浅谈房地产项目全过程造价管理

贾晓

（山西鑫盛联房地产开发有限公司，山西太原 030000）

伴随着我国经济的长期向好发展，房地产行业也在21 世纪以来取得了长足的发展。房地产行业在中国若想要取得良好的持续发展，对各环节进行成本控制便成为其中一项核心内容，而对房地产工程的全过程造价管理，就在这一背景下进入到了房地产行业的视野中，了解房地产项目全过程造价管理的重要意义，分析当前房地产项目各环节造价控制中存在的问题，制定行之有效的房地产项目造价管理策略，是相关行业从业者必须要深刻思考的问题。

1 全过程造价管理的关键作用分析

针对地产企业来讲，施行全程价格管理，主要有以下几方面的意义：①让房地产建设企业把工程造价控制在科学的范围以内，实现成本的有效节约，增强对各类资源的有效使用率，并且还能增加地产企业的经济效益，提升其核心竞争力，让地产企业实现健康向好发展；②对房地产项目来讲，进行全过程造价管理，能够让工程项目保持高效的运转，合理安排项目资金，科学预防地产项目修剪环节，发生资金短缺等情况，保证施工进度；③开展全过程造价管理，能够对房地产项目的决策、设计等方面进行优化，减少房地产企业在投资环节的各类风险。

2 房地产项目建设过程中各环节造价管理工作主要问题

2.1 决策阶段

通过对我国房地产项目的造价管理工作开展情况进行分析，在决策阶段所体现的问题主要表现在对早期工作人员的组织和调配方面的不合理、缺乏专业技能型人才；项目决策方案的可行性不强；项目审批流程不够规范、管理存在漏洞等方面。造成上述问题的原因，主要是因为房地产企业人力资源管理方式滞后同时缺少科学有效资金使用计划所导致的。

2.2 设计阶段

在房地产项目设计阶段，普遍出现的问题是采用的施工技术和经济性原则相矛盾、轻视设计方案的合理性或经济性；房地产项目设计人员只关注设计图纸编制，轻视设计质量控制，导致各类工程设计图纸之间存在有比较严重的交叉矛盾现象。对引起上述问题的原因开展讨论，一般是由于房地产开发企业在工程设计过程中对工程造价管理缺乏有效的关注，导致限额设计不能得到有效的使用，再加上设计者只关注设计方案的整体美观性、完整性，对其所涉及的建筑的经济性缺乏足够的重视，限额设计思想不能得到有效的贯彻落实。

2.3 项目招标阶段

在项目招投标环节，长期性存在的问题是招标文件的编制质量不高，招标文件中出现模糊不清、自相矛盾的内容或存在某些内容遗漏，这都会导致施工单位在投标时采用不平衡报价，施工过程提出索赔，增加项目成本。

2.4 施工阶段

在地产项目建设阶段，长期存在的问题是其造价管理工作普遍存在的问题是房地产企业对项目施工过程中的成本管理控制力度不足，对施工过程中涉及的项目变更以及签证等无法及时有效进行确定。分析造成这一情况的原因，往往是因为房地产工程项目施工组织安排不科学、工程设计深度不足、工程成本管理控制力不强等因素所引起的。

2.5 竣工验收阶段

在地产项目完工验收阶段，其造价管理工作普遍存在的问题是施工单位所提交的相关资料准确性、完整性较差，例如：工程竣工图纸、工程签证单、工程变更单、工程结算书等信息不健全，不完整。造成以上问题的原因是房地产企业对于房地产项目竣工资料的审核未严格按照规范及合同要求进行，致使这些资料在审核的过程中存在有比较大的疏漏。

整体来讲，从目前的房地产造价管理工作的开展情况来看，其在各个环节造价管理工作中，都出现了一些值得重视的问题，以上问题的普遍存在，都可能让房地产企业成本增加，无法实现经济效益和社会效益的最大化，因此，充分了解这些问题，并制定问题的有效解决对策，是房地产企业必须重视的问题。

3 房地产项目全过程造价管理的有效实现路径

3.1 决策环节的造价管理方法

房地产企业为了切实保障房地产项目造价管理工作在项目决策阶段能够真正意义上发挥其独有作用，单位一定要完善的前期工作。①应当对人力资源的设置、组织、分配等工作进行强化，进行专业技能培训，提高房地产企业造价管理部门工作人员的理论水平和实践能力；②还需要对房地产工程项目进行各环节全方位系统性规划，设计多种问题处理方法，方便为今后的工程开发工作进行有效的铺垫；③应当对房地产项目的经济利益进行有效的评估预测，由此在保障房地产工程项目质量的前提下，以最低的投资来换取最丰厚的回报，同时使用财政学、经济学等理论背景下的资本评估模式，对房地产项目进行全方位的经济效益评估，把房地产项目给房地产企业所带来的经济效益以及社会效益进行展示，最大限度保障项目决策过程中的精确性和合理性。

3.2 设计环节的造价管理方法

在设计环节中，其造价管理工作必须要严格按照科学合理的决策方案，对工程中的各类图纸信息进行全面的交流沟通，明确各类施工技术与施工标准，让技术与经济能够始终保持相对稳定平衡的状态，更好的保障项目设计的合理性。房地产企业需要选取经验相对丰富的设计单位，让他们全权负责房地产工程的设计工作，实现设计环节中，各部门工作内容的协调统一，并严格管理好各部门之间在工作中的关系，对已经设计完成的施工图纸指派专业技术管理人员进行全面审查，造价管理部门对各种所需要使用的材料、设备等进行价格评估，由此来对工程设计方案进行确认，并在设计环节将造价管理进行有效细化，对各种投资因素对房地产行业所产生的制约进行分析，由此在设计环节实现对房地产项目的有效造价管理，实现设计方案的可行性、科学性。

3.3 在房地产项目招标阶段的造价管理方法

房地产项目的招标阶段，需要有效开展造价管理涉及的相关工作：①选聘优质的造价咨询机构编制招标清单及控制价，房地产企业造价管理部门要加强对招标工程量清单、招标控制价的审核，确保招标清单及控制价的完整性、科学性、合理性；②在编制招标文件的过程中要明确招标范围、招标方式、建设周期、报价取费标准、付款方式、评标方法等；③加强合同管理，明确合同双方的权利和义务，合同条款要尽量详细、合同措辞要严谨，明确合同价款调整的方式方法以及风险范围。

3.4 施工环节的造价管理方法

在房地产项目施工阶段开展造价管理工作①房地产企业必须明确各部门的岗位职责，构建科学规范的施工组织，严格按照设计图纸进行相关工序的施工，保障项目施工有序进行；②要对施工过程中的各项环节进行严格的质量管理，严格材料进场管理制度，确保施工材料符合设计及规范要求，严格检验批验收制度，确保工程实体的安全性、可靠性；③建立明确完善的设计变更、施工签证审核审批制度。房地产企业工程管理部门要对设计变更的具体内容进行正确分析，确定设计变更的必要性、合理性；造价管理部门要熟悉招投标文件、施工合同及相关法律政策，确定其是否属于合同、图纸及预算中的内容，确保签证与设计变更符合工程造价管理工作的相关制度和标准，有效预防在工程项目建设过程中出现工程造价的大幅上升，实现对工程成本的有效控制。

3.5 竣工验收环节的造价管理

在项目竣工验收环节进行造价管理工作：①需要将房地产工程项目的招投标文件和项目施工合同中的工程内容作为项目竣工验收过程中的核心进行审核，相关从业者需要全面认知设计图纸中的各种内容，并做好对各个环节中的工程量和项目内容的记载，并对项目资料进行分解，预防发生各种错误；②在项目审核环节中，从业者一定要亲身前往工程现场，对项目总量量、验收报告、材料单价等内容逐一进行调查、核对与记载，确认其是否符合工程质量要求，核对签证单内容与设计图纸中是否存在不匹配情况；③进行项目后评价工作。在工程进行竣工结算以后，对该项目在造价管理工作方面的经验与教训进行总结，并写出总结报告，为房地产企业的全过程造价管理工作提供有效的经验。

以上便是本人结合工作经验，对房地产项目各环节实施有效造价管理的相关路径，通过以上方法，房地产项目的工程造价可以得到有效的控制，并且工程施工进度和工程质量也将会得到显著的提升，这对于保障房地产企业的经济效益和社会效益，都将会带来积极的影响。

4 结束语

整体来讲，对房地产企业来说，在保障项目工程质量的前提下，获得最大程度的经济利益和社会效益，是其日常工作中的重要目标，并且也是保障其长期稳定发展的重要前提，所以，对于地产企业来说，施行全过程造价管理，具有十分重要的意义，它不仅可以增强地产企业造价管理人员的专业能力，同时也能够让房地产企业的规章制度得到有效的实施，提高造价管理工作的质量，保障工程项目中的各项资金得到充分使用，增强企业的经济效益。