目标成本管理在房地产开发企业中的应用

姚晶晶

（七彩小镇开发有限公司，浙江杭州 310000）

0 引言

目标成本是指公司在一些项目可行研究之下，并确定项目总目标，能够保证项目有一定的利润空间，而制定的成本执行工作目标。但当前有一些地产公司由于管理方式粗略，在一些企业项目开发运作中，并没有制定项目成本管理机制，未能设置成本控制的目标，而造成地产项目利润空间较窄，给地产公司也带来很多的经营损失。

1 制定科学的目标成本是保障

在一些地产公司内，地产项目往往都是大量的投资，有些项目赶时间、赶进度，并没有做好完善的工程设计方案，就组织开展项目的招标施工，存在边施工边设计的问题。部分施工图纸未能在工程的招标和项目施工前期编制完成，造成项目施工时，无法对目标成本做出精准的测算。因而，就需要地产公司加强对工程施工作业全部成本控制目标的设定，推动目标的执行，才能够实现降低整体项目成本的目的[1]。

1.1 根据目标利润来确定目标成本

由于地产公司的产品比较特殊，在项目开发前期，就要制定好整体项目的概预算方案，才能确定整体产品的成本水平。因此，在建筑的设计阶段，就要确定好项目的总体开发成本，公司的项目开发要做好研究，对项目可行性进行重点的分析，并通过大量数据资料的研究分析，来确定该项是否可行。根据公司内部的实际的资金状况，来确定和开发产品的目标成本，可以应用倒推法，先确定好整个项目的利润空间。根据对外部产品市场价格的预判，以及客户对产品的接受程度来做好预测，以此才能通过销售来确定企业获得的目标利润，并确定目标成本。当算出来的总成本高于目标成本时，那么就要做出项目的平衡，进一步去压缩费用支出，减少消耗，以此才能通过及时有效措施，将成本降下来，当实际的成本小于目标成本时，才使方案更加可行[2]。

1.2 建立目标成本的规范及结构树

地产项目建设周期长、投资金额较大、施工作业环节复杂、涉及工程项目的规划设计、招投标、项目施工、竣工验收、销售，对后期的物业管理等各项环节，这些环节都会涉及成本的控制。因此，就要根据整个地产项目开发全过程，创建出完整的成本管理机制，并制定各成本作业环节的目标。通过建立统一的流程和标准定义，在规划设计、施工设计等各个阶段对目标成本的规范，来实现成本目标的细化分解，并形成最终的目标，来指导项目施工招投标和工程采购等各项作业环节，实现对成本费用的科学管理[3]。

2 分解落实目标成本

地产公司在确定好成本管控的目标之后，就要建立一些成本管理的责任体系，制定成本管理的框架，将成本控制工作落实到具体岗位上，让工作人员能够在日常工作做起，优化成本控制制度，减少资源的浪费，压缩生产费用。在目标成本的工作任务分解期间，要实现细致分解到各岗位上来，实现目标的纵向的分解，要按照整个项目运营的管理，需要将目标成本根据地产项目开发的小组和各工程人员来实现分解，尽可能地使项目管理目标更加具体化、数量化，而且让每一个地产项目开发运营的小组成员都能够确定自己工作岗位的成本管控目标。之后，来将这些目标细致的分解，要进一步做成本控制与项目建设实现融合。在地产项目的横向成本分解方面，还要根据各项的具体工作内容，及各类成本的结构构成状况，来实现成本责任的落实，并使各职能部门都可以获得自己的成本管控目标，构建一个完善的成本控制管理网络。

构建成本的责任成本体系，主要是为了落实项目的成本以及落实责任成本的管理任务，需要坚决划分各层面工作职责。此时，责任的划分也与目标成本内部的管理制度密切相连，落实好责任区分工作，并形成成本结构树。在构建好成本树之后，还需要组织各部门、各岗位人员密切配合协作，以此才能实现在企业内各部门各岗位成本管理目标的汇集，以保证各个目标都能够被执行完成。在地产公司的制度流程层面来确保目标能够贯彻执行，确保对成本的机制管控。将地产项目开发全过程分为若干独立小组，进行可行性研究，并组织开展工程项目规划设计和工程施工及物业管理，给每一个作业环节都制定相应的制度和流程。同时，确定好每个作业环节的管控要点，尽量地实现量化的评价，这样就可以在日常业务中，实现对所有成本管控过程控制，真正地将成本控制执行到位[4]。

3 严格管控目标成本

做好项目的目标成本工作准备之后，要组织开展目标落实，严格控制目标执行的过程，确定目标执行的路径，对目标执行期间做好比较、跟踪，实现动态成本的管控。其中，地产公司内部的动态成本工作反映是项目在建设期间，短预期成本，而且可以通过实时反映各目标的执行状况，并与原设定目标之间的差异进行分析。对目标执行中存在的问题要向部分人员反映，实现对地产开发过程的全成本管理控制。

地产项目的动态成本管控主要是项目成本控制的实时性，其中动态性是指在任何一个项目生命周期内的某一个时间节点，都能够实现动态的掌握好该项目的最新成本。通过测算每平方建筑物的造价是多少，并且动态成本也强调在地产项目的运营中，要对所有的项目作业环节实现全部的成本测算，以此才可以实现管控成本，实现辅助营销目的。在项目完工之后，就要获得全部的运营成本管理数据信息，以此来实现对所有成本作业环节的测算。地产公司的项目开发时，要在事前、事中、事后三个阶段，实现成本的把控。

3.1 地产项目开发运营事前控制阶段成本控制

地产项目在初步的设计期间，设计图纸会对后期的项目投资带来大影响，其中项目设计图纸占整个工程造价总额近60%，在工程设计阶段就需要加强对设计内容的控制。其中项目施工阶段，通过各类技术措施来节约资金，在整个工程造价中只占到近10%。由此可以看出，在工程设计阶段，造价成本管控至关重要，公司应该在地产项目开发策划阶段，委托外部的设计单位，重点说明地产项目的品质要求，以及成本管理目标等多个方面信息。通过对比多种方案来测算，综合运用企业的各类楼盘的成本资料信息，通过造价成本资料的反复测算，优化设计工程方案，确定好地产开发项目的品位和目标客户群，这就能够选择那些投资回报率比较高的最佳开发方案，并为决策而提供更多的数据支持。

3.2 地产项目开发事中成本控制

在地产项目建设期间，要组织工程人员开展事中图纸会审，设计相应的会审制度。在项目建设前期，就要组织相关的建设单位和工程部门来对图纸进行仔细的分析，发现工程图纸中的问题来避免问题影响了后期的项目建设，而给地产公司带来更大的资金损失，进一步加强预算控制，增强对项目发包和各类建材工程设备购买的强化招投标控制，优化设计合同会签制度和项目管理的计划。在施工时，就进一步加强对进度款支付的科学管控，以此才能实现避免出现违规违纪的行为。通过强化签证制度的执行，严格控制工程施工图纸的变更，工程人员收集工作的资料，来实现项目信息的汇集，并及时分析项目建设中的各类风险和隐患，处理风险收集信息，也可以为后期的项目结算，防止工程单位的索赔，提供更多的准备资料。

3.3 事后的成本控制

在竣工结算阶段，要以财务部和造价部为主组织开展项目开发的验收，收集项目各类资料，并对各类资料做出审核，确保各收集的资料都真实合理。在规定时间内，完成地产项目的决算组织，开展项目的审计，在完成项目审核和结算之后，就应该做好项目复盘工作，以此分析整个项目开发建设中的成本超支原因，并总结经验。

4 强化对目标成本工作执行的考核

组织开展对目标成本管理工作的考核，可以检查到成本控制工作的执行状况，综合评价整体项目成本管控水平。在实际的项目执行期间，对于已完成的成本控制的结果，做出细致的评价分析。将成本管理工作的执行结果与职工的业绩薪酬和职工的职位晋升相联系，提高职工参与成本管理工作的热情。在考核时，要应用更多的定量考核指标，用数据来评价各职工的成本管理工作成果。在对职工做好绩效考评时，还应该加强对整个项目周期内的成本控制数据的总结分析，并且要建立于之相匹配的动态成本数据管理机制，以此来提高项目的成本运营水平。通过在企业内，建立成本数据库，将所有的成本数据信息都保存，并对未来的成本管理工作做好仔细的分析。构建成本数据库，这样才能有效地体现出知识管理企业的目的，让知识资源成为公司的重要资产，保留知识产权、知识资产，才能避免人员的流动对公司的成本工作造成巨大影响。

5 结束语

地产公司的成本管控是一个动态化的过程，在当前市场变化莫测，使成本管理工作变得更加复杂。因而，目标成本管理工作就要建立起覆盖到地产项目运营的所有工作环节的制度及流程。组建成本管理部，配备高端的成本控制人才，给职工开展培训，并给各部门都制定相应的成本管理工作目标，加大成本控制工作的落实，才能降低地产项目开发成本，拓宽地产公司的盈利空间。