未明确登记类型的借名买房应如何办理登记

徐映雪

摘要：随着我国房地产市场的发展，借名买房问题屡见不鲜，由此引发的纠纷和争议不断。在法院生效法律文书中只确认了房屋归借名人所有，未明确办理何種登记类型的情况下，应办理不动产转移登记还是更正登记已成为目前各地登记机构争议的焦点。结合一则案例，进行简要分析。

关键词：借名买房;更正登记;转移登记

中图分类号：F293 文献标识码：A

文章编号：1001-9138-（2021）11-0047-50 收稿日期：2021-10-05

案例：

2017年3月，张某为了规避限购政策，与李某签订了《房产代持合同》，以李某的名义购买一套商品房，张某支付了全部房款及税费，由李某签订商品房买卖合同，办理网签备案并申请登记，不动产登记机构将该房屋登记在了李某名下。2020年4月，张某具备了购房条件，想让李某把该房屋转移给自己，但李某不愿配合办理房产过户，遂张某诉至法院。法院最终判决“确认坐落于某地的房屋产权归原告张某所有”，李某未上诉。现张某持法院判决书及生效证明来不动产登记机构申请将房屋办理至自己名下。不动产登记机构应如何办理登记？

分析：

随着我国房地产市场的发展，大中城市房价不断攀升。为了抑制房价过快上涨，合理改善供需关系，国家针对不同的社会消费群体出台了相应的限制购房政策。实践中，不少人为了追求个人利益，采取各种手段规避限购政策，其中最为常见的就是借名买房行为。借名买房是指房屋的实际出资人（借名人）因主观或客观原因，不能以自己名义买房，与他人（出名人）达成口头协议或签订书面合同，借用他人名义买房并登记房屋所有权，待条件具备后再将房屋登记到自己名下的行为。该行为的发生是各方主体之间自发的经济行为，由此引发的纠纷不断，已是一个屡见不鲜的问题。除了规避国家限购政策外，隐瞒真实财产信息、争享特定购房优惠、城镇居民购买农村私有房屋等也是借名买房的常见原因。

由于我国目前尚未有明确的法律法规出台，学术界和司法实务中对借名买房存在“物权说”与“债权说”两类观点，各地法院在遇到此类纠纷时常常出现同案不同判的情况。对不动产登记机构而言，法院已出具生效法律文书的情况下，无需再为谁是房屋的真正权利人而纠结，依据生效法律文书办理即可。但存在的问题是，大多数法律文书虽明确了房屋的权利归属，但未明确应办理的不动产登记类型，如上述案例判决书中所描述的“确认坐落于某地的房屋产权归原告张某所有”。在这种情况下，不动产登记机构就需考虑办理登记时应选择何种登记类型，这也是各地登记机构争议的焦点。

目前主要存在两种观点：第一种观点认为应办理不动产转移登记;第二种观点认为应办理更正登记。

认为应办理转移登记的主要基于以下几点理由：一是虽然借名的初衷是为了规避国家政策，但双方均具有相应的民事行为能力，签订的相关合同是双方的真实意思表示，法院的判决结果也和合同相一致，故应依据法院判决及相关合同过户给真正的权利人;二是符合《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《实施细则》）第27条第7项“因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权力发生转移”的情形，“当事人可以向不动产登记机构申请转移登记”;三是借名买房所造成的真实权利人与不动产登记簿记载不符的情形，并非不动产登记机构主观或客观的过失，故不属于登记错误，不适用更正登记的范畴;四是根据《实施细则》第79条第2款的规定，依申请更正登记的需提交“证实登记确有错误的材料”，登记机构当时办理登记时收取的有关证明材料、文件与申请登记的主体及内容一致，登记申请也未违反法律、行政法规的规定，现在无法提交“证实登记确有错误的材料”;五是最终结果都是生效法律文书确认的权利人取得所有权，登记机构采取何种登记类型对结果影响不大。如按更正登记办理，则申请人无需缴纳任何税费，一旦办理错误恐造成国有资产流失，增加登记风险。

笔者认为第一种观点和理由有一定的偏差，支持第二种观点，即应办理更正登记。主要原因如下：

其一，最高人民法院于2020年12月26日做出了（2020）最高法民再328号民事判决书，判决借名人“为规避国家限购政策而借名买房，有违公序良俗原则，案涉借名买房合同应认定为无效”。合同一旦被认定无效就自始不发生法律效力。据此类推，上述案例中张某同样是为了规避国家限购政策而借名买房，故其与李某签订的房产代持合同可能为无效合同，不能作为不动产登记机构办理登记时的参考依据。

其二，《实施细则》第27条规定适用情形的前提是“导致不动产权利转移的”，申言之，即应导致不动产权利从一个权利主体转移到另一个权利主体。而上述案例中人民法院经调查，最终做出了房屋产权归张某所有的判决，并未承认李某享有不动产权利的合法性，故不能认定李某为不动产权利主体，不属于不动产权利从一个权利主体转移到另一个权利主体的情形。

其三，凭人民法院生效法律文书申请的并不一定就是转移登记。人民法院生效法律文书确认的房屋权属与登记簿记载不一致，即房屋真实权利人与名义物权人不一致，属于登记错误的一种类型。

《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）对不动产立法模式实质上采用的是以登记要件为主的原则，以登记作为不动产的物权公示方法，赋予了不动产登记簿权利公信力和推定力。即在没有足够的证据证明登记存在错误时，就推定不动产登记簿上的权利人为真实权利人。即使登记簿记载存在错误，第三人也有理由相信登记簿上记载的权利人为真实权利人。其基于对登记簿的信赖而进行的交易，法律就推定是善意的，要保护其取得的权利。

但是在实务中，房屋名义物权人与真实权利人有时处于不相一致的状态，如上述案例，如果直接按照登记推定力与公信力来进行判定，将会损害真实权利人的利益。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》（法释〔2020〕24号）第2条规定，“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”。《民法典》第220条规定，“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正”。

由此可知，更正登记的适用情形为“不动产登记簿记载的事项错误”，可以理解为登记错误。值得注意的是，并非所有的登记错误均为不动产登记机构的主观或客观过错造成。造成登记错误的原因很多，主要可以分为以下几类：一是因登记申请人提供虚假材料导致登记错误;二是因相关中介机构出具的材料存在错误导致登记错误;三是单纯由登记机构办理失误导致的错误，如登记机构在办理登记过程中未履行合理审慎的义务，出现笔误、疏忽等;四是登记机构的登记行为本身并无错误，因人民法院、仲裁委员会生效法律文书确定权利归属、内容与不动产登记簿所记载的权利状况不一致，或使登记原因不成立、无效而导致的登记错误。

目前，世界各国对登记错误范围的理解有狭义和广义之分。如日本采取的是“狭义论”，认为上述第三种类型即单纯由登记机构办理失误导致的错误才属于登记错误，其余均不属于;瑞士、德国采取的是“广义论”，认为上述几种类型均属于登记错误的范畴。根据《不动产登记操作规范（试行）》16.1.1规定，“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误，或者人民法院、仲裁委员会生效法律文书等确定的不动产权利归属、内容与不动产登记簿记载的权利状况不一致的，当事人可以申请更正登记”。由此可知，我国采取的是“广义论”。上述案例的情形属于第四种类型，即因人民法院生效法律文书确定权利归属与不动产登记簿所记载的权利状况不一致，属于登记错误，应办理更正登记。

其四，登记机构当时办理登记时收取的有关证明材料、文件与申请登记的主体及内容一致，登记申请也未违反法律、行政法规的规定，只能说明登记机构办理登记时已尽到合理审慎的义务，不存在主观或客观的过失，不能说明没有登记错误。目前，人民法院出具的生效法律文书直接导致了权利归属与不动产登记簿所记载的权利状况不一致，故人民法院判决书及生效证明即为“证实登记确有错误的材料”。

其五，虽然表面上看登记结果均为张某取得房屋所有权，但登记机构采取错误的登记方式涉嫌程序错误。不动产登记行为属于一种行政确认行为，其合法性既包括实体合法也包括程序合法。所谓程序合法即在做出具体行政行为的过程中，采取的方式、步骤、顺序、期限等程序要件均符合相关法律规定。程序错误會直接导致登记错误。如果采取转移登记的方式，就意味着张某申请登记时需缴纳相关税费或提交税务部门出具的免税证明，否则属于登记要件缺失，登记机构无法受理，此时就存在张某不服起诉登记机构的风险。即使张某缴纳了相关税费或提交了免税证明，如登记错误则会给张某造成不必要的损失与负担，损害了张某的合法权利。根据《不动产登记暂行条例》第29条的规定，不动产登记机构登记错误给他人造成损害，依照有关规定应承担赔偿责任。所以，观点一认为的“登记机构采取何种登记类型对结果影响不大”是错误的。

综上所述，不动产登记机构应为张某办理更正登记。