房地产工程管理中存在的问题及优化

赵智文

（银川世茂新领域置业有限公司，宁夏银川 750000）

0 引言

随着城市人口不断增加，对城市的发展起推动作用，同时也加大了对住房的需求，这样房地产便得到前所未有的发展机遇，但是同样也面临着巨大的挑战。在房地产项目开发中，工程管理水平的优劣程度，将能够对工程质量造成直接的影响，甚至对项目的各项利益有着决定性的作用。因此，加强房地产项目管理，可以保证资源得到有效地利用，使工程工期在规划时间内完成，进而起到减少项目成本、缩短建设周期及提高房地产企业经济效益的作用，从促使房地产工程项目能够保质保量地完成。

1 房地产工程管理存在的问题

1.1 工程前期工作未充分准备

很多房地产开发企业为了片面实现经济利益最大化，在工程建设期间往往不会制定详细的建设计划，以及并未对在建设阶段有可能出现的问题，做好相应的应对策略，妥善解决有可能存在的问题。这样便造成由于前期未做好全面准备，所建设完成的工程并不符合有关的规范标准要求[1]。同时，因未对购买者的意愿加以充分考量，明显降低工程产业自身的实际经济价值，对房地产企业的形象忽然消费者的预期心理造成很大的影响。另外，在前期展开相应的工作时，并没有对有关方面的需求做好必要的调研工作，导致规划存在局限性，致使建造完成的房源与周边环境存在不相符的情况，最终降低工程的整体质量。

1.2 人员问题

建筑市场很多劳动力都源自于农村，加之我国幅员辽阔，多数农民工无论是在文方面化还是素质方面都存在较大的差异；并且由于缺乏技能和素质教育方面的系统化培训，从而导致行业内的从业人员整体素质偏低，难以满足市场发展的客观需求[2]。同时，在实际作业过程中长时间处于疲劳的状态，对身心造成副作用，使农民工身心俱疲，继而对自身发展产生抵触情绪，进而对工程质量和进度造成严重的影响。

1.3 环境问题

建筑工程施工过程中，会应用到不同类型的拖车机具，其中很多在运转过程中会对周边环境造成不利的影响。例如，搅拌机等机具，若是未做好相应的防护棚处理，或者是封闭不严的现象，必定会有扬尘的现象出现；施工人员现场出入，若是未设置沉淀，则必定会使运输车辆运行时出现粉尘和地面污染的现象；更有甚者是，部分施工现场存在施工围挡倾斜和破损或临近围挡堆放垃圾等；施工机械存在落后的现象，在具体运行过程中产生很大的噪声，或者施工中使用的有些原材料产生有毒的气体等，这些都对环境会有负面性的影响。

1.4 施工材料问题

建筑工程施工所需要应用到的材料种类很多，有些施工现场普遍存在对施工所使用到的材料，并未严格按照材料种类和重要性实行堆放，使材料之间互相影响，从而明显降低材料的性能[3]。例如，钢筋等材料没有遵照要求展开堆放，使钢筋出现变形或者是锈蚀的现象；模板和脚手架等工具性方面的材料，在拆装过程中实行随意的放置，则会导致其受到很大的破坏，这样不但对使用功能造成影响，而且也增加维修费用；腻子粉和涂料等装饰性的材料，没有严格按照有关规定进行存储，导致被雨淋或者是受潮等，进而明显降低其质量。

1.5 安全管理问题

很多施工方无论是领导者还是管理层，以及到基础的操作人员都存在安全管理意识薄弱的现象，实行的是“重生产，轻安全”模式。①施工企业没有对内部的工作人员实行相应的安全教育，造成在具体生产过程中，只是重视进度问题，而对安全问题全然不顾[4]；②企业内部安全管理方法没有做到与时俱进，责任未落实到相应的部分和个人，安全管理体制如同虚设，安全管理制度无法得到实质性的落实，有些企业构建安全管理体制，主要是为了应对上级有关部门的检查，因而管理体制根本无法在实际工作中得到应用；③部分企业尽管建立了安全管理机构，但是有关的人员、手段及机制都并未落实，在安全管理工作上依然处于在“两查一证”（事故调查、安全检查及许可证）；④对工程中有可能出现的突发事故应急预案或者是预案实施存在不合理的现象，造成这种预案或者是机构仅仅停留在书面文件层面上。

2 房地产工程管理问题的解决措施

2.1 工程前期问题的解决策略

工程在展开以前需要做好相应的规划管理，房地产工程管理项目中主要存在的问题是可控制性和可预测性。因此，应该在工程前期做好各个与工程相关的内容准备工作。例如，在工程前期对施工中的各个环节所需要应用到的时间进行明确规划；做好工程与周边环境的符合程度调研工作，这些都与房屋建造完成休戚相关[5]。另外，也要对总体计划做好明确规划。总而言之，在工程前期需要做好各个方面的准备工作，不但是计划的书面材料要做好全面的准备，而且合作建设企业的各个层面所涉及的问题，都应做好充分的准备，只有通过这样的方式，才能保障房屋建造的后期工作得到有序的开展。

2.2 提高人员素质

为了使房屋建造的现场、多种不同的工种和岗位，以及不断压缩的管理层的基本情况做到有效管理。首先，则必须要推行“以人为本”的管理理念，从而充分调动和激发工作人员的积极性，时其能够全身心投入到具体工作中，全面发挥现场管理的主体作用。其次，施工管理人员必须要具备扎实的管理理论知识和过硬的专业技术操作能力，以及很强的协调能力。同时，也应具有很好的创新意识，对工作有强烈的责任感。最后，施工人员必须要具有熟练的操作技能，及具备很强的爱岗敬业精神等[6]。

2.3 提高管理效率

无论是何种专业在发展过程中科学技术都是首要的生产力，在建筑工程施工中如果没有科学技术作为支撑，则会导致生产处于杂乱无章的状态，而在现场管理中充分发挥科学技术的优势，则主要是全面发挥人才的优势。而高效化的利用人才是提升工作效率和质量的核心部分，所以所有企业在市场异常激烈的当今社会，要想自身自始至终处于常胜的状态，则需要加大人才的培养，并促使在实际工作中充分发挥自身的优势，通过这样的方式，以保证在实际生产过程中设计达到精确和计算得到准确的状态[7]。另外，在现场对工作进行分配时，应全面考虑工作的顺序性和合理性，从而使工作具有相应的层次感，以及在分配具体工作时，应结合其身体素质和工作能力，以保证其工作人员能够做到人尽其才，规避其存在的短板，继而促使工作效率和质量得到保证。

2.4 加强料具管理

首先，需要全面了解和掌握工程的实际进度和质量的确切要求，从而保证施工材料质量符合相应的要求，以及了解材料的供应模式，以明确材料管理的目标。其次，做好仓库和场地等材料堆放和设备的管理，对所需要应用到的材料做好顺序安排和质量检验工作[8]。同时，结合工程进度的实际要求，督促供应商能够对材料进行正常供应，从而保证施工进度不会由于材料供不应求而有所延期。最后，加强现场物资管理，有效避免出现不必要的浪费和损失，在施工结束以后，需要对多余的材料做好退库处理，及时拆除临时设备，并对废旧物驾驭回收利用。

2.5 加强安全管理

在安全管理层面上，首先需要制定相应的安全规则，从本质上加强安全意识。在对安全规则有相应的认知基础上有更加理性的认识，这样有利于在施工中可以自觉遵守有关的准则，简言之，是将安全规则感性上的认知上升至理性认知，从机械的执行规章制度意识到执行制度的重要性，从而有效提高安全管理的合理性。其次在理性的认知基础上逐步规范自觉遵守的行为，即将安全意识提升至自觉遵守的层面上，继而充分发挥每名工作人员的主观能动性，进而可以实现可预见隐患，并做好相应的防御措施，有效解决存在的问题。

3 结束语

房地产工程管理属于综合性很强工作范畴，所以施工企业必须要充分意识到现场管理的重要性，对现场中涉及的各项内容进行全面性的考虑，并针对其中存在的不同问题，采取有效的措施加以应对，从而促使房屋建设能够达到预期的目标，并获取可观的经济效益，以推动房地产企业能有更好的发展。