划设计、工程施工、费用支出、经营收入等内容进行预算，并全面贯彻执行，定期进行预算分析与考核，发挥财务预算的监督作用。

四、结语

在市场经济的背景中，房地产企业为了追求利益最大化，仅依靠权益融资是不能满足自身发展需要的，负债经营是市场经济发展的必然手段，它不仅能解决企业的资金需求，也能够为企业带来财务杠杆效益。负债经营在对企业经营产生积极影响的同时，也会伴随着很多风险。因此，企业要在了解负债经营的基础上，做好科学的分析评估，掌握负债经营的风险应对措施，最终提高企业的市场竞争力，创造更多的企业收益。

参考文献：

[1]梁莉.房产开发企业负债经营的风险与对策分析[J].现代商贸工业，2019（22）：101-102.

[2]栾荣阁.房地产企业财务风险的成因与防范[J].财务与审计，2014（12）：126-127.

[3]田林永.论房地产企业财务风险的成因及治理对策[J].经济论坛，2011（07）：27-29.

[4]高真.房地產企业财务风险的成因及防范[J].企业导报，2015（04）：162-163.

（作者单位：永昌地产集团有限公司）