大型商业综合体裙房提前开业的配套移交管理

伍山雄 阚晓宇 朱敏慧 杨艳权 薛 伟 汪 刚

中建三局集团有限公司（沪） 上海 200129

1 工程概况

本工程位于上海市虹口区，由2栋170 m高的超高层办公塔楼（T1、T2）、55 m高的商业裙楼及4层地下室组成，是集办公和商业于一体的综合体公共建筑项目。总建筑面积约44万 m2，其中地下建筑面积约14万 m2，地上建筑面积约30万 m2，商业裙房每层建筑面积约37 411 m2。

本工程采用总承包管理模式，共有21家专业分包单位，其中涉及机电安装的分包单位共9家，因此各专业分包单位间的交叉管理显得尤其重要。因业主工期要求，项目需在塔楼主体封顶约3个月后，对裙房进行竣工验收及移交。总承包施工单位将组织以项目经理为带头人的项目总承包管理服务团队，负责与业主对接，同时全面协调施工现场各专业分包的工序衔接、施工计划周期制订、施工作业面移交与反移交，确保达到既定交付节点及交付要求。

2 商业裙房提前移交总承包管理思路

本项目是集商业、餐饮、娱乐与商务办公为一体的大型综合体项目，涉及范围广、规模巨大且商业裙房需提交竣工交付，因此总承包管理工作成为完成项目目标的核心。针对项目商业裙房提前交付的目标，项目需充分发挥总承包管理的优势，深化设计和施工全过程中各专业的统一协调管理[1-3]。

1）针对项目裙房提前开业的目标，列出完成目标的前置条件，如消防控制中心的移交节点、电气设备的调试时间节点等，对各项前置条件进行梳理，使每项前置条件尽可能形成相对独立的施工关键路线。同时各前置条件需相辅相成，完成最终目标。

2）制定可行的施工进度计划，施工进度计划中需明确每个施工工序的施工工期，建立工序穿插模型，明确前后两个工序的穿插节点，做好工序之间的无缝衔接。

3）制定各家分包材料及设备的到场计划，明确到场后的材料堆放场地及临时堆放时间。

4）施工过程中做好关键线路时间节点控制，对偏离关键线路的施工工序需及时制定纠偏措施以及抢工计划。

3 商业提前开业配套机房移交管理措施

本项目机房及设备间较多，裙楼地下4层加地上7层共计配套机房及设备间328间、强电间189间、弱电间138间。配套功能机房的启用是裙房提前开业运营必不可少的条件，也是裙房消防验收的基础。因此，施工过程中对配套机房的管理方法与措施变得尤其重要。

3.1 进度计划管理

要求各家机电分包进场后，根据项目总进度计划以及裙房提前移交的目标，编制合理可行的施工计划，包括图纸深化计划及完成节点、材料设备进场及安装计划，针对裙房提前移交的局部工序提前编制穿插计划、设备调试运行计划以及最终验收移交计划。

如分包图纸深化及BIM建模计划中，在总承包统一协调管理下，各专业协同配合，以图形合一、能直接指导现场施工为目标，杜绝返工、窝工等资源浪费现象。明确要求分包建立健全图纸深化管理体系及管理流程，各专业分包图纸深化及建模后，及时对结构碰撞和管道布局进行调整，模型中以不同的层次感来体现各管线、各工序的先后施工顺序，以便更直接地指导现场施工。

3.2 工序衔接管理

在施工准备阶段，建立好各配套机房的工序穿插模型，在总承包统一管理下，协调各家分包有序穿入，明确出各工序穿插的最早时间点和最迟时间点，依托穿插模型，编制配套机房的房间手册，明确机房中墙体留洞、后砌墙体、设备基础以及管线支架定位、排水沟走向等，使其在主体结构施工中一次性成形，有效缩短工期和减少后期交叉施工。

如房间手册中管道支墩可在房间地面施工时深化，将支墩等距有序、横竖成排成线地进行深化，一次性浇筑成形，达到整洁美观的效果。

总承包单位以统一的施工进度计划、施工顺序指挥各专业分包的施工，按计划定期检查执行情况。一旦发现问题，立即处理，并制定纠偏措施，使各专业分包置于统一的施工程序中，保证各施工工序合理有序进行。

3.3 移交与反移交管理

配套机房施工阶段，各专业交叉施工现象比较普遍，若不能有效管理，则容易出现交叉施工过程相互破坏等不良现象。因此，做好工序的验收与移交管理是避免返工的关键。机房在做完主体结构后可以移交给机电单位进行管线安装，机电单位接收前须做好验收，确认满足后续施工条件后，与总承包单位形成书面移交手续，并交由总承包管理单位存档监督。

机电单位在管线安装完成后，反移交给总承包单位进行结构留洞封堵，以及机房内挡水坎、排水沟等后续施工，同样移交形成书面记录等。

通过对移交手续的管理，能有效追踪各工序的开始及完成时间，及时与总进度计划进行对比分析，有针对性地纠偏施工措施，确保各工序按计划进行施工，完成配套机房提前交付运营的目标。

4 裙楼商业交付后项目交叉管理措施

裙楼商业提前交付后，存在商业开业状态下塔楼后续施工作业的交叉管理，如何确保塔楼的后续施工以及顺利竣工是项目管理的关键。

4.1 裙楼与物业的交叉管理

裙楼竣工交付后，责任管理单位由施工单位转换为物业管理单位。施工单位在对裙楼后续维修保障中需遵循物业管理的要求，并按要求对维修人员进行施工交底。

1）需与物业商讨确定塔楼后续施工人员进出场单独通道、材料进出场通道等。考虑整体室外工程已经竣工，项目塔楼材料进场可考虑地下1层后勤车道进行运输，此部分区域可向物业申请，做好围挡、隔离措施后，由施工单位全权负责管理，施工期间做好成品保护，施工完成后，重新移交物业单位。

2）与塔楼相关的部分功能机房大多位于地下室中，此部分机房后续施工管理需与物业协商，在地下室满足人员疏散要求的前提下，将需要施工的区域进行单独隔离，用以后续机房设备安装就位、功能调试等施工安排。

4.2 塔楼后续的施工管理

裙房竣工验收后，塔楼主要施工阶段为装饰装修，此阶段主要进场材料为专业单位的施工材料。材料进场后，在总承包统一协调下，与物业协商借用局部地下车库区域作为临时材料堆场，其中专业分包单位需堆放材料的一律向总承包单位提出书面申请。进场材料可由小车运输至地下室局部区域进行临时堆放，做好临时围挡及封闭措施。此部分材料皆可通过室内电梯运输至施工楼层，其在临时堆放区域的堆放时间皆不可超过3 d。对于塔楼施工人员管理，项目需在塔楼首层设置人员进出唯一通道，进出场人员均从此通道进出，实现项目封闭化施工管理的目标。

5 结语

为达成本项目裙房提前移交开业的目标，根据各专业施工流程衔接穿插，制定合理可行的施工计划，提前商讨、协调可预见的施工难点，避免在施工阶段产生不必要的返工而造成工期浪费，着重把握施工过程中的主次关系，各工序的优先等级，确保做到精益化的流水施工。

[1] 李鹏.昆明新机场施工总承包管理难点和对策[D].北京:清华大学,2014.

[2] 赵海明,周志宇.论多专业交叉施工情况下园林工程精细化管理应用措施:以北京城市副中心行政办公区先行启动区A1地块(市委)园林绿化工程为例[J].现代园艺,2020,43(21):224-226.

[3] 丘滨.综合管理在南京梅山工程总承包项目中的实践[J].工程建设与设计,2020(24):184-185.