基于大中城市公租房规模化升级的可行性研究

邓宁君 黄莹

[摘 要]近年来，为减轻工薪阶层、应届毕业生等基层务工人员的工作压力，部分地方政府逐步探索以及完善住房保障制度。继廉租房、限价房后，部分地方政府推出公共租赁房（以下简称公租房）。文章通过社会背景阐述，分析了公租房的现状，对大中城市的公租房进行规模化升级改造的可行性进行研究，最终得出研究结论。

[关键词]大中城市;公租房;规模化升级;可行性研究

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2021.05.019

1 公租房的社会背景

1.1 社会收入分配不均

改革开放以来，我国社会经济发展迅速，正迈向全面小康社会。然而，我国人口基数庞大，在实行市场经济的同时，也产生了许多不容忽视的问题——不同城市、不同职业、不同社会群体之间的收入差距不断扩大。因此，创造更多条件增加居民收入，保障社会和谐发展，是我国当今社会应当解决的一大难题。

1.2 大中城市的住房问题

要想创造条件增加居民收入，首先考虑到的便是底层工作人员的住房问题。研究表明，一个良好的生活环境能给人带来更大的动力去完成某个既定目标，而好的生活环境同样能使人身心健康，进而减少不必要的社会矛盾。但是全国各地的房价在近20年普遍上涨，特别是大中城市尤其明显。在大中城市基层工作者普遍收入水平一般，而上涨的房价是其生活压力的重要来源。

1.3 解决住房问题的探索

以北京、上海、广州等大城市为例，工作压力大和流动人口多都是这些城市的标志。城市的发展需要新鲜血液的注入，也需要基层工作者的付出，对于这些人的住房问题，一直是难以解决的。为解决部分符合条件基层工作者的住房困难，部分地方政府推出了公租房这一产品。

2 公租房概述

2.1 公租房的含义

公租房是由国家提供政策支持、限定建设标准和租金水平，面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新进就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员，如应届毕业生、当地退休老人、残疾人或者环卫工人等出租的保障型住房。既然由政府提供，理所应当公租房不归个人所有，而是由政府或公共机构所有。

公共租贷房与一般的廉价出租屋不同，它具有一定的保障性，住房权得到认可;同时也是政府支持的，就公租房的保障性质，国家也会进一步推进相关政策的完善，近几年公租房将在各大中型城市实施。

2.2 公租房需求群体

政府提供公租房是为了住有所居，住有所居顾名思义从社会成员来讲，是指那种需要住房却没有足够的能力拿到属于自己住房的人，这些社会重点关注对象才真正需要提供住房。为了保证我国的城市化健康发展，合理解决住房问题促使经济发展有良好的持续性。这类需要保障的对象基本分为三类。

第一，低收入人群。这类人本身的收入不足以为自己提供住房，大部分是从事城市美化工作、建设工作等基层工作者，以及本地退休人员和残疾人等社会保障对象。

第二，流动就业人群。这类人不比本地户口有固定房产，他们来到新的城市发展是想开创新生活做出新貢献，却因为住房问题阻碍发展实属可惜，对于这类人群，提供公租房也有必要;还有一部分是本科以下的应届毕业生，他们初入生活又收入相对较低，正是需要扶持的。

第三，储备人才。对于这类人群大中城市需要他们作为城市创新发展的中坚，是未来城市良性发展的重要组成部分。他们大部分拥有较高的受教育水平，部分是知名高校的应届毕业生。近年各大中城市的地方政府提供舒适的生活环境与人才补贴，引进符合自己城市发展需要的人才。

2.3 公租房的管理

在各地已出台的公租房政策中，对于公租房的管理，公租房管理机构应该做好房源登记，如型号大小、占地面积、位置等信息;良好分配住客，调查好每一位享受公租房优惠的人群，避免恶意占用;确保公租房的维修、翻新及持续性。

对于升级改造公租房，将公租房进行规模化环境改造而使其功能符合住客需求又是一个待解决的问题。因此，本项目所研究的对于公租房规模化升级是可行的。

3 公租房规模化升级可行性研究

3.1 升级改造的探索

第一，基本研究方向。本项目所研究的方向，是系统化的进行精简改造的可行性。以大中城市公租房为基本起点，系统化的避免了入住公租房之后由于是旧房或毛坯房，房屋设施陈旧，又无从下手的问题。直截了当地与当地公租房管理机构沟通，一次性进行大规模的集体升级，低成本高质量，在政府保障底层人员住房问题的同时，给予他们更舒适的住房环境。

第二，规模化升级改造的需求。根据《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》，从2014年起，各地公共租赁住房和廉租住房将并轨运行，而对于公租房的实施标准，国务院明确规定，新建廉租住房套型建筑面积控制在50平方米以内，公共租赁住房单套建筑面积以40平方米左右的小户型为主，严格控制在60平方米以下。两房并轨后，管理局根据申请合理配置不同户型，主要建设小户型住房，严禁面积超标。在这种两房并轨的政策下，如何解决大环境下的“脏乱差”问题也是保障住房问题的一大关键。因此实行精简改造是可行的，如果仅仅改造一两间，不仅经费消耗大，也达不到预期效果，因此规模化也是可行的。

第三，规模化升级改造设想。首先，全面了解拿到房的基本结构，电路、排水等，查清住房安全隐患。如果是廉租房则检查是否漏水、墙面是否破裂等问题。着重查看旧房原有的配件，如插座、灯具等，看看是否能再次利用;其次，根据房屋结构设计所属房子，利用好每一处可利用的空间，借鉴日本的麻雀房型，做到“麻雀虽小五脏俱全”;再次，遵守资金最小化原则，在保证安全的前提下，减少多余资金的消耗;最后，严格把控安全改造，坚决杜绝“豆腐渣”工程，为住户提供安全的住房环境。综上所述，公租房升级改造时会严格列表，做到符合相关标准。

3.2 面临的问题

第一，规模化的认可问题。实行两房并轨，虽然大大解决了房源空缺与旧楼翻修重新征用、闲置房二次利用的问题，但是进而出现的新难题就是如何整修这些房源。要实现规模化精简改造，首要是得到政府的同意，而这又是项目可行性的又一大挑战。首先，公租房管理机构对手下房源都有一个完整的管理体系，规模化的动工是长期工作，有可能会妨碍保障房的分发;其次，由于现代人对个性化需求普遍增加，规模化的改造虽然性价比高，但却容易引起改造不适合住客需求与喜好等问题。

第二，资金筹备问题。经济问题无论在哪里都是大问题，公租房的初衷是减轻底层人员的经济负担，提供舒适的居住场所，其根本目的是分担底层工作人员的经济压力。如果真的如预期进行规模化精简改造，那出资者该是谁，这笔费用是在住客上拿还是另有途径，是否由公租房管理機构或者政府分配，假设改造经费由管理机构或者当地政府支付，那无疑是一大笔费用，多余的经费支出大可不必。因此，如若对象是公租房，着重点是进行规模化改造，那改造费如何控制在一个便宜并且不亏本的范围，则是个值得探究的问题。

第三，房屋安全问题。升级改造对于房屋结构、环境设计环环相扣，但最重要的还是住房安全。政府和租户均要求公租房具备合格的安全性。然而众所周知，不符合标准的房屋升级改造经常会造成房屋安全问题或隐患。而建材的选择则是承建商在性价比和安全上花了许多心思，如何在经费最少的情况下采取最好的建筑改造材料，打造舒适安全的居住环境，也是目前需要考虑的问题。

3.3 解决方法

第一，联合多方平台规模化。要实现规模化改造，首先踏出的重要一步是了解公租房管理体系，熟悉公租房管理方式，与当地管理局沟通，阐明本项目的优势以及能为公租房政策带来的好处。拟定相关合同，通过法律手段，文明正规的取得公租房管理机构的认同与信任。同时做好万全准备，拿出样品房在网络上公示，通过投票的方式选出几套基础房型，尊重住客的感受与需求，取得民众以及住客认可的前提下，保障底层工作人员的住房环境，为社会的和谐发展与实现全面小康社会奉献绵薄之力。

第二，高性价比多元化。首先，以住户为问题解决的切口，用实际改造案例向住客说明如果需要在公租房内进行自主改造，资金花费并不会比外包精简改造少，而外包精简改造更能利用房屋空间，做到精简、美观。运用互联网+VR技术真实展示改造后的房屋，由专业人员讲解精简升级改造的好处与用途，避免进入改造误区。其次，应该积极与管理机构进行合作。假设将公租房直接转交给住客，而该公租房是毛坯房。那么毛坯的房子要住人，自然少不了装修改造，交给价格便宜的装修公司，难免会给房子造成损伤。房屋为原先的公租房，那经过多人转手的房屋必定不会崭新如故，甚至可能破烂不堪，住客在这环境脏乱差的地方生活，即背离了舒适生活的理念。如果禁止住客自主改造，又无法达到住房环境舒适的目的，减少了经济负担又没有良好的环境，那本质上也不是最好的解决办法。因此，如果管理机构能承担一部分支出，那就是两全其美的办法。最后，无论资金筹备方式如何，始终明确的出发点是精简升级改造提倡用最少的资金做最好的房屋改造。本项目也尝试通过规模化订单直接与材料厂商合作，从源头减少资金的支出。

第三，房屋安全问题的解决方法。在安全问题上，要在最短的时间内使租户入住，会采用相对安全的改造材料，通过设计将房屋空白或残缺的地方修整得美观大方，减少刷墙的可能也就尽可能减少了甲醛的污染;下水道排污管也安排妥当，不遗漏不疏忽;尽量减少尖锐物品的使用，方便有孩子的家庭入住;床、衣柜等可以挪动的家具均使用方便拆卸的设计，又方便下一次更新改造或者下一住客的使用。

4 结论

当今大中城市公租房规模化升级改造的可行性及问题解决是本项目着重研究的方向，本文认为公租房将会成为基层工作人员解决住房问题的好选择，引出如何优化这一保障制度。在解决住房问题的同时，公租房规模化升级改造对住房环境与适用性都得到相应提高。

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[基金项目]创美生活工作室（项目编号：CXCY2019058）。

[作者简介]邓宁君（1987—），男，汉族，广东肇庆人，研究生学历，毕业于澳门城市大学，讲师，研究方向：区域合作、公共政策。