不同业态产品组合在房地产项目投资研判中的应用利用定量分析确定最优产品方案的工具

许晓燕

一、研究背景

自城市土地有偿使用制度改革以来，城市周围的农村土地取得相对比较容易，并且价格相较于城市中拆迁用地的费用来说更加低廉，加之地方政府在分税制改革后对土地财政的依赖性逐步加强，征地—整理储备—卖地，这一模式为地方政府带来巨大的收益，但这也使得城市土地供给以增量土地供给为主，城市用地的外延性扩张加剧，城市的规模不断扩大。同时，土地浪费和供地紧张并存，一方面，城市内部的城中村林立；另一方面，城市存量土地紧缺，使城市房价不断攀升，已成为影响经济健康发展的重要问题。地价是房价的重要组成部分，地价的飞升不可避免会传导至房价，带来房价的上涨。但当前，我国城镇化进程的列车处在从一个快车道向慢车道转换的阶段，部分西部落后地区的城镇化水平仍有待提高，但全国大部分主要城市的常住人口城镇化水平已经超过60%，城镇化增速的回落，人口的支撑力逐渐下滑，地价的不断上涨，再加上限价、自持等土地出让附加条件对房地产开发的要求越来越高，房地产开发势必要从原来的粗放式开发转向精细化方向进行转变。

房地产是一个类金融的资本密集型行业，对资本的回报要求较高。故当前企业在拿地前的投资决策会更加审慎，如何实现经济效益的最大化，成为房企在投资拿地及开发决策中的关键。在房地产开发中，规划、产品、施工、销售等几个节点对开发销售都有重要影响，而在规划、市场条件一定的情况下，如何进行产品的规划设计、组合搭配则直接决定了销售总货值及利润的最大化。

因此，本文尝试通过Excel关于数据模拟分析工具中的方案管理器，对不同产品组合之间的关系进行假设，找出经济上最优的搭配及如何通过简便易懂的方式实现这一目标，为企业在房地产开发决策中提供一种简便易行的方法。

二、相关假设分析前提的界定

房地产开发是一种商业投资开发活动，目的是通过合理的投入获得理想的收益。对于具体的开发项目，不仅要对其进行定性分析，还要运用经济技术指标和数学模型进行定量分析、计算，通过这种定量的分析，找到数据分析上的最优解，根据该结果和开发的实际，做出科学合理的决策。这也是本文的思路，通过一般的数学模型分析，对不同产品组合的情况进行模拟。

但在实际房地产开发中需要考虑的方面众多，单就产品规划设计来说，就需要考虑包括地块的区位、面积大小、形状、地势；周边的市政基础设施配套、建筑物高度及方位；区域开发经验；物业熟悉度；竞争者状况，包括竞争项目及竞争企业状况等问题，但限于本文的篇幅及主要研究方向，默认不同方案中不存影响方案成立的情况。如有影响产品组合的情况，可在选出经济上最优的方案后，再根据不同项目的实际情况论证方案的科学合理性及可行性。

1.规划条件

（1）当前，一般出让的住宅地块及商住地块都有明确的商业比例要求，故本文选取的案例也是根据实际规划条件中确定的比例要求进行面积配置，不随住宅面积变化而变化且为底商不单独占用土地；除此之外，本文仅对讨论两种产品的自由组合后产生的方案情况；并且本文的其他经济技术指标（除密度外），如公建配套、地下室面积等根据当前给出的方案进行确定，不进行变动。

（2）本文仅对高层和洋房类产品进行业态组合分析，高层产品（包括高层和超高层）的默认容积率范围在3～5，洋房（包括多层和小高层）产品默认容积率在1～2。各企业可根据自身对市场及企业的认知不同，微调容积率范围，组合不同产品。

2.市场条件

（1）对该区域的不同类型的业态、产品组合的价格已经确定，不因面积比例的多少而变化。

（2）不同产品组合的销售去化速度相对固定。

基于此，根据这两个业态的容积率变化，计算出相应占地面积和计容面积，形成不同方案。本文仅对住宅类产品中两种产品进行组合搭配若如有多种业态，则可根据住宅、商业、办公等不同业态，确定各自的占用土地面积后，再利用本文的方法组合出不同的方案，计算出相应多种组合方案的经济效益，进而进行决策选择判断。

三、案例分析——建立基本模型

该项目为实际开发中的具体地产项目，位置在东部沿海某市。本次以其中一块为例，该地块占地58340m2，容积率2.42，总计容积率建筑面积139692m2，总地价初步确定为2.8亿元，根据实地调研及当地房地产市场的分析研究，确定了预期售价。其基本思路如下：

1.建立方案

设划定区域地块A两种建筑类型的占地面积分别为X1，X2，如有区块B，则有占地面积Y1，Y2，则可建立相关函数Z=P1X1+…+PmXm。据此，可求出X1和X2的面积及相应业态下的计容面积。

需要说明的是，上述方案模型在产品规划组合中，每一类产品的容积率事先进行了设定，每类产品的容积率在区间内进行取值变化值。在初始规划条件及各边界条件确定，得出的含具体经济技术指标的方案下，搭建并完成经济效益分析模型，然后利用Excel中的数据-模拟分析-方案管理器，对相应方案的指标变化进行模拟分析。

2.方案编辑与录入

（1）点击方案管理器后，点击“添加”按钮，出现 “编辑方案”对话框。在“方案名”栏设置名为“方案一”，“可变单元格”栏设置可变单元格在工作表中所在位置（＄F$7:$F$8），根据实际需要选择“防止更改”，点击“确定”，进入“方案变量值”对话框；此处需要说明的是，F7，F8单元格不能为公式，只能为数字，否则无法进行下一步操作。

（2）在“方案变量值”对话框中，逐一填入“方案一”对应各可变单元格的取值，若需输入下一方案的可变单元格取值，则点击该对话框“添加”按钮，继续编辑下一方案的变量值。

（3）重复上述过程，完成四个方案的变量值输人。输入完成后，点击所出现的“方案管理器”对话框中的“关闭”按钮。方案设置完成。

3.显示方案

在四个模拟方案添加完成后，就可以查看各种方案下的假设分析结果，操作方法为：

（1）在“工具”菜单中出现“模拟分析”，点击后选择方案管理器，出现 “方案管理器”对话框，在“方案”列表框中，选定要显示的方案，并可对各方案进行编辑更改或添加。

（2）点击“方案管理器”对话框中的方案摘要，出现 “方案摘要”对话框，在结果单元格内选中要显示的关联结果，本案为总投资、营业成本、总成本（含税）、总销售合同额、销售净利润率、净利润、自有资金内部收益率、自有资金年化投资收益率、全投资内部收益率9个经济效益分析结果指标，选定对应的单元格为V10∶V18。

（3）点击“方案摘要”对话框中的确定，待系统运算完毕后，出现一个单独的名为“方案。该步骤需要注意的是结果单元格V10∶V18应与可变单元格F7∶F8需在同一Excel工作表中，否则无法进行模拟运算分析。

4.方案比选

开发企业可根据自身投资决策的判断维度，比如企业倾向于投资额和净利润，或者更倾向于现金流方面，再选择各方案相对应的指标进行排序，挑选最优的产品组合后，再进行全方位的论证分析。

四、结语

综上所述，要紧密结合时代发展背景及政策，根据实际情况合理进行物业形态的筹划组合，在房地产市场不出现较大波动，房价不出现大起大落的情况下，良好的产品组合能够在有限的土地限制的条件下，解决土地和业态类型之间的问题，实现房地产开发价值的最大化，保证房地产企业自身效益的同时，也提高房地产投资决策及开发的水平，进而推进企业、行业的管理朝着更加科学有序的方向发展。