全过程管理在商办综合体项目开发建设中的应用

孟利民

（上海万坤实业发展有限公司，上海 200082）

0 引言

城市商办综合体项目，属于大型群体性建设工程，具有系统、复杂、群体、大型等特点。参建方众多，各自目标存在差异，过程管控面比较广，信息点多，协调工作量大，容易滋生各种矛盾，因此需要采用总体管理的思路，通过全过程管理方式，进行动态控制，达成最终目标。

全过程项目管理，主要包括：项目建设的立项和实施策划、项目的整体规划和设计、项目施工前的准备、施工过程的各项目标管控、项目竣工验收、项目交付等多个阶段。每个阶段都不是孤立存在而是相辅相成，如何将以上阶段在全过程管理中有机地结合起来，让管理的信息流更加顺畅，让整个项目建设有序开展，达成最终的目标，是本文需要解决的问题。

下面针对每个阶段开展的主要工作、重点难点问题、解决措施等进行论述。

1 项目概况

陆家嘴世纪大都会（2-3地块）项目，由陆家嘴集团和百联集团投资，陆家嘴金融贸易区联合发展有限公司开发，功能定位为办公和商业综合体。位于世纪大道、张杨路、福山路交汇处，占地面积37898 m2，地上建筑面积162234m2，包括1#～4#楼甲级写字楼，5#楼百联世纪购物中心，一座35kV变电站；地下室共4层，建筑面积116130m2。地块与地铁世纪大道站之间围护墙零距离相接，地下一层开设连通通道与地铁世纪大道站厅连为整体。地铁6#线在地下二层从地块内穿过，将地块切割为北部A区和南部为B区两部分，在地下二、三、四层共开设5个通道将A、B区沟通。该项目2006年12月项目立项，2008年8月现场施工正式开始，2013年4月正负零结构施工完成，2014年10月结构封顶完成，2015年11月30日取得竣工备案证；商业部分世纪百联于2016年7月投入运营。项目从立项开始建设开发周期历时10年之久，参建单位包括甲方、项目管理、监理、设计、顾问、承包商、供应商以及其他关联方等约30几家单位。

2 立项和实施策划阶段

本阶段主要开展工作：取得立项批复；项目实施策划、编制和确立项目建设大纲。

2.1 项目立项

首先要基于城市远景规划基础上编制可行性研究报告，报告得到论证和批复后，取得立项批复文件。

项目立项是项目启动前的结果性文件，它确定了项目的投资主体、项目性质、建设规模、经济效益、资金来源等，是项目后续所有工作的依据性文件。

2.2 项目实施策划和项目建设

如何保证整个建设工作有章可循，有据可依，需要对项目策划和规划以确定项目管理的模式、管理团队及组织架构、承发包及采购模式、项目程碑节点、各项管理制度、文件档案及信息处理流程、进度质量投资等的目标。

通过策划和规划，最终形成项目建设管理大纲，该大纲重点阐明了组织机构、管理方式、相关制度、工作流程、信息档案处理方式等工作。其重要性在于，是贯穿于项目建设全过程，涵盖每个阶段的纲领性指导文件，对于各参建单位而言，有了此纲领性文件，就有了开展项目建设的中心思想。

3 项目规划和设计阶段

本阶段主要开展工作：设计任务委托书的编制及定稿；规划方案的报审报批；初步设计；施工图设计；专业深化设计。取得工程规划许可证。

设计阶段可以说是整个建设周期内最重要的阶段，贯穿于项目建设的始终，设计文件决定了项目使用功能、结构的安全可靠、经济合理、项目与环境相适宜等；也是是投资测算与控制、施工方案编制等的基础，由于设计图纸引用的标准规范等决定了其材料的选用、设备选型、施工工艺方案的选择等，对项目投资控制起决定作用。可以说，设计文件完美与否决定了项目的成败。所以需要从以下方面加强设计阶段各项工作的管控：

设计任务委托书及附件表述完整，内容详尽尤。其需要燃气、给排水、电力、通信、公共交通、电梯、设备设施、幕墙、钢构、精装修等配合资源的提资工作经过反复论证比选。

加强设计自身的进度管理、质量管理、投资测算管理、设备选型管理，专业深化管理等工作。制订详细的整体设计计划和质量控制措施，以专题会和邮件形式加强设计信息的交流沟通。尤其在设计文件中反映出项目的重点和难点工作及建议采取技术措施等。

加强专业深化设计的管理，尤其是幕墙、钢结构、精装修等方面，需要由专业承包单位就是深化设计后，交由原综合设计院审核确认才能作为施工文件。

加强设计变更的管理，建立变更台账清单，及时进行图纸发放和现场交底，做好竣工图纸的审核和出图工作。

4 项目施工前的准备阶段

正式施工生产需要有承包单位，需要具备完整批复手续；需要满足施工的机械设备和机具；需要场地具备施工条件，需要专业的管理团队，需要成熟的劳务班组，需要合格的材料供应渠道；管理制度管控措施已制订；相应的规范和技术标准已准备；施工工艺方案清单已审批；一级二级三级节点计划已核准等。

这些工作都集中于施工前的准备阶段，如何缩短参建人员、协作单位、周边环境、工艺方案、机械设备就位、材料采购等的“磨合期”，如何在实施生产中不要出现漏洞百出造成很多阻碍，就需要准备阶段工作考虑得更全面更充分。

其中施工组织设计是准备前的重要工作，它涵盖了场地总平布置、组织架构、进度计划、劳动力机械设备等资源配置计划及管理措施、临时水电需求及方案、质量计划及控制措施、安全文明控制措施等。所以，做好施工组织设计是保障施工生产顺利开启的不可或缺的工作，也是施工前准备阶段工作重中之重。

5 项目施工生产阶段

城市商业综合体多位于比较繁华的城市中心或者副中心，居民生活和商业活动集中，施工场地和施工环境都受到很大的制约和限制，尤其是主体结构快完成前，相关专业分包单位集中进场施工，交叉作业界面多，协调工作量非常大。

本阶段重点开展工作：进度、质量、投资、安全文明、合同管理、档案信息管理等。采用主要管理手段是订立目标、制订计划、设立制度管理、建立控制体现。通过信息的搜集、加工、整理、及时传递，利用沟通、协调、管控等手段；保证问题及时解决，矛盾消灭在萌芽状态。尤其加强预判和纠偏工作开展。

重点强调信息畅通，管控和协调。

本阶段重点难点工作比较多，在此列举深基坑支护，土方开挖，群塔施工。

（1）深基坑支护：方案进行专家论证。由于地下室深度达到27m左右，底板厚度平均1.8m，周边地铁运行，道路交通繁忙，围护结构采用了地下钢筋混凝土连续墙形深基坑支护方案，深度达到50m左右。结构施工过程中重点加强围护墙的变形监测工作，接缝处渗漏水工作等。

（2）土方开挖：方案进行专家论证。地铁沿线土方开挖紧邻围护墙划分十几个小基坑，采用间隔开挖的方式，加强围檩和纵向支护，每个小基坑土方开挖24h连续作业，待结构回筑到负二层时，开始旁边小基坑的土方开挖工作。开挖过程加强监测，加强排水等工作。

（3）群塔施工：场地可利用空间非常有限，部分地下室尚未完成，部分楼栋已开始正负零以上结构施工。对于塔吊的布置和使用，既要覆盖范围全面，又要经济合理，还要考虑到钢构、幕墙安装施工，设备吊装就位需要等。因此对于塔吊选型是一项重要的工作，决定了垂直和水平运输的效率，对整个施工阶段生产起到非常关键的作用。

本项目采用了5台塔吊，组成群塔，以满足整个施工阶段生产需要。

6 项目竣工验收

验收是对已完成工作的检查和核验，检验其是否满足使用功能，符合设计文件、报批报建时批复的文件、相应的施工标准和规范等。验收结果为项目投入使用提供证明文件。

竣工验收分为专项验收、专业验收、单机调试、联机调试、竣工备案、综合验收等。

首先成立验收小组，由建设方项目负责人为组长，监理和总包单位为副组长，其他参建方为组员，明确各参建方职责分工。其次，对验收工作进行策划，分门别类，列出对应的工作事项清单，制订验收工作计划，并明确该项工作前后置工作及逻辑关系。

无论是专项验收还是竣工备案，过程资料及验收评定报告，以及验收通过文件等的搜集整理，是验收工作的重要环节，因此各参建方需要专人搜集整理档案资料，验收组安排专人统一进行指导，并对结果性文件及时搜集归档，以备最后档案资料顺利移交档案管理部门。

为保证验收工作顺利进行，每周召开验收工作进度专题会和档案资料搜集整理专题会议。

7 项目交付及结算

7.1 项目交付

项目取得竣工备案证明和综合验收证明文件后，意味着项目开发建设的基本结束，接下来工作是办理移交，商办综合体项目一般是向物业管理单位进行移交，包括工程实体移交和档案资料等的移交。

为了便于移交工作顺利进行，该项目物业管理工作在项目建设之初就已参与进来，根据以往工作经验，对设计、施工、调试等提出合理化建议，尤其是在各项验收阶段，参与专项专业验收，参与单机调试和联动调试工作，对于接收后物业工作开展费用有利，这是其他项目值得借鉴的地方。

7.2 项目结算

是对项目投资执行情况的总结。首先需要厘清结算项目清单，制订相应的结算计划，并安排专人跟踪。重点强调结算依据的提供，通过项目实施经验，在施工过程中尤其要重视承揽合同、设计文件、设计变更、施工方案及相应措施、政策性文件等搜集整理，特别是人工、材料等随因时间变化的调整依据。

项目结算完成后，经过审核批转，审计单位需要出具结算证书，并经业主方签字盖章确认，交由合同各方留存。

8 项目后评价

陆家嘴世纪大都会商办综合体建设项目，运用全过程管理的理念，信息通畅，指挥协调，通过参与各方的共同努力，2015年9月底验收通过，取得了竣工备案证；2016年10月世纪百联购物中心开始营业。项目最终投资控制在预算范围内，没有发生一例安全生产事故，其他各项目标皆达成。

9 结论

陆家嘴世纪大都会城市商业综合体项目建设，采用了全过程管理的思路和理念，运用科学的管理方法和手段，并在丰富管理经验团队通力协作下，各个阶段有机结合，相对于一般项目管理，项目各个部门配合的更加和谐，信息流更加顺畅，经济效益和社会效益都得到极大提升，项目达到预期的目标。随着新工艺新技术不断创新发展，尤其是BIM技术的成熟运用，项目全过程管理理念，必将在类似的群体、大型、复杂性的城市商业综合体项目建设中得到广泛应用。