房价泡沫抑制了生育率复苏吗？——论生育率与房价的动态因果关系

张樨樨

一 引 言

2019 年，我国人口出生率为10.48‰，出生人口数量创1962 年以来新低，加之老龄化及部分年龄段性别比失衡，我国人口可能面临失去平衡能力、发展能力和抗风险能力的危机。另一方面，我国劳动年龄人口数量和占比连续8 年出现双降，人口红利加速消减，劳动力市场供求关系发生结构性转变。在我国经济发展增速提质阶段，人口危机与劳动力困局是当下有待且必须破解的关键问题。

生育是增加新生劳动力供给的主要途径，生育意愿提升并转化为生育行为至关重要。“全面二孩”政策后低迷的生育现状表明，低生育较少源于政策约束，更多缘于女性生育意愿不足。那么，究竟哪些现实因素直接导致女性生育动力不足呢？自1998 年实行新房改以来，我国商品房价格不断上涨，全国住宅平均销售价格由1998 年的2 053 元/m2上涨至2019 年的9 310 元/m2。房地产价格受市场规律支配与宏观政策调控，无论是购房还是租房，都会在居民固定资产投入及家庭消费支出中占较高比例。生育是家庭重要决策之一，中国人的家离不开房子。那么，基于不同历史时期，在影响生育率的诸多因素中，房价波动扮演何种角色？生育率对房价又具有何种扰动影响？对此，有待通过长时间链条数据分析给出答案。

前期人口政策对生育心理带来的负面影响还需要时间去消化，同时，亟待准确预判施政突破口，预防生育刺激政策的效力衰减。有鉴于此，本文将运用拔靴滚动窗口因果关系检验探究我国生育率与房价之间的长期、双向动态关系，揭示房价变动情形下的居民生育行为选择及生育率对房价作用力的方向与大小，旨在为政府统筹协调人口政策与房地产政策提供联动触点，启发千万家庭的生育与购房的相机决策，助推有房与无房群体成为二孩及多孩生育的全新蓝海。

二 文献述评

（一）生育率影响因素相关研究

影响生育率的因素主要包括生物因素、文化因素、政治因素和经济因素，其中，政治、经济因素是引发当下生育率波动的直接因素（黄燕芬、陈金科，2016）。Becker（1926）最早引入微观经济因素解释生育率变化，运用效用最大化模型分析了家庭收入对生育率的影响，提出家庭可支配收入越高，生育率越高。引发生育率波动的宏观经济因素主要包括：经济发展水平与生育政策（汤兆云、郭真真，2012；彭浩然、孟醒，2014）、死亡率下降（Freedman，1995）、就业冲击（Hondroyiannis & Papapetrou，2005）等。

国家生育政策调整也是影响生育率波动的直接因素，并可将其归纳为抚育支持政策与人口政策两大政策筐。在抚育支持政策方面，Kalwij（2010）通过分析家庭津贴、育儿津贴和产假福利变动对生育率的影响，发现国家增加家庭项目支出可辅助女性平衡家庭与就业，降低生养孩子的机会成本，提高生育率。Trude（2010）将家庭政策细分为育婴假、正式的儿童保育及儿童保育现金福利，发现育婴假能够显著提升居民二孩生育意愿，育儿现金补贴对三孩生育行为影响最大，家庭生育支持政策能够显著提升三孩生育意愿。从人口政策调整来看，Luc 和Alexander（2017）研究发现，纵使各国人均GDP、城镇化率、女性就业率与教育水平存在差异，各国人口控制政策均有效降低了生育率。陶霞飞（2019）对中国、印度、韩国、加纳、德国等五个样本国家的人口政策及生育率变化进行比较分析的结果表明，人口政策与生育率之间存在复杂的动态双向关系，限制生育的人口政策对生育率产生显著的负向影响，而鼓励生育政策对生育率提高的影响较为有限（Ouedraogo & Mehmet，2018）。

（二）房价影响因素相关研究

影响房价的因素可分为长期、中期和短期因素，学界主要围绕居民收入（Gyourko，et al.，2013；周小寒，2018）、人口结构（Norber & Oliver，2016）、利率调整（Adam，et al.，2012）、限购政策（Kuttner &Shim，2016；米晋宏等，2017）等因素展开探讨。近年来，房价影响因素的研究视角不断拓展，学者们开始探究货币调控、空间位置等因素对房价的影响，如王睿和李连发（2019）运用拔靴滚动窗口因果检验对货币调控政策与房价之间的双向因果关系进行分析，得出货币供应量不能有效控制房价上涨，长期实际利率对房价的影响存在时变特点。周小平等（2019）运用空间杜宾模型分析2010—2017 年我国35 个大中城市住宅地价房价比的影响因素发现，不仅本地房地产开发规模、土地供给和人均可支配收入会对住宅地价房价比产生影响，邻近城市住宅用地供给与房地产开发规模也是其影响因素，进行房地产调控时应注重“城市联动”和“因城施策”。

（三）房价与生育率的关联研究

从房价波动对生育率的影响来看，房价波动在很大程度上影响生育意愿与生育决策。具体而言，成本增加会引发生育意愿下降，减少生育行为，进而引发生育率下调（Pan & Xu，2012；Malmberg，2012）。本质上，房价上涨对结婚与生育决策具有显著的负向影响（Borsch-Supan，1986；Haurin，et al.，1993）。相对来说，租房夫妇比拥有住房夫妇的生育时间更加滞后（Mulder，et al.，2001）。住房及购房成本提高往往导致生育压力激增（李江一，2019）、生育成本增加等（蔡玲，2018），抑制了适龄生育人群生育意愿（靳天宇等，2019）。有学者研究发现，房价上涨对不同人群的生育意愿具有异质性影响。一方面，房价上涨在对业主家庭的生育决策产生促进作用（Mizutani，2015；Iwata & Naoi，2017）的同时，也会引发非业主家庭生育率下降（李勇刚等，2012；陈淑云等，2016；刘晓婷等，2016；Dettling & Kearney，2014）。Liu 等（2020）研究发现，房价上涨显著抑制租房家庭的生育意愿。张晖等（2020）认为，房价上涨对无房产家庭的二孩生育具有挤出效应。

从生育率对房价的影响来看，低生育率与父母财富代际转移是导致房价上涨的重要因素（刘鹏、张运峰，2018），中年一代的生育率下降将推动代际财富向年轻一代转移，生育率下降1%，房价将上涨0.391%（Hui，et al.，2016）。陈淑云和彭银（2016）认为，人口生育率降低会影响预期房价。生育率通过人口抚养比、家庭住房需求（蔡宏波等，2016）等中介作用，对房价产生负向影响（Takats，2012）。赵清源和臧微（2019）研究发现，新生人口变化对住房消费的影响取决于家庭收入水平，即家庭收入水平较高时，新生人口增加可显著提升住房消费水平；家庭收入水平较低时，新生人口增加则引致住房消费意愿降低。

纵观已有成果，前期相关研究富有见地，但仍存在以下疏漏或可拓展空间：第一，房价对生育率单向影响的研究成果较为丰富，其中，较具启发意义的研究思路为：区分了不同区域房价上涨对不同人群（房主与租房者）生育率的异质性影响。相比之下，生育率如何影响房价变动的相关高质量成果乏善可陈。在不同情境下，生育率对房价的影响可正可负（宋德勇等，2017）。随着宽松生育政策的深入推行及房价的长期高位运行，生育率低迷及高房价导致的棘手问题频现，亟待在厘清两者动态因果关系的基础上对症下药。第二，在较长时期内生育率与房价之间存在动态演化趋势，短期因果关系的实证检验难以刻画出两者变动演进的杂糅关系，而已有文献鲜有长时间链条的动态因果关系检验结论，因此，亟待结合不同时期的经济发展状况、政策组合水平等主客观条件，契合不同发展背景进行具体问题具体分析。可见，在人口结构失衡约束下和新经济蓬勃发展契机中，破解生育谜题离不开对房价的抽丝剥茧。本文在厘清两者的“历史纠葛”与影响路径基础上，依据生育群体的房产属性进行分类，分门别类地进行政策提炼及其相机调整。

三 研究方法、变量选取及实证分析

（一）研究方法

本文采用拔靴因果关系检验对我国生育率与房地产价格之间的交互影响展开实证研究。该方法以格兰杰因果关系检验为基础，同时运用滚动窗口因果关系检验分析全样本和分样本进而得出结论。相较于格兰杰因果分析法，拔靴因果关系检验的显著优势为长时间链条的动态因果关系展示。为了提高检验结果的准确性，本文使用基于误差修正的RB（the residual-based bootstrap）方法解析生育率与房价之间的双向动态因果联系。

（二）变量选取与数据来源

反映生育水平的指标主要有总和生育率（TFR）与出生率（BR），为了更贴切地反映由房地产价格引起的生育变动情况，本文选用我国2000—2018 年的出生率指标。同时，本文选取2000—2018 年全国住宅平均销售价格变化率作为房地产价格衡量指标。出生率与住宅年销售均价变化率的原始数据来自Wind 数据库。

（三）模型构建及检验结果

1.理论模型构建

为研究生育率与房价之间的因果关系，本文构建双元VAR（p）模型：

其中，εt=(ε1t+ε2t)′是一个均值为0、协方差矩阵为0 的白噪声；p代表滞后阶数。将yt写为两个分向量，即yt=(BRt,HPt)，方程（1）可改写为：

在全样本因果关系检验中，假设VAR 模型中的参数无结构性变动。但在实际中，时间序列在全样本区间内的结构性变动普遍存在。参数的结构性变动会改变变量间因果关系的存在形式，从而导致全样本格兰杰因果关系检验出现偏差。即在全样本区间内，时间序列的因果关系存在一定变化。当参数稳定性假设被拒绝时，通过全样本因果关系检验得到的统计推断可能存在偏误（De Silva &Tenreyro，2017）。因此，本文同时对参数稳定性进行长期稳定性和短期稳定性检验。通过Sup-F、Mean-F 和Exp-F 三个统计量对各变量方程参数及VAR 模型参数的稳定性进行短期检验，可解决潜在时间点的单结构突变问题。以上三个检验统计量不服从标准渐进分布，临界值和概率值由拔靴程序均值计算得出。Sup-F、Mean-F 和Exp-F 统计量需要对检验样本进行双边修整，在样本（0.15，0.85）区间内进行参数稳定性检验。在此基础上，运用LC 检验对参数的长期稳定性进行检验。

为了克服参数的结构性变动带来的先验偏差，可基于修正的拔靴估计，运用拔靴样本滚动窗口对变量间的因果关系进行检验。所谓分样本滚动窗口因果关系检验，即将全样本按照一定尺寸分割成小样本进行因果关系检验，将分成的小样本从全样本首端逐步滚动，直至全样本末端（Yuan，1984）。基于修正的拔靴样本滚动窗口可对每个分样本进行因果关系检验，每个分样本均能够得到因果关系的检验结果；将检验结果中所有统计量和P 值按照时间顺序汇总，即可得到分样本滚动窗口因果关系的检验结果。本文使用该方法对生育率与房价之间的动态因果关系进行检验，观察两者关系随时间的变化趋势及相互作用程度。方程（3）描述了生育率对房价的影响：

2.单位根检验及全样本因果关系检验

首先，运用ADF 和NG 两种检验方法对生育率和房地产价格变化率进行单位根检验。检验结果显示，两个序列均为零阶单整序列且在99%的置信水平下拒绝原假设。基于此，对两个序列进行拔靴全样本因果关系检验，检验结果见表1。

表1 拔靴全样本格兰杰因果关系检验

表1 显示，统计量和P 值均接受原假设条件，即房地产价格和生育率两者之间不存在因果关系。在实际检验中，参数会随时间变化而变化，而传统的全样本因果检验往往假设参数不存在结构性变动，使得检验结果与实际情况相悖。为提高检验结果的可靠性与精确性，本文接下来进行参数稳定性检验。

3.参数稳定性检验

在参数稳定性检验过程中，采用Sup-F、Mean-F、Exp-F 和LC 四种检验方法，重点检验VAR 模型及各变量方程的参数稳定性。为了最大限度地保证检验结果的可靠性，我们将通过10 000 次拔靴计算得出统计量与拔靴P 值。

如表2，Ave-F 统计量表明，生育率存在参数结构性突变并在99%的显著水平下拒绝原假设。由Sup-F 和Exp-F 统计量可知，生育率、房价、VAR 模型随时间而改变，参数具有不稳定性。LC 统计量假设参数为常数，生育率参数在99%的置信水平下显著。可见，参数存在结构性变动及不稳定性质，仅在选取的时间区间内进行拔靴全样本因果关系检验不可避免会产生偏差，无法准确描述生育率与房价之间的交互作用。

表2 参数稳定性检验

4.滚动窗口拔靴分样本因果关系检验

我们利用2000 年第一季度(1)根据加总为1 的随机权重分配原则，将出生率与房价变化率的年度数据转化为季度数据，以满足拔靴因果关系检验对时间序列数据长度的要求。至2018 年第四季度我国的生育率和住宅均价变动率进行滚动窗口拔靴分样本因果关系检验，以确定两者的因果关系及正负相关情况，见图1、图2。

图1 生育率对房价的因果关系检验P 值

图2 房价对生育率的因果关系检验P 值

如图1、图2 所示，P 值小于0.1 的部分代表房价与生育率两者之间存在单向因果关系，即拒绝了变量间无因果关系的原假设。可见，在2003 年、2005 年、2009 年的第三季度到第四季度，2011 年、2014 年的第四季度至2015 年的第一季度、2018 年的第二季度到第三季度等几个时间段，生育率是房价变动的原因之一；2008Q4(2)用Q1、Q2、Q3 和Q4 分别表示第一季度到第四季度，2008Q4 即为2008 年第四季度。—2010Q1、2014Q3—2015Q4，房价对生育率有负向影响。2009Q3—2009Q4、2014Q3—2015Q1 为两者公共部分，在这两个时间段生育率与房价存在双向因果关系。

5.滚动窗口系数与拔靴估计检验

在检验生育率与房价因果关系的基础上，本文针对两者因果关系的正负相关情况进行滚动窗口系数与拔靴估计检验，其结果见图3、图4。

观察图3、图4 可知，以零线为临界线，当滚动窗口系数均值大于0 时，生育率对房价或房价对生育率存在正向影响；反之，则存在负相关。若滚动窗口系数的上下界与均值均高于零线，说明生育率与房价存在显著正相关；若滚动窗口系数上下界与均值均低于零线，说明两者存在显著负相关。拔靴检验确定了因果关系存在的具体时间区间，由图3、图4 的检验结果可得出以下结论：首先，在2003Q2—2003Q4、2005Q3—2005Q4，生育率对房价具有显著负向影响；在2011Q2—2011Q3、2018Q2—2018Q3，生育率对房价具有弱负向影响；在2009Q3—2009Q4、2014Q4—2015Q1，生育率对房价具有微弱正向影响。其次，在2008Q4—2009Q4、2014Q3—2015Q4，房价对生育率的负向影响较为微弱。从影响的时间段密集程度看，生育率对房价具有影响的频次较高。

图3 生育率对房价的滚动窗口系数与拔靴估计结果

图4 房价对生育率的滚动窗口系数与拔靴估计结果

四 结果解析与理论阐发

（一）实证结果解析

上述实证结果表明，在生育率与房价具有交互影响的时间段内，两者之间存在随时间变化的双向因果关系。可见，生育率提升对房价而言是一把双刃剑。在供给一定的情况下，人口增加自然而然产生对房产的现实与潜在需求；高生育率引致的抚育成本提升，在预算约束下，对房价形成挤压。当下高企的房价无疑是一座“大山”，养育孩子的高投入成为压在已婚群体头上的另一座“大山”，育龄群体面临“愚公移山”。总而言之，高房价对生育率的负向效应已露端倪，房价合理增长及对其适度调控已成为影响我国人口再生产的重要因素之一。

1.生育率对房价具有弹压与刺激的双重影响

（1）在2003Q2—2003Q4、2005Q3—2005Q4，生育率对房价具有显著负向影响。在2011Q2—2011Q3、2018Q2—2018Q3，生育率与房价呈现弱负相关的因果关系。从1978 年开始我国实行较为严格的计划生育政策，出生率大幅降低。从2003 年开始，大部分省份开始执行“双独二孩”政策，但生育率呈现整体下降趋势，2009 年与2010 年生育率跌破12‰。2011 年、2013 年我国分别实施“双独二孩”与“单独二孩”政策，2016 年初推出“全面二孩”政策，一系列生育政策松绑接踵而至。由于生育意愿堆积，2016 年出生率出现了短暂上升，出生率从2015 年的12.07‰上涨到2016 年的12.95‰。距今，“全面二孩”政策实施已五年有余，并未出现生育率大幅反弹，从全国层面来看，出生率不升反降，2017 年、2018 年、2019 年出生率分别为12.43‰、10.94‰、10.48‰。随着受教育水平的不断提高及计划生育政策的长期严格推行，女性逐渐形成低生育固化心理，生育率较难触底反弹。

受安居乐业传统文化的影响，我国居民渴望拥有住房产权，获得家的归属感。在购买房产时，中国父母浓厚的利他思想体现为不遗余力地帮助子女支付房款，较低的生育水平使得青年人有更多机会获得更多数量的财富代际传递，从而有效增加了实际购房需求，在一定程度上推高了房价。在平均生养水平较为稳定的条件下，较低生育水平使得家庭总生养成本提高不大，用于购买房产的可支配收入相对充裕。房产的居住使用价值、保值增值及投资价值仍颇具吸引力，是家庭财产配置的重头戏之一。投资房产还是投资孩子已成为当代家庭决策的核心焦点。

（2）在2014Q4—2015Q1，生育率对房价具有一定程度的正向影响。“单独二孩”政策抑制了生育率的持续走低，在一定程度上提高了全国平均生育率，2014 年出生率为12.37‰，高于2013 年的12.08‰。随着少儿抚养比的提高，诸多家庭不得不考虑扩大住房面积，多居室住房刚需及改善性需求提升，推动房价进一步上涨。为孩子提前置办住房以备成人时居住是中国父母较为普遍的慈爱心理，在“单独二孩”及“全面二孩”政策刺激下的生育率提升，在一定程度上促使家庭房产拥有套数随新生儿数量增加而增加，新生儿未来的潜在居住需求更快地转化为当下现实需求。在这些需求支撑下，房价保持高位或有所上升符合价值规律。

2.房价对生育率的抑制作用逐步放大

在2008Q4—2009Q4、2014Q3—2015Q4，房价对生育率具有较为显著的负向影响。2008 年全球金融危机爆发给国内房地产市场带来短暂降温，为了促进经济持续健康发展，政府出台了一系列政策，如减免税收、降低利率等，增强房地产市场活力。在有效宏观调控下，房价较快增长，超越了2007 年的历史最高均价。根据生育成本—效益原理，生育动机取决于预期成本与预期收益的比较。房价上涨导致居住（自有房或租房）成本上浮，而居住成本在生养成本中占较大比例，生育预期成本大概率高于预期收益，使得生育动机减弱，实际生育量减少。同时，2008—2009 年房价快速上涨在一定程度上导致消费信心下降，可支配收入减少，增加了养育过程中的潜在成本，降低了婚育意愿与生育信心，生育率随之下滑。

2010 年到2013 年我国陆续出台了“国八条”“新国五条”等商品房限购限贷政策，抑制房价过快上涨。2014 年8 月，全国70 个大中城市中有68 个城市的住房价格下降，2014 年下半年全国平均房价处于下降状态。购房成本在居民消费结构中占据较大比例，居住成本下降致使家庭可支配收入显著提高，生育意愿及养育信心有所增强，辅之以生育政策放松，我国出现一波生育小高峰。可见，房价对生育率的折减效应占据主导，生育意愿尤其是二孩或多孩生育意愿转化为生育行为的能动性对房价变动较具弹性且颇为敏感。

（二）基于实证结果的交互影响环路探析

由上述长时间跨度的研究结论可知，我国生育率与房价之间存在动态因果关系。在典型时间段，两者之间存在相互影响及扰动变化。运用家庭经济学及相关理论，借鉴其他学者的观点（刘一伟，2017；靳天宇、刘东浩，2019），本文尝试提炼并勾勒生育率与房价的双向影响路径，参见图5。

图5 生育率与房价交互影响路径示意图

1.房价上涨在一定程度上增加了生育与抚养孩子的现实成本与机会成本，生育意愿弱化，生育率随之下降（李勇刚等，2012；葛玉好、张雪梅，2019）。由人口经济学理论可知，孩子生育、抚育成本及机会成本是家庭进行生育决策时需考虑的重要因素。一方面，对拥有一孩的家庭来说，增加孩子数量意味着需要更多空间的住房来满足日常居住需求。房价上涨意味着需要偿还更多住房贷款，其可支配收入相对缩水，再多生一个孩子的生育决策在家庭中举步维艰。另一方面，受传统住房消费观念的影响，绝大多数人秉持“有房才有家”、“没有住房不生孩子”的观念，将买房作为人生目标之一。国家民政部统计数据显示，2018 年是近10 年里我国结婚率水平最低的一年，仅为7.2%。其中结婚率最低的五个省市分别为上海、浙江、广东、北京和天津。(3)资料来源：http：//www.askci.com/news/chanye/20190319/1412491143460.shtml。先攒钱买房再结婚是现代年轻人的真实写照，高企的房价推迟了年轻群体结婚与一孩生育时间，要孩子还是要房子的抉择艰涩。

2.在不考虑家庭收入条件下，生育率对房价具有大概率正向促进作用，积极财富效应显现。家庭中孩子数量增多会增加对住房的改善性需求与刚性需求（陈淑云、彭银，2016）。为了给孩子未来生活提供保障以及资产的保值增值，住房的投资性需求依然只增不减。以上三种需求叠加形成对房价上升的推力，有可能形成“孩子多、房子多、资产多”的财富效应。

3.在特定时间段，生育率对房价具有负向影响，挤出效应萌发。相关研究表明，孩子数量增加会导致养育成本激增，在相对稳定的预算约束下，家庭只能选择降低住房需求，从而在一定程度上抑制了房价上涨（Takats，2012）；当生育率下降时，房价往往呈现上涨趋势（刘鹏、张运峰，2018）。相对于多子时代，少子化会使得父母更重视孩子培养质量，竭尽所能地给孩子提供更好的居住条件与教育资源，很大程度上导致学区房价格显著高于同地区均价。

4.生育率对房价的最终影响取决于两种效用博弈的结果，即财富效应与挤出效应哪方占据主导地位。两种效应的发挥很大程度上取决于家庭房产的配置状况。对已拥有一套或多套房产的家庭来说，因多生育孩子而多购置房产或选择更大面积的房产，在引发房价上涨时，对家庭可支配收入的影响相对较小，家庭总资产的大幅度增值却显而易见。在此情形下，财富效应占主导地位，在具有房产购买力条件下，多生育孩子反而更富裕。对无房产的家庭来说，多生育孩子导致少儿抚养比提升，家庭支出增加，直接压低其购房需求，生育需求在很大程度上替代了购房需求，对房价及住房销量形成强力挤压，财富效应无法形成累积。

毋庸置疑，孩子与房子分别为人力资本载体与物质资本载体，两者在家庭决策中密不可分。生育率变化对我国基尼系数已然产生潜移默化的影响，生育已不简单是人口问题，更是经济与社会问题。房价也不是简单的商品价格，是关系到人口与经济可持续协调发展的启动钥与刹车盘。

五 主要结论与政策建议

“全面二孩”政策未带来生育率破冰，期待落空的背后原因错综复杂。全面分析尤恐失了轻重缓急，静止分析则又无法得知变量关系研究之来龙去脉。鉴于此，本文选择房价这一敏感指标与生育率进行一对一动态关系演化分析，特色在于时间窗口切割与推移分析，并从实证分析结论中努力尝试理论淬炼。本文的结论显示，生育率对房价的影响具有显著时变特征；财富效应与挤出效应两者的博弈结果决定了生育率对房价影响的方向与大小；房价在特定时间段内对生育率具有显著且较为长远的负向效应。细忖之，房价泡沫已深刻影响到生育意愿及行为的转化，扭曲的价格信号使得仅仅放开三孩或不限制生育也很有可能不尽如人意。

在特定时间阶段，其实也是经济发展环境起伏的时期，房价涨跌成为节制生育意愿转化为生育行为的关键阀门，因此，在生育政策的通盘设计中融入房价智慧调控手段无疑是突破生育困境的有力方式。房价调控如何匹配生育需要尤显政策创新与施政智慧。本文以下创新性地将城镇育龄群体分为有房与无房两类，针对两类群体及农村居民，分门别类地拟定适用性政策与实施要义，以求以房促生，为生育赋能。

第一，以提供购房优惠或现房改造补助为杠杆，提升有房育龄群体的生育意愿。虽然房价上涨对有房育龄群体的财富效应更加显著，但他们依然面临多孩生育引致的改善性住房需求在高房价下难以得到满足的窘境。针对房产购买力较强的多孩家庭，限购限贷政策不应一刀切，可对两个及以上孩子家庭予以政策放宽乃至房贷利率优惠，并尽快依据各地实际出台实施细则。针对购买力偏弱的多孩家庭，经评估确认后，可以尝试由政府提供现金补贴或集中采购，用于现有房屋布局改造，增大房屋实际容纳力。

第二，通过租房、购房双优惠引导无房育龄群体克服生育心理与现实障碍。为最大限度缓解高房价对无房育龄群体生育意愿的挤压效应，可大力发展与培育公共租赁住房，因地制宜建设“稳租金”商品房，优化租房市场结构，进一步明晰房屋租金指导价格。可尝试针对多孩低收入家庭予以低租金或免租金，使其租得起房，生得起娃。与此同时，加快出台与育孩数量相配套的购房优惠政策，对多孩家庭购房给予实质性优惠，比如减免契税或实行指导价，使得房子不再冲击到孩子，引导无房育龄群体将资产配置倾向更多地偏重孩子。

第三，针对城镇与农村居民，多途径安居促进生育“回暖”。可出台空置房惩处细则，减低空置率，盘活商品房存量，提升供给与需求的匹配效率。针对高房价挤出效应下晚婚甚至不婚引致的城镇生育水平过低，倡导一孩生育年龄年轻化与生育间隔合理化。乡村振兴与美丽乡村建设需要聚人气，而农村育龄女性依然是重要生育主体。可通过完善农村地区宅基地灵活配置机制，对有生育意愿但人均居住面积低于平均水平的家庭适当放宽宅基地审批要求，激发农村女性生育积极性，提升多孩居住质量。

孩子和房子均是民生问题，让老百姓生得起、住得好是全面实现小康社会的重要校标。怎样从安居角度进行生育促进，房价如何形塑生育率，本文独辟蹊径给出了科学提示。居者有其屋，提供的不仅仅是安身立命之所，还有繁育后代的信心与希望。