我国已初步建立起住房租赁市场体系

王春敏 武小艺

摘要：2015年底，中央经济工作会议首次提出“租购并举”;2016年《住房城乡建设事业“十三五”规划纲要》中明确提出要“加快培育和发展住房租赁市场”;2017年党的十九大明确提出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”。纵观“十三五”时期住房租赁市场，经历了从提出到发展的过程。可以说，我国已初步建立起住房租赁市场体系，并取得了重要成就。

关键词：住房租赁;政策;试点

中图分类号：F293 文献标识码：A

文章编号：1001-9138-（2021）11-0014-18 收稿日期：2021-10-20

1 政策保障

“十三五”时期，党中央、国务院以及中央各部委出台多项住房租赁政策，为住房租赁市场发展提供政策保障。习近平总书记在党的十九大报告中明确提出“建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”后，住房租賃市场发展进入快车道。中央经济工作会议、两会以及国家发改委、住建部等相关部委等在许多重要会议上多次强调发展住房租赁市场;住建部等部委在北京、上海等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点工作（2019年增加到18个）;国家发改委明确允许租赁房屋的常住人口在城市公共户口落户，住房公积金加大租房消费支持力度;住建部公布了《住房租赁条例（征求意见稿）》，标志着住房租赁市场的发展在政策的引领下，步入法制化、规范化轨道。

1.1 精准施策

2016年6月，国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39号），首次在国家层面明确住房租赁市场的发展目标和培育重点，并出台系列措施支持和规范租赁市场发展。2016年12月，中央经济工作会议明确提出要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，加快住房租赁市场发展。

2017年，我国住房租赁政策创新取得了突破性的发展，尤其是租赁政策内容涉及到很多空白领域，包括制定住房租赁条例、集体建设用地建设租赁住房、推出租赁住房用地等内容。此类政策是建立房地产长效机制中的重要组成部分，为住房租赁市场的发展提供了支持和保障。2017年10月，党的十九大报告进一步强调“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”。发展住房租赁市场，是实现让人民住有所居的重要方式，是贯彻落实“房子是用来住的、不是用来炒的”定位的重要举措，是完善住房制度的重要内容，对于健全我国住房市场体系、深化房地产市场供给侧结构性改革、探索建立房地产市场长效机制均具有重要意义。

2018年，中央有关部门多次强调要加快发展住房租赁，并出台了一系列支持住房租赁的金融政策。同时，13城集体建设用地建租赁住房试点全面实施。此外，针对长租公寓、房租及租金贷等备受关注的问题，国家发改委、住建部、银保监会等部门加大住房租赁市场整顿力度，开展专项检查。这些政策和措施的出台，对于推动和规范住房租赁市场起到了积极作用。

2019年底，中央经济工作会议将“大力发展租赁住房”确立为2020年要抓好的重点工作之一。集体用地建租赁住房试点城市的扩容、16城住房租赁市场发展获得中央财政支持、住房租赁条例被列入2019年立法工作计划、开展住房租赁中介机构乱象专项整治等政策的出台，无疑对于住房租赁市场的发展起到了进一步的推动作用，住房租赁体系和机制也在不断完善。

2020年7月，《民法典》对房屋出租的法律做出重大修订。同月，《关于组织申报第二批中央财政支持住房租赁市场发展试点的通知》公布，天津等8个城市入围。9月，《住房租赁条例（征求意见稿）》发布，涉及行业规范、定期公布租金信息、建立指导价格发布机制、租赁合同需网签备案等内容。

1.2 试点起步

2017年和2019年先后两批共18个城市作为利用集体建设用地建设租赁住房试点，包括北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都、福州、南昌、青岛、海口、贵阳。2019年和2020年先后两批共24个城市作为中央财政支持住房租赁市场发展试点，包括北京、长春、上海、南京、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑州、武汉、长沙、广州、深圳、重庆、成都、天津、石家庄、太原、沈阳、宁波、青岛、南宁、西安。其中“双试点”城市共13个。

截至2020年5月，据不完全统计，已有133个城市出台了住房租赁政策，其中在中央政策试点文件出台后，出台政策的城市达119个，部分城市甚至接连出台多个政策。而且，不论试点城市还是非试点城市，发布住房租赁政策的各个城市均积极展开相关工作。

在供地计划执行上，北京顺利完成了供地计划，2017和2018年均供应了200万平方米以上的集体建设用地，上海、广州、福州等城市也供应了多宗集体建设用地;在增加住房供应上，广州、深圳明确租赁住房供应将占新房供应的20%，杭州、南京为30%;在搭建住房租赁服务平台上，北上广深及杭州、成都等十余个一、二线城市均已完成;东莞、青岛、常州等多个城市出台出租房消防管理条例;试点城市均成立了国有住房租赁企业。这与试点文件出台之前的仅有零星几个城市出台政策的情形形成鲜明对比，住房租赁政策已然超越了单个城市的政策选择范畴，成为一种城市住房市场发展的新趋势。

同时，各地制定租赁住房目标，多渠道筹措租赁房源。上海、南京、杭州均推出租赁地块及土地自持比例，广州、深圳采取“竞自持”政策，北京大力发展集体土地租赁住房。以上海为例，截至2020年8月，上海共推出租赁地块97幅。

2 试点经验

试点城市都根据各自城市情况，相继出台了一些发展住房租赁市场的政策，用于解决城市“新市民”和本地低收入人群的住房问题。具体推行时，这些城市结合自身的特点，在一定程度上进行了制度创新和突破，这些经验给其他地区提供了许多有益的启示。下面以几个典型试点城市为例进行分析。

2.1 北京住房租赁市场发展状况

2.1.1 总体状况

“十三五”期间，北京市不断增加保障性住房有效供给，逐步形成“租、购、补”并举的住房保障制度，全市共开工建设各类政策性住房约33.4万套，竣工约29万套。一是大力发展公共租赁住房，牢牢兜住民生底线。“十三五”期间，全市共分配公租房16万套，帮助40余万居民改善了居住条件。二是调整完善市场租房补贴规定，有效盘活存量房源。“十三五”期间，全市累计发放市场租房补贴近10亿元。三是积极试点集体建设用地建设租赁住房，拓宽房源筹集渠道。截至目前，全市已累计开工41个项目，可提供房源约5.5万套。

2.1.2 主要经验

北京市作为国家首批利用集体建设用地建租赁住房试点城市之一，高度重视培育和发展住房租赁市场。一是增加多元化公共租赁住房供应。通过采取“招拍挂+竞配建”的土地供应模式、“集中建设+配建”的建设模式等多重措施，增加公共租赁住房供应。二是加强金融支持力度，积极发展专业化住房租赁企业。鼓励银行等金融机构对租赁住房项目进行信贷支持，通过合理测算未来租赁收入现金流，向住房租赁企业提供分期还本等长期贷款方案;同时培育机构化、规模化住房租赁企业，引导居民形成先租后买的梯次消费模式，促进房地产市场平稳健康发展。三是加强监管平台建设，规范住房租赁市场管理。通过住房租赁监管平台建设，采取政府统一监管和多方网络交易服务相结合的“1+N”模式，监管平台和交易服务平台“各司其职”，为居民提供房源发布、网上签约、合同备案、资金监管、相关政务办理等服务，进而优化政务服务，加强社会治理。四是强化住房租赁市场政策支撑与管理制度。总体上形成出租住房合法、主体权责明晰、市场行为规范、租赁关系稳定、权益得到有效保障的住房租赁管理服务制度。

2.2 上海住房租赁市场发展状况

2.2.1 总体状况

上海在全国率先单列了租赁住房用地。截至2020年末，上海共推出租赁住房用地152幅，规划建筑面积逾1000万平方米，可供应至少22万套新建租赁住房，已开工的11万套正加快建设中。此外，近13万套各类聚焦职住平衡、配套完善、交通便捷的转化类租赁住房已形成市场供应。目前，上海市已在区域规划、土地供应、设计规范、建设标准、运营管理、金融支持、财政补贴等方面陆续出台了系列配套政策。

2.2.2 主要经验

上海市从以下五个方面入手，加快培育发展住房租赁市场：第一，充分保障租赁当事人合法权益。同时采取落实税收优惠、提高住房公积金使用效率、完善引进人才租房补贴政策、提升租赁住房生活配套功能等多重措施，切实满足低收入人群的住房租赁需求。第二，加快建立住房租赁综合服务平台。第三，提高土地利用效率，加大租赁住房供给。第四，培育多元供应主体，充分发挥国资国企的引领带动作用。第五，加强住房租赁市场监管。通过诚信建设、分类管理等一系列制度，建立一套完整的监督管理机制。

2.3 广州住房租赁市场发展状况

2.3.1 总体状况

“十三五”时期，广州市共筹建保障性安居工程（不含租赁补贴）7.82万套，其中公租房完成0.81万套、棚户区改造住房7.01万套，超额完成“十三五”期间筹建4.95万套的目标，累计新增发放租赁补贴10716户，超额完成0.8万户的目标。此外，广州市在全国率先开展老旧小区住宅加装电梯工作，从政策研究、制度设计、规划审批数量、惠民总量等方面均领先全国。截至2020年12月，广州市推動旧楼加装电梯总数达9725台，惠民总数逾百万，全市审批加装电梯总数和建成总数继续保持全国各大城市首位。

2.3.2 主要经验

广州市不断深化改革创新，探索住房租赁市场改革，把实现租购同权作为最终目标，具体做法包括以下几个方面。首先，完善相关法律法规，保障承租人权益。针对社会问题和城市发展现状，出台相关配套的法律法规，并率先推出“广州智慧阳光租赁平台”，加强政府对住房租赁的制度保障和市场监管。其次，积极引导多方机构和资本参与其中。多家银行与房企开展住房租赁战略合作，加大授信额度，并与政府共同构建“全链条”的闭环服务。最后，规范行业协会经营行为。通过制定相关实施条例，提高中介行业的准入门槛，规范房屋租赁中介的经营标准、操作程序和行为规则，强化行业协会内部自行管理力度，逐步完善房屋租赁方式，促进住房租赁市场健康发展。

2.4 深圳住房租赁市场发展状况

2.4.1 总体状况

从2018年起，深圳市在新增居住用地中，确保人才住房、安居型商品房和公共租赁住房用地比例不低于60%，新增住房市场由“商品房”正式转为“保障房”主导。从短期供应分解来看，2020年底深圳市全面完成“十三五”规划中建设筹集40万套公共住房的目标。深圳人才安居集团是深圳市专责从事人才安居住房投资建设和运营管理的市属国有独资公司，具有政策性和功能性属性，目前正在从投资建设、合作开发、项目回购等方式多渠道保障政府完成筹集建设人才安居住房的房源目标。

2.4.2 主要经验

不同于其他城市，深圳在公共住房市场开启了独特的“深圳模式”，由人才安居集团指导多渠道房源筹措，构建人才住房、安居型商品房和公共租赁住房“三位一体”的运作体系，形成了全市人才住房建设管理的“一盘棋”格局。对全国各城市的公共住房体系构建都具有借鉴意义。随着深圳的高速发展，越来越多的人才会涌入进来，安居工程的推进将为他们解决后顾之忧，从而更好地为城市建设贡献力量。

从以上分析可以看出：我国的住房租赁市场之所以取得起步晚、发展快的突出成效，是因为在中国共产党的领导下，将培育和发展租赁住房提至保障民生、促进房地产市场平稳健康发展、实现“让全体人民住有所居”的政治、经济、社会高度。如今，具有我国新时代特点的住房租赁市场初步形成。为全球最大的住房保障体系，增添了厚重的一笔，也为进一步发展完善我国住房租赁市场体制机制奠定了坚实的基础。据房天下研究院预计，至2023年，我国房屋租赁总面积将达到83.82亿平方米，租赁人口将达到2.48亿人，足见住房租赁市场潜力。

2021年3月5日李克强总理在十三届全国人大四次会议的政府工作报告中，继续强调了“房住不炒”的原则和解决大城市住房问题的决心。6月24日，国务院办公厅印发了《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，提出加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系，明确了保障性租赁住房基础制度和支持政策。通过新市民、青年人在人口净流入的大城市能够获得租得到、租得起的宜居之房，实现“居住脱贫”，以使我国住房租赁市场得以发展完善。