房地产企业住宅商品房开发建设成本控制研究

张 益

(上海丰鑫置业有限公司 ，上海 200062)

0 引 言

在现代社会的不断发展过程中，对于房地产开发企业的发展来说，可能存在国家对整个行业的宏观调控，以及人性人口结构对于整个行业的刚性需求，在未来或许可能呈现出一定的下降趋势。基于整个社会结构的变化来说，可能会对房地产企业的住宅商品房成本价格产生抑制性，使得整个住宅商品房开发利润和当前的社会平均水平相当。为了促进房地产开发企业的可持续发展，应当有目的性地降低房地产行业的成本，因此，对房地产企业的住宅商品房的开发建设成本进行良好的控制，是目前房地产行业发展过程中的重要目标。

1 房地产开发企业的成本构成

针对房地产开发企业来说，其成本构成主要包括以下几个方面。

(1) 土地费用，包括城镇土地出让、土地征用费以及拆迁安置补偿金。在目前我国的房地产开发过程中，房地产企业取得土地的方式主要有招标出让以及拍卖出让。在整个城镇商品房住宅的价格组成中，土地费用占到总成本的比重大致为40%，并且在目前的房地产行业发展过程中逐年上升。也就是说，土地费用是整个房地产开发成本中的重要组成部分。

(2) 前期工程费，主要是指开发项目在前期的相关规划、设计、监理、三通一平、监测检测费等开发费用，这部分费用在整个房地产开发成本中所占的比重大致为5%。

(3) 基础设施建设费。

(4) 建筑安装工程费，这项费用主要指的是在房地产建造房屋的过程中发生的各种费用，主要包括建筑工程、设备及安装工程费等。

(5) 公共建设配套设施费，主要指的是在建设房屋的过程中发生的和居民建设相关的配套服务及非盈利性的公用设施,具体包括学校、幼儿园、医院、商店、银行等发生的成本费用。

(6) 销售费用，指的是房地产企业销售部门在销售房地产的过程中发生的各项费用。

(7) 管理费用，指的是房地产开发企业为了更好地开发和组织管理其经营活动而发生的各项费用。

(8) 财务费用，指的是在开发和经营的过程中，房地产企业筹集资金而支付给金融机构的利息等。

(9) 相关税费，除了各项营业税、城建税、教育附加税、房产税、土地增值税之外，还包括一部分由政府和行政部门收取的费用[1]。

2 房地产企业开发建设成本的影响因素

(1) 城镇房地产的供应价格持续上升。目前来看，许多地区的土地价格仍然保持着上升的趋势，这对于房地产的开发成本来说，造成了土地费用的相关成本不断上升，导致整个房地产开发成本一直保持在较高的水平。

(2) 市政公共设施费用由开发企业承担。这也就是说，房地产企业在开发的过程中不但要承担房屋的建设方面的成本，还需要承担关于在土地划分内的道路、自来水、电力、燃气、通信、绿化等方面的建设成本。另外，还受到学校、幼儿园、公园等公共设施的建设影响，对于企业的成本来说，加大了企业的成本负担。

(3) 房地产企开发企业的税收负担较重。体现为房地产开发企业需要缴纳的各种税额较为复杂。综合来说，税点达到15%左右。另外，房地产企业采取的还是预征的政策，进一步加大了房地产开发企业的资金压力。

(4) 建安费用难以控制。其一，建材价格浮动较大。主要是在建筑中的钢材、水泥、木材等原材料，在这些年来的价格存在上涨的趋势，会直接影响到房地产行业相关成本的增加。其二，由于设计、现场施工等原因引发的工程变更、签证等，该部分变化一方面会增加不必要建安成本和返工费用，另一方面也会造成工期延后，随之影响整个财务费用和税费支出。

3 当地产开发企业商品房的开发建设成本控制方式

3.1 应当加强政府对于土地供应方面的宏观调控

具体来说，要求政府根据市场的实际需求来对土地供应量进行充分的预测，并提供合适的土地量，从而使土地量保持在较为平衡的状态，使土地价格保持平衡的水平，防止由于土地供应量不足而导致各地的炒地之风盛行，有效地减少房地产开发建设企业的相关成本负担。另外，还需要发挥政府宏观调控的机制，对各种利率以及货币发行量进行控制，防止货币的运行的过程中产生通货膨胀现象。与此同时，还需要通过市场的手段来对建材市场的各个部分进行良好的产业配置，特别是对钢铁以及水泥行业重点关注，防止这些建材在市场竞争的过程中，价格浮动水平太大，使房地产开发建设企业的成本控制产生障碍。

3.2 要树立全面控制成本的观念

将房地产开发企业的成本控制责任真正贯彻并落实到每一位员工。目前，仍然有一部分企业认为成本控制和管理的重点在于住宅商品房的设计阶段(当然这个是首当其冲，可以作为重点把控)，而对其他阶段的成本管理没有进行良好的控制，普遍将成本管理视为成本管理部门的事，而和企业的其他部门关系不大。还有一些房地产开发企业认为，在成本管理的构成中，最重要的元素是相关的材料和设备，而且它的成本费用不重要，实际上，这些观念在房地产开发企业成本控制中存在一定的偏见性。具体来说，在房地产开发企业中的任何所有成本都属于成本管理的范畴。要对企业的成本管理进行控制，就要对企业中所有的费用进行全面的控制。

3.3 严格控制建造成本，有效减少整个建筑建设工程的造价

在房地产企业的住宅商品房开发建设中，成本控制就是需要对招投标阶段，施工阶段以及竣工阶段的所有成本进行有效地控制。在招投标阶段对工程成本进行控制，主要是通过选择最佳的施工单位和材料、设备供应商，要求对施工单位的施工资质进行严格的审查，防止施工单位的质量影响到整个房地产开发企业的顺利进行。在施工阶段进行的成本控制主要是通过对施工合同进行良好的管理，防止在合同变更时出现一些工程费用，导致房地产开发企业的成本失控。还需要针对竣工阶段的成本控制进行考证，使整个建筑工程按照施工图纸及相关规则来施工，保证施工成果准确性和有效性，涉及到工程签证以及增减项的处理问题，需要在施工中做好材料差价以及竣工调价等方面各个环节的确认工作，严格地控制整个建筑工程的施工成本。

3.4 财务成本的控制

对房地产企业住宅商品房开发建设过程的财务成本控制中，需要严格控制投入资金以及与项目预收回售资金的用途。在整个工程的开发过程中，针对整个项目开发过程中的资金收支情况来说，要在项目开始前对其进行动态预算，结合工程的施工及销售进度进行调整。尽量做到设计方案报政府职能部门审批通过后加快推进前期施工许可证的办理，尽早开工。开工后按招投标的工期要求严格工期管理，尽早达到预售条件。销售后加快回笼速率，对资金统筹安排。最后科学管理竣工时间和交付时间，做好项目清算，从而有效地控制财务成本。

4 结束语

总体来说，目前我国房地产住宅商品房的开发建设过程中，成本控制仍然存在较大的问题，但是为了房地产行业更加快速地发展，对其进行成本控制，需要充分结合住宅商品房的各个方面，从而实现成本开发建设成本的有效控制。