马克思价值规律理论视域下房地产过热引发的金融风险分析

赵鹏

摘 要：马克思价值规律理论为当代经济发展提供了一个清晰的、可参照的理论基础，将马克思价值规律理论与当前的国内经济发展相融合，以独特的视域角度解析持续不断的高房价所引发的房地产过热问题，能够更加清楚地了解房地产过热产生的原因，继而了解房地产过热可能引发的金融风险。在熟练掌握马克思价值规律理论的同时，提出缓解房价快速增长的有关政策建议，提出规避风险的措施。

关键词：马克思价值规律理论;房地产;市场经济;金融风险

中图分类号：F830        文献标志码：A      文章编号：1673-291X（2021）36-0065-03

一、马克思价值规律理论视域

在《资本论》中，马克思通过分析商品的生产过程、流通扩散环节、社会资本积累等方面，从整个资本主义社会的商品经济运动规律中，揭示出“整个价值规律”。可以说，马克思对价值规律的论证，内化于《资本论》之中，贯穿于《资本论》始末，形成马克思价值规律理论视域。

（一）价值规律的基本内容

1.商品交换必须遵守价值量相等原则。商品的价值量由生产商品的社会必要劳动时间决定，商品的交换必须按照商品的价值量相等的原则进行。等价交换原则是直接决定整个社会有序运行的基础，而商品的价值在马克思看来由社会必要劳动时间来决定，为此马克思在《资本论》中做了进一步解释。“社会必要劳动时间是在现有的社会正常的生产条件下，在社会平均的劳动熟练程度和劳动强度下制造某种使用价值所需要的劳动时间。”

2.劳动时间决定商品价值量。从微观上来看，劳动时间直接作用于具体的商品上。劳动时间与劳动熟练程度和劳动强度的正比，直接决定了商品本身应有的价值量;从宏观上来看，社会总劳动时间决定单个商品的价值。“不仅在每个商品上只使用必要的劳动时间，而且在社会总劳动时间中，也只把必要的比例量使用在不同类的商品上。”马克思从宏观意义上，推算出社会必要劳动时间会决定单个商品的价值，这就形成了一个完整的由时间决定的价值规律。

（二）价值规律的表现形式

“要使一个商品按照它的市场价值来出售……耗费在这种商品总量上的社会劳动的总量，就必须同这种商品的社会需要的量相适应，即同有支付能力的社会需要的量相适应。”商品被制作出来后并不能直接产生价值，仍然要加入必要的各种市场要素，如价格、竞争、供求等。经过市场的运作使得商品与消费者产生联系，最终确定其价值。社会需求程度，即市场会对商品生产、流通和成品进行一系列调节，最终表现出的价格会围绕市场所赋予的商品价值来回波动。

（三）价值规律的积极作用和消极后果

商品价格的高低由商品自身、社会价值、消费者等多种因素决定，所以价值规律的产生和运作也由其主观和客观等多种因素造成，自然会产生积极和消极的两面性，最终导致可控和不可控两种局面。

1.价值规律所产生的积极作用。在可控范围内时，价值规律会产生积极作用。首先，价值规律调节社会资源在整个社会的合理配置;其次，价值规律促进企业和整个社会劳动生产率的提高;最后，价值规律自发地调节社会收入的分配。

2.价值规律所产生的消极作用。当价值规律逐渐成长为具有物的运动形式时，它的发展就会呈现膨胀式扩张、不受控制和破坏自身规律的情况发生，也必然会产生一些消极的后果。首先，竞争可能导致垄断的发生，阻碍技术的进步;其次，可能引起商品生产者的两极分化;最后，价值规律自发调节社会资源在社会生产各个部门的配置，可能出现比例失调的状况，造成社会资源的浪费。

二、当前我国房地产过热的原因分析

“商品可以按照与自己的价值相偏离的价格出售，但这种偏离是一种违反商品交换规律的现象。商品交换就其纯粹形态来说是等价物的交换。”从目前来看，高房价已经成为一个亟待解决的社会问题，其受关注度长期居高不下。

（一）房屋作为商品而言，具有商品的原始属性，即人们对于居住的刚性需求

经过40年的改革开放，国人的收入有了大幅度提升，生活水平和质量也有了显著提高，对自身居住环境的要求自然水涨船高。“商品在能够作为价值实现以前，必经过证明自己是使用价值。”房屋作为一种商品，已经在现阶段证明了自己的使用价值非常高，这也是产生高房价的基本原因。

（二）城市扩张速度持续加快，引起土地的价格上涨和稀缺

我们对于高房价的讨论，在现阶段和将来很长一段时间内，都将集中在城市房价，当越来越多的人涌入城市，城市生活所代表的便捷、高质量、多层次的生活也成了现代社会的缩影。

（三）高回报率引发全民投资房产热潮

对于普通民众而言，投资房产是家庭理财的首选。除民间炒房团体外，国内各类大型企业都或多或少地先后进入房地产市场，形成一个庞大的市场体系，保值、高回报、热钱快，也吸引银行成为背后的主要推动力，地产投资已然是国内主流。此外，我国房产的拥有率、增值幅度都使房产投资成为家庭投资资金的首选。

（四）过度宣传导致城市居民潜移默化地产生购房需求

“价格可以完全不是价值的表现，有些东西本身并不是商品，例如良心、名誉等，但是它可以被它们的所有者出卖以换取金钱……因此，没有价值的东西在形式上可以具有价格。”以房地产公司为主的过度宣传赋予了商品房更多无形的附加值，也造成了巨大的负面影响。在深入调查和掌握民众心理后，房地产公司利用各种媒体鼓吹拥有住房的种种好处，抬高其无形价值，甚至编造政府的政策规定，煽动民众，使其不由自主地产生买房意愿。

三、房地产过热可能引发的金融风险

从马克思价值规律理论视域下，我们可以清晰地看到房地产业已经超出了一般商品的价值规律，产生出巨大的风险。房价连年攀升，高额房价已经超出一般工薪家庭的承受范围，工资涨幅远远低于房价涨幅，尤其是对刚刚大学毕业，进入社会的年轻人来说，高额房价已经成为他们心理上的、发展上的、婚姻上的巨大负担。除此之外，高房價还产生很多其他方面的负面影响，例如影响国民幸福感、影响实体经济运行、抑制居民对非生活必需品的消费需求、削弱普通家庭的抗风险等等问题，其中最严重的要数可能引发的金融风险。

（一）由互联网经济主导的现代融资体系所带来的社会融资风险

按照马克思价值规律理论，商品的价值一定取决于社会必要劳动时间。相比较于其他商品，商品房所需要的必要劳动时间更多，吸引其他社会必要劳动时间更多。

1.对银行资金的高度依赖。房地产行业的资金流具有价值大、开发周期长、一次性、风险高、政策依赖性强等诸多风险因素，所以资产是房地产企业的命脉，资金流在房地产项目开发的全过程中都显得至关重要，例如恒大、万科、碧桂园、保利等大型房地产企业，其各种销售、管理、基建方式都围绕其资金流来运转。房地产企业资金流的来源大致分为自有资金、银行信贷、社会融资和其他途径。因资金流对房地产企业有着至关重要的作用，所以我国房地产企业一直以整个社会资源为核心，进行“以小博大”的发展模式，因此对于银行资金的依赖度长期居高不下。

2.参差不齐的民间资本进入融资体系。可是随着互联网金融的崛起，也方便了更多以个人、家庭为单位的微型资金流进入融资（集资）体系，不透明性、虚假性、高利贷、监管不到位等复杂问题也随之而生。很多中小型房地产企业在遭遇融资难的问题时就会通过社会融资、网络融资的方式补强资金流，一旦有不良资金进入，而房地产企业在购地、施工、销售等过程中发生严重问题，或整个地产项目投资时间过长，中小型房地产企业就会发生资金流断裂，从而波及整个地区性房地产行业，引发一连串的社会稳定问题。

（二）以国家调控政策为主的政策性影响带来的金融风险

虽然国家连续出台房屋限购政策和房地产调控政策，但仍旧有些地区比较极端地强调房地产业推动经济增长的作用，从而过分地依赖于投资房地产开发以期拉动经济增长，形成了所谓的土地财政。

1.政府难以准确掌握调控力度。如果政府调控力度过大，会短时间造成交易量明显下滑的影响，使得部分房地产企业因流动资金不足，发生资金链断裂的情况，从而波及银行或其他融资体，引发金融风险。如果调控力度过小，会产生更多漏洞，降低了房地产监管力度，导致违规买地、用地的情况发生，降低政府在民众心中的公信力，反而会增加进一步的调控难度。

2.政府决策失误引发金融风险。地方政府或大型企业在房地产或商品房用地规划方面失败的例子不胜枚举，导致空城和“鬼城”的出现，在房地产过热引发的经济泡沫达到一定程度时，这样的规划失败就会放大其负面影响，引发金融风险。

（三）银行的信贷风险

无论是楼盘开发还是个人买房，银行借贷在很长一段时间内都将是资金来源的首选。银行的主要盈利来源是发放贷款，而房地产业信贷规模及利润的诱饵吸引着银行将信贷资金投放到这一领域，房地产的前期开发与销售都需要大量的资金作为支持，双方的需求使这一交易行为顺利进行。但信用风险不同，最突出的市场风险主要体现在贷款审批的初始阶段和房地产项目销售阶段，此时市场易受行业泡沫的影响。对于项目合法有效性风险而言，房地产项目不仅对资质进行审查，而且审查项目本身是否合法有效，存在较大政策性风险。项目质量风险体现在项目的选址、项目类型和物业配备等因素，楼盘修建所需周期长，加大了银行的信贷风险。

（四）“房本位”推动个人住房抵押贷款的膨胀继而引发金融危机

貸款买房是我国大部分购房者的首要选择。而个人住房抵押贷款具有隐蔽性强、暴露时间长等特点，受经济周期波动影响较大，2008年美国次贷危机就是由个人住房抵押贷款引起的。个人住房抵押贷款风险容易引起银行坏账，就金融风险而言，主要有欺诈风险、银行存贷期限不匹配风险、提前偿还贷款风险等。“商品价值从商品体跳到金体上……是商品的惊险的跳跃。这个跳跃如果不成功，摔坏的不是商品，但一定是商品所有者。”在中国，绝大多数家庭倾其所有买房，所以房价的任何波动都深深影响到个人，而这种影响通常是巨大的。

（五）房价下跌引起房地产泡沫所造成的金融风险

在中国家庭金融调查与研究中心的报告中称，2018年全国房屋空置率达到了21.5%以上。房屋销售指数的年均增长率比城镇居民收入水平的年均增长率高，这些都说明我国房地产行业已经产生了很大的泡沫，存在泡沫风险。高房价非理性上涨，逐渐偏离了房屋的真实价值进而产生泡沫，若任由这一现象自由发展，价格泡沫总有破裂的时刻，房价下跌、房屋贬值、房产缩水等等都将导致资产价值缩水，从而引发房地产金融危机。

四、对于缓解房价快速增长的有关政策建议

“坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，加快建设多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”在十九大报告中，党中央彰显了对房价加强调控的决心，而政策调控对遏制高房价无疑是最关键、作用最明显的。

首先，在应对城市高房价中，一方面需要加强城市规划，避免盲目扩张;另一方面推进农村的城镇化建设，提高乡村经济发展的同时，避免大量人口涌入城市，缓解城市压力。其次，加强房地产行业的金融监管，避免金融泡沫的大量产生，降低由于资金流存在的风险而导致的金融风险。最后，按照马克思价值规律理论，尽可能地降低商品房的附加值，使之逐渐回归租住的实用价值本身和理性的流通比例，让商品房符合一般商品规律，适应和匹配广大人民群众的购买力。

结语

“在我们所要考察的社会形式中，使用价值同时又是交换价值的物质承担者。”在我国经济发展进入新常态之后，房地产行业也必然进入新的发展阶段，如何稳定增长，坚决降低房地产行业的金融风险，是各级政府和房地产企业应该重点考虑的。除了政府和企业外，对于我们个人而言，通过马克思价值规律理论理性看待高房价也非常重要，一方面加深对房地产行业和楼盘的了解认知，正确处理刚性需求和投资的定位，避免盲目跟风投资;另一方面转移投资方向，将经济投资更多地转向个人发展、家庭生活、子女教育、身体健康等方面，让自己拥有更加幸福的生活。总之，商品是为了更好地服务民众，切不可本末倒置，如果一味盲目追求商品的附加值，而忘记商品本身的价值，受到伤害的往往会是自己。

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