房地产开发企业成本控制措施探究

钱逢君

（亳州金骏房地产开发有限公司，安徽亳州 236800）

0 引言

随着近年来国内房地产行业的逐步规范化以及国家对该行业的宏观调控，房地产开发企业利润空间逐步回归到正常化水平，而日益激烈的行业竞争迫使房地产开发企业不得不注重成本控制，以实现企业经济效益的提升。那么，如何才能实现房地产开发过程中的成本高效控制，各学者深入实际，做了大量研究。赖志军[1]认为，在日益规范的市场竞争环境下，为提升企业经济效益及社会效益，加强房地产开发过程中的成本控制应从土地取得阶段、项目决策阶段、项目施工阶段实施全过程成本控制。在取得土地阶段，要实施公开化竞标方式，切不可恶意竞争；在项目决策阶段，一定要制定合理的决策方案，只有决策合理，方能优选最佳投资方案，才能以最小的资源投入获取最大产出；在施工阶段，首先要积极开展工程量清单招标，其次则是严格控制设计变更，并加强现场管理，减少客观因素对项目总体成本带来的影响，从而实现项目成本合理控制。本文就结合笔者多年工作实践经验，在梳理相关文献资料基础上，对房地产开发企业成本控制的有效策略谈几点看法，希望能对相关企业有所启发。

1 实施房地产开发企业成本控制的重要意义

1.1 保障企业经济效益的提升

在房地产开发项目建设实践当中进行科学合理的成本管理，可帮助施工企业降低不必要的成本浪费，实现资源的合理利用。在计划经济时代，房地产开发企业在工程施工过程中都会进行相应的工程预算，对施工过程中各类资源的实际应用情况进行准确的统计与计算，了解工程成本消耗情况。值得注意的是，这一过程中必须对建筑材料、人工成本、机械设备故障维修保养成本等影响因素进行综合考量，对工程利润空间进行确认，从某种意义上说，成本控制还会影响到施工决策的制定，所以，在项目招投标阶段，就应该加大工程成本控制工作，只有科学有效的成本控制，才能降低设计变更频率变更，保障企业经济收益。

1.2 协调各施工环节有序进行

在房地产开发项目建设中，所涉及环节较多，且各环节联系紧密，任何一个施工环节出现纰漏，都会对其他施工环节造成影响，进而影响工程总体质量，还会造成施工进展缓慢，为施工企业带来不必要的经济损失。而基于高效成本控制的工程施工，可实现各施工环节的有序协调，实现各环节间的完美衔接。对于房地产开发项目而言，任何一个施工环节的竣工，都需要倾注大量资金成本，因此，针对不同施工环节进行合理的成本控制，可为实现项目整体造价水平的良好控制奠定基础[2]。

1.3 提升施工效率，保障资源利用率

在房地产开发项目施工过程中，不可控因素众多，突发状况频繁发生，最容易受到气候条件变化及工程施工风险的影响，轻则影响施工进度，重则使企业经济效益饱受损失，甚至还会使现场施工人员人身安全得不到保障。因此，很多房地产开发企业会在工程施工中注重成本控制工作，预防这些不利影响的发生，做到提前应对、及时调整、从而制定出更加高效的施工方案；同时，还可以进一步加大材料成本控制、机械设备成本控制及人力劳动成本控制等方式达到施工效率提升之目标。

2 房地产开发企业成本控制常见问题分析

在房地产开发项目建设过程中，各实施阶段中存在的各种问题都会造成项目成本管理目标无法实现，因此，必须深刻意识到这些问题的严重性，并认真分析各阶段的问题，从而为更好地实行项目成本管理提供基础。

2.1 项目决策阶段问题

2.1.1 投资立项随意性强

有些房地产开发企业在投资立项阶段，只注重项目资源的调查，而忽视项目可行性研究工作，完全忽略了决策方案、工艺技术选择、材料采购计划对项目整体造价带来的而影响，致使后期项目建设价管理失控[5]。

2.1.2 造价管理力量薄弱

近年来随着房地产开发行业的进一步发展，建筑规模进一步扩大，往往需要众多专业的人员参与造价管理，然而，在现实生活中，有些房地产开发企业在项目投资决策阶段所配置的造价人员严重不足，再加上高素质的管理人员欠缺，使造价工作任务繁重。一些有经验的老一辈造价人员就避而远之，仅安排一些新入职的人员担任造价预算，这些人因为缺少实地工作经验，无法保障投资估算的准确性。

2.2 项目设计阶段问题

2.2.1 设计任务过度饱和

①由于设计单位因人才的匮乏，为了不耽误工期，很多设计人员在前期地质勘察工作中，不愿意深入实际进行准确勘测，只凭经验下结论，导致后期施工过程中，出现开挖后的地质与设计基础地质不相符，变更索赔不断出现；②由于设计任务重，有些设计人员在制定设计方案时，不通过必选就仓促出方案，致使造价偏大。

2.2.2 忽视项目设计阶段成本管理

由于设计阶段的造价管理对项目成本控制、造价管理起不了多大的决定性作用，所以，在具体工作实践当中，就忽视了该阶段的成本管理，缺少设计成果经济指标的考核机制，究其原因主要体现在以下几个方面：①尽管政府部门对项目设计提出了规范性要求，然而，在落实各项工作时，对于项目优化、材料选择、降低施工风险和成本途径等方面没有明确的制度；②建设单位没有在设计成果考核时，往往只注重项目功能是否能够满足客观要求，对于设计质量的高低及经济性置若罔闻，没能找出衡量标准；③设计单位往往是根据投资决策书进行开展相关施工图纸设计，很少涉及造价控制，无法衡量自己设计方案的优劣程度[3]。

2.3 项目施工阶段问题

房地产开发项目涉及施工单位一般较少，各施工单位间矛盾问题较少，因此房地产开发项目施工成本造价问题主要集中在建设单位本身，主要问题体现如下：

2.3.1 人力资源管理未到位

①房地产开发企业管理人员本身就严重不足，尤其在专业造价管理人才配备上，更是捉襟见肘，造成工作任务繁重，对于施工阶段的成本管理工作只是被动接受状态，缺乏主动探究的动力；②在进行技术经济管理人员绩效考核时，缺乏完善的考核制度，只对施工质量、安全、工期、经济设定总体目标，但并没有细化，致使考核制度可操作性差；③建设单位不注重技术经济人才的培养与储备，很多房地产开发项目管理班子都是因项目需要临时组建的，管理队伍整体素质参差不齐，因而很难保证管理质量。

2.3.2 没有实施动态管控

当前，很多房地产开发项目在选择造价咨询单位时，基本没有主动权，一般都是集团公司以打捆招标方式获得，咨询单位并不在项目现场，在工程设计、施工阶段，咨询单位并不在场，一般都是在审核结算时出现。在成本计算时往往根据施工单位、建设单位及监理单位所提供的资料进行，缺乏动态性管控，从而无法达成工程造价管理的真正目标。

3 高效控制房地产开发企业成本的有效措施

3.1 制定科学合理的工程造价管理方案

在开展房地产开发项目施工进程中，施工设计是最为重要的一个环节，虽然工程设计中所需的资金消耗较少，但是，一旦工程设计环节出现纰漏，就需要在施工过程中进行一系列的变更，致使项目结构发生变化，进而导致工程总量、工程进度等都相应发生改变。因此，相关管理人员应在工程设计环节就加大重视力度，科学合理地进行工程造价管理方案的编制[3]。例如，安排专业人员对施工现场进行勘察，使设计方案更具科学性与合理性，保障工程施工有序进行。同时，还要在工程设计过程中加强监督与管理，及时找出设计方案中的不足与缺陷，在与其他设计人员进行综合分析后，提出具体解决方案，从而最大限度地保障工程成本控制的合理性，达到节约资金投入的目的。

3.2 实施全过程造价控制

房地产开发项目成本管理不应该是某一时段中的管理任务，而应该贯穿于项目建设全过程中。首先，在项目立项时，及对预测整体造价情况，并制定科学的造价控制标准，同时加强施工图纸审核，避免后期施工中因频繁出现图纸变更引起的造价困难问题；其次，需实施动态化监测，了解项目施工进展情况，并严格按照既定标准执行，及时找出陈本管理问题及原因，并进行有针对的处理，确保建筑总体成本在有效控制范围内[4]。

3.3 合理运用信息化技术

随着近年来网络信息技术水平的进一步提升，受到各行业的广泛运用，且为各行业管理带来了便利。对于房地产开发企业而言，同样可以将此技术运用于项目成本管理之中，利用信息化技术手段全面开展工作造价控制工作。一方面，应加大研究力度，开发出专门适用于工程成本控制的网络系统，通过对所存储的数据信息分析处理，自动生成易于管控的工程造价信息；另一方面，注重BIM技术的应用，充分运用BIM可视化、模拟性特征实现项目施工模拟，然后生成直观成本控制模型，以便筛选出最佳控制方案。

4 结语

在房地产开发项目施工中，科学有效的成本控制是衡量企业经济收益的重要标志，因此，必须在工程设计、施工、工程量计算等环节就加强造价控制工作，并通过全过程成本控制实施及信息化技术的科学应用，使项目成本管理更具时效性，进而有效促进房地产开发行业的可持续发展。